Immobilien-Kennzahlen: Die 12 wichtigsten Metriken
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, trifft eine der größten Finanzentscheidungen seines Lebens — oft auf Basis einer einzigen Zahl. Typischerweise der Bruttomietrendite aus dem Exposé. Das ist so, als würde man ein Auto nur nach der PS-Zahl kaufen.
Dieser Leitfaden zeigt alle zwölf Kennzahlen, die professionelle Investoren wirklich verwenden: was sie messen, warum sie wichtig sind und wie man sie berechnet. Alle Beispiele beziehen sich auf dasselbe Referenzobjekt: 250.000 € Kaufpreis, 1.000 € monatliche Kaltmiete (12.000 € Jahreskaltmiete).
1. Bruttomietrendite
Was sie misst: Das Verhältnis aus Jahreskaltmiete und Kaufpreis — der schnellste Erstcheck.
Formel: (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel: 12.000 ÷ 250.000 × 100 = 4,8 %
Schwäche: Ignoriert Kaufnebenkosten und alle laufenden Kosten. Fällt immer zu optimistisch aus.
Wofür geeignet: Schnellfilter — Objekte unter 4 % Brutto wandern auf den Ausschlussstapel, es sei denn, es gibt eine klare Wertsteigerungsthese.
→ Mehr in Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite erklärt und im Glossar Bruttomietrendite
2. Nettomietrendite
Was sie misst: Die reale Rendite nach Kaufnebenkosten und laufenden Bewirtschaftungskosten.
Formel: ((Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Beispiel:
- Nicht umlegbare Kosten: 2.400 € (Hausverwaltung 600 €, Instandhaltung 1.500 €, Mietausfallwagnis 300 €)
- Kaufnebenkosten: 28.000 € (11,2 % — Grunderwerbsteuer, Notar, Makler)
- Investition gesamt: 278.000 €
Nettomietrendite = (12.000 − 2.400) ÷ 278.000 × 100 = 3,45 %
Wofür geeignet: Objektvergleich — die einzig valide Grundlage, um zwei Objekte gegeneinander abzuwägen.
→ Tiefgang in Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite | Glossar: Nettomietrendite
3. Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)
Was er misst: Nach wie vielen Jahreskaltmieten der Kaufpreis refinanziert wäre — ohne Kosten.
Formel: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Beispiel: 250.000 ÷ 12.000 = 20,8
Interpretation: Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Faktor 20 = 5 % Brutto, Faktor 25 = 4 % Brutto. Viele Profi-Investoren denken in Faktoren, nicht in Prozentzahlen.
| Faktor |
Bruttomietrendite |
Lage-Einordnung |
| < 15 |
> 6,7 % |
Sehr günstig (C-/D-Lage typisch) |
| 15 – 20 |
5 – 6,7 % |
Günstig |
| 20 – 25 |
4 – 5 % |
Marktüblich |
| 25 – 30 |
3,3 – 4 % |
Teuer (A-Lage) |
| > 30 |
< 3,3 % |
Sehr teuer — Wertsteigerungsthese nötig |
→ Kaufpreisfaktor: Bedeutung, Berechnung & Tabelle 2026 | Glossar: Kaufpreisfaktor
4. Eigenkapitalrendite (EK-Rendite)
Was sie misst: Wie gut sich das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital verzinst — also die persönliche Rendite des Investors, nicht die Rendite des Objekts.
Formel: ((Jahreskaltmiete − Fremdkapitalzinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital) × 100
Beispiel mit Finanzierung (80 % Fremdkapital):
- Kredit: 200.000 €, Eigenkapital: 50.000 € + 28.000 € NK = 78.000 €
- Jahreszins (3,5 %): 7.000 €
EK-Rendite = (12.000 − 7.000) ÷ 78.000 × 100 = 6,4 %
Das Objekt erzielt 4,8 % Brutto — der Investor erzielt 6,4 % auf sein eingesetztes Kapital. Das ist der Leverage-Effekt.
→ Eigenkapitalrendite bei Immobilien: Hebel + Beispielrechnung | Glossar: Eigenkapitalrendite
5. Objektrendite / Gesamtkapitalrendite
Was sie misst: Die Rendite des Objekts unabhängig von der Finanzierung — finanzierungsneutral.
Formel: (Reinertrag ÷ Gesamtkapital) × 100
Reinertrag = Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten = 9.600 €
Gesamtkapital = Kaufpreis + Kaufnebenkosten = 278.000 €
Objektrendite = 9.600 ÷ 278.000 × 100 = 3,45 %
Warum wichtig: Sie ist die direkte Vergleichsgröße zum Kreditzins. Liegt die Objektrendite über dem effektiven Finanzierungszins, arbeitet der Hebel für den Investor. Liegt sie darunter, wird jeder Euro Fremdkapital zur Renditebremse.
→ Objektrendite & Gesamtkapitalrendite erklärt
6. Cashflow
Was er misst: Die tatsächliche monatliche Liquidität in Euro nach allen Kosten inklusive Zins und Tilgung.
Formel: Kaltmiete − Bewirtschaftungskosten − Zins − Tilgung = monatlicher Cashflow
Beispiel:
- Kaltmiete: 1.000 €/Monat
- Bewirtschaftungskosten (nicht umlegbar): 200 €/Monat
- Zins + Tilgung (200.000 € / 3,5 % / 2 % Tilgung): 917 €/Monat
Cashflow = 1.000 − 200 − 917 = −117 € / Monat (negativer Cashflow)
Das Objekt hat 4,8 % Bruttomietrendite und trotzdem negativen Cashflow. Das ist kein Widerspruch — und ein häufiges Missverständnis bei Investoren.
