Was ist der Cashflow bei einer Immobilie?

Der Cashflow ist die monatliche Liquidität, die nach Abzug von Zins, Tilgung und nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten von den Mieteinnahmen übrig bleibt. Er zeigt, ob sich die Immobilie selbst trägt.

Was bedeutet positiver und negativer Cashflow?

Bei positivem Cashflow bleibt nach allen Zahlungen Geld übrig — die Immobilie trägt sich selbst. Bei negativem Cashflow muss der Eigentümer monatlich zuzahlen.

Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Mietrendite?

Die Mietrendite ist eine theoretische Prozentkennzahl. Der Cashflow ist die tatsächliche Liquidität in Euro und berücksichtigt zusätzlich Zins und Tilgung der Finanzierung.

Glossar

Cashflow

Cashflow bei Immobilien: Definition, Formel und Berechnungsbeispiel. Was positiver und negativer Cashflow für eine Kapitalanlage bedeutet.

Kurzdefinition: Der Cashflow einer Immobilie ist die reale monatliche Liquidität, die nach Zins, Tilgung und nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten übrig bleibt.
Mieteinnahmen − Zins − Tilgung − nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten

Cashflow

Der Cashflow einer Immobilie ist die wichtigste Kennzahl für die Praxis: Er zeigt in Euro, wie viel Liquidität eine vermietete Immobilie Monat für Monat tatsächlich erzeugt — oder kostet. Während die Mietrendite eine theoretische Kennzahl ist, beantwortet der Cashflow die konkrete Frage: Trägt sich die Wohnung selbst?

Formel

Cashflow = Mieteinnahmen − Zins − Tilgung − nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten

Anders als bei der Mietrendite zählen hier auch Tilgung und Zins der Finanzierung mit, weil sie die reale Liquidität belasten.

Beispiel

Kaltmiete: 1.000 €/Monat
Zins + Tilgung: 720 €/Monat
Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten: 200 €/Monat

Cashflow = 1.000 − 720 − 200 = +80 €/Monat

Positiver und negativer Cashflow

Cashflow	Bedeutung
positiv	Die Immobilie trägt sich selbst und erzeugt Überschuss
ausgeglichen	Mieteinnahmen decken exakt alle Zahlungen
negativ	Der Eigentümer muss monatlich zuzahlen

Ein leicht negativer Cashflow vor Steuern ist im aktuellen Zinsumfeld häufig — entscheidend ist die Gesamtbetrachtung inklusive Tilgungsanteil, Steuereffekt und Wertentwicklung.

Haeufige Fragen

Was ist der Cashflow bei einer Immobilie?: Der Cashflow ist die monatliche Liquidität, die nach Abzug von Zins, Tilgung und nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten von den Mieteinnahmen übrig bleibt. Er zeigt, ob sich die Immobilie selbst trägt.
Was bedeutet positiver und negativer Cashflow?: Bei positivem Cashflow bleibt nach allen Zahlungen Geld übrig — die Immobilie trägt sich selbst. Bei negativem Cashflow muss der Eigentümer monatlich zuzahlen.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Mietrendite?: Die Mietrendite ist eine theoretische Prozentkennzahl. Der Cashflow ist die tatsächliche Liquidität in Euro und berücksichtigt zusätzlich Zins und Tilgung der Finanzierung.

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