Cashflow bei Immobilien
Die Mietrendite zeigt, wie teuer eine Immobilie im Verhältnis zur Miete ist. Der Cashflow zeigt, wie viel Geld jeden Monat übrig bleibt oder fehlt. Beides braucht man. Wer nur die Rendite kennt, weiß nicht, ob er sich die Immobilie monatlich leisten kann. Wer nur den Cashflow kennt, fehlt der Vergleichsmaßstab zum eingesetzten Kapital.
Dieser Leitfaden erklärt Cashflow von Grund auf — mit einer durchgehenden Beispielrechnung, der Unterscheidung vor und nach Steuern und einer ehrlichen Einordnung, was im Zinsumfeld 2026 realistisch ist.
1. Was ist Cashflow bei Immobilien?
Der Cashflow ist die monatliche Netto-Liquidität einer vermieteten Immobilie. Er beantwortet die einfachste aller Fragen: Kommt am Monatsende Geld rein oder muss ich zuschießen?
Die Formel ist denkbar einfach:
Cashflow = Mieteinnahmen − Kreditrate (Zins + Tilgung) − nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten
Wichtig: Tilgung ist kein Verlust — sie baut Vermögen auf. Trotzdem belastet sie den monatlichen Cashflow, weil das Geld real den Kontostand verlässt. Wer Cashflow und Rendite verwechselt, kalkuliert doppelt falsch.
→ Abgrenzung: Immobilien-Rendite berechnen erklärt, wie Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite funktionieren.
2. Die vier Bausteine des Cashflows
2.1 Mieteinnahmen
Ansatz: monatliche Kaltmiete, keine Nebenkosten (Heizung, Wasser, Hausmeister etc. werden auf den Mieter umgelegt und sind cashflow-neutral).
Unser durchgehendes Beispielobjekt:
- Kaufpreis: 250.000 €
- Monatliche Kaltmiete: 1.000 €
2.2 Zinsen
Zinsen auf das aufgenommene Darlehen sind eine echte Ausgabe — sie werden weder erstattet noch bauen sie Vermögen auf. Sie sind gleichzeitig steuerlich absetzbar (dazu in Abschnitt 6).
Unser Beispiel:
- Kreditbetrag: 200.000 € (80 % LTV)
- Zinssatz: 3,8 % p. a. (typisch 2026, 10 Jahre Zinsbindung)
- Monatlicher Zinsbetrag: 200.000 × 3,8 % ÷ 12 = 633 €
2.3 Tilgung
Tilgung ist kein Kostenfaktor — sie erhöht deinen Eigenkapitalanteil. Trotzdem fließt das Geld real ab und belastet den Cashflow.
Unser Beispiel:
- Tilgungsrate: 2 % p. a.
- Monatliche Tilgung: 200.000 × 2 % ÷ 12 = 333 €
- Monatliche Kreditrate (Annuität) gesamt: 633 + 333 = 967 €
2.4 Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten
Diese Kosten trägt der Eigentümer — sie können nicht auf den Mieter umgelegt werden:
| Kostenart |
Monatlicher Ansatz (Beispiel) |
| Hausverwaltung |
50 € |
| Instandhaltungsrücklage |
125 € (15 €/m² × 100 m² ÷ 12) |
| Mietausfallwagnis (3 %) |
30 € |
| Summe |
205 € |
→ Detailliert erklärt: Instandhaltungsrücklage, Kaufnebenkosten
3. Die vollständige Cashflow-Rechnung
Unser Beispielobjekt (250.000 € Kaufpreis, 12.000 € Jahreskaltmiete, 200.000 € Kredit):
| Position |
Monatlich |
| + Kaltmiete |
1.000 € |
| − Zinsen |
−633 € |
| − Tilgung |
−333 € |
| − Bewirtschaftungskosten |
−205 € |
| = Cashflow vor Steuern |
−171 € |
Das Ergebnis ist negativ — die Immobilie kostet monatlich 171 € aus eigener Tasche. Das ist im aktuellen Zinsumfeld 2026 bei einem 80-%-LTV-Kredit und marktüblicher Rendite keine Ausnahme, sondern die Regel.