→ Glossar: Cashflow Immobilie
7. DSCR — Schuldendienstdeckungsgrad
Was er misst: Ob die Nettomieteinnahmen ausreichen, um den Kapitaldienst (Zins + Tilgung) zu decken.
Formel: Nettomieteinnahmen ÷ Kapitaldienst (jährlich)
Beispiel:
- Nettomieteinnahmen (nach nicht umlegbaren Kosten): 9.600 €
- Kapitaldienst (Zins + Tilgung): 11.000 €
DSCR = 9.600 ÷ 11.000 = 0,87 — die Bank lehnt ab
Für eine Kreditgenehmigung erwarten Banken typischerweise DSCR ≥ 1,20 bis 1,25. Unter 1,0 deckt die Miete den Kredit nicht — der Investor muss jeden Monat zuzahlen.
→ Glossar: DSCR
8. LTV — Beleihungsauslauf
Was er misst: Das Verhältnis aus Kredit und Marktwert der Immobilie.
Formel: (Kreditbetrag ÷ Marktwert) × 100
Beispiel: 200.000 ÷ 250.000 × 100 = 80 % LTV
Banken finanzieren Anlageimmobilien typischerweise bis 60–80 % LTV. Je niedriger der LTV, desto bessere Zinskonditionen sind verhandelbar.
→ Glossar: LTV
9. Leverage-Effekt
Was er beschreibt: Die Hebelwirkung von Fremdkapital auf die Eigenkapitalrendite.
Solange Objektrendite > Kreditzins, erhöht jeder Euro Fremdkapital die Eigenkapitalrendite. Dreht das Verhältnis um (Zins > Objektrendite), wirkt der Hebel destruktiv.
Positiver Leverage: Objektrendite 3,45 % > Kreditzins 3,0 % → EK-Rendite steigt
Negativer Leverage: Objektrendite 3,45 % < Kreditzins 4,0 % → EK-Rendite sinkt mit steigendem Fremdkapital
→ Glossar: Leverage-Effekt
10. AfA — Steuerliche Abschreibung
Was sie misst: Den jährlich steuerlich abzugsfähigen Wertverlust eines Gebäudes.
Standardsätze 2026:
- Baujahr bis 1924: 2,5 % p. a. (40 Jahre)
- Baujahr 1925–2022: 2,0 % p. a. (50 Jahre)
- Baujahr ab 2023: 3,0 % p. a. (33 Jahre)
Beispiel: 250.000 € Kaufpreis, davon 200.000 € Gebäudeanteil (80 %) → AfA = 200.000 × 2 % = 4.000 €/Jahr steuerlicher Abzug
Die AfA ist kein Cashflow-Faktor, sondern ein Steueroptimierungsinstrument. Sie mindert den zu versteuernden Mietüberschuss und verbessert damit den Nachsteuer-Cashflow.
→ Glossar: AfA Immobilie
11. Instandhaltungsrücklage
Was sie misst: Den laufend angesetzten Puffer für künftige Reparaturen und Modernisierungen.
Die Petersche Formel schätzt die Instandhaltungskosten auf das 1,5-fache der Herstellungskosten über 80 Jahre, heruntergebrochen auf ca. 10–15 €/m²/Jahr für ältere Objekte.
Praxisansatz: 10 €/m²/Jahr für Neubauten, 15–20 €/m²/Jahr für Objekte über 20 Jahre. Bei einer 60-m²-Wohnung also 600–1.200 €/Jahr, die nicht umlegbar sind und die Nettomietrendite senken.
→ Glossar: Instandhaltungsrücklage
12. Kaufnebenkosten
Was sie umfassen: Alle einmaligen Transaktionskosten beim Immobilienerwerb.
| Kostenart |
Höhe |
Anmerkung |
| Grunderwerbsteuer |
3,5 – 6,5 % |
Je nach Bundesland |
| Notar + Grundbuch |
1,5 – 2,0 % |
Bundesweit ähnlich |
| Maklerprovision |
0 – 3,57 % |
Käuferanteil (seit 2020 geteilt) |
| Gesamt |
5 – 12 % |
Typisch 10–12 % |
Beispiel: 250.000 € × 11,2 % = 28.000 € Kaufnebenkosten → volle Investition 278.000 €
Kaufnebenkosten fehlen in fast allen Exposé-Renditeangaben — und sind der häufigste Grund, warum Käufer die Nettorendite um mehr als einen Prozentpunkt überschätzen.
→ Glossar: Kaufnebenkosten
Alle Kennzahlen auf einen Blick: Benchmark-Tabelle 2026
| Kennzahl |
Schwach |
Marktüblich |
Stark |
| Bruttomietrendite |
< 4 % |
4 – 5 % |
> 5 % |
| Nettomietrendite |
< 3 % |
3 – 4 % |
> 4 % |
| Eigenkapitalrendite |
< 4 % |
4 – 8 % |
> 8 % |
| Kaufpreisfaktor |
> 28 |
22 – 28 |
< 22 |
| DSCR |
< 1,0 |
1,0 – 1,2 |
> 1,2 |
| LTV |
> 80 % |
60 – 80 % |
< 60 % |
| Cashflow (mtl.) |
< −200 € |
−100 – +100 € |
> +100 € |
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