Ehrlich gesagt: Wer bei 3,8 % Finanzierungszins und 4,8 % Bruttomietrendite einen positiven Cashflow erwartet, rechnet entweder mit sehr hohem Eigenkapital oder niedrigen Kosten.
4. Was bedeutet negativer Cashflow?
Ein negativer Cashflow bedeutet: Du zahlst monatlich zu. Das ist nicht per se schlecht — entscheidend ist, ob diese Zuzahlung durch andere Vorteile gerechtfertigt ist:
- Steuerliche Optimierung: Zinsen und AfA reduzieren das zu versteuernde Einkommen (→ Cashflow nach Steuern).
- Tilgungseffekt: Jeder Euro Tilgung baut Eigenkapital auf — dein Nettovermögen wächst, auch wenn der Cashflow negativ ist.
- Wertsteigerungsthese: In bestimmten Lagen kann die Wertsteigerung die monatliche Zuzahlung überkompensieren — aber das ist keine Kennzahl, sondern eine Annahme.
→ Die vollständige Analyse: Negativer Cashflow Immobilie — wann er sich trotzdem lohnt
5. Was bedeutet positiver Cashflow?
Positiver Cashflow heißt: Die Immobilie zahlt sich selbst und wirft noch Geld ab. Das ist das Idealziel jedes Investors, der von passivem Einkommen lebt oder den Cashflow reinvestieren will.
Erreichbar wird positiver Cashflow durch:
- Höheres Eigenkapital (niedrigere Kreditrate)
- Günstigere Finanzierung (niedrigerer Zinssatz, z. B. durch bestehende Objekte als Sicherheit)
- Höhere Mietrendite des Objekts (Faktor unter 20)
- Niedrigere Tilgungsrate (kurzfristig positiv für den Cashflow, langfristig höhere Zinsbelastung)
→ Die Strategien im Detail: Positiver Cashflow Immobilie
6. Cashflow vor und nach Steuern
Steuerliche Effekte können ein negatives Cashflow-Bild erheblich verbessern. Zwei Hebel wirken hier:
a) AfA (Absetzung für Abnutzung)
Auf den Gebäudeanteil (nicht den Grundstücksanteil) kannst du jährlich 2 % (Gebäude Baujahr vor 1925: 2,5 %; Neubauten ab 2023: 3 %) abschreiben. Bei einem angenommenen Gebäudeanteil von 70 % des Kaufpreises:
- Gebäudeanteil: 250.000 × 70 % = 175.000 €
- Jährliche AfA (2 %): 3.500 €
- Monatliche AfA: 292 €
b) Zinsen als Werbungskosten
Kreditzinsen sind vollständig als Werbungskosten absetzbar und reduzieren den steuerlichen Überschuss.
→ Ausführliche Rechnung mit Grenzsteuersatz-Beispiel: Cashflow vor & nach Steuern bei Immobilien
7. Cashflow vs. Rendite: Die wichtigsten Unterschiede
| Merkmal |
Cashflow |
Mietrendite |
| Einheit |
Euro/Monat |
Prozent/Jahr |
| Berücksichtigt Finanzierung |
Ja |
Nein (außer EK-Rendite) |
| Berücksichtigt Tilgung |
Ja |
Nein |
| Vergleichbarkeit |
Gering |
Hoch |
| Aussage |
Liquidität |
Wirtschaftlichkeit |
Die Nettomietrendite eignet sich zum Vergleich verschiedener Objekte — unabhängig von deiner persönlichen Finanzierungsstruktur. Der Cashflow zeigt, ob dein konkretes Finanzierungskonstrukt monatlich tragbar ist. Profi-Investoren schauen immer auf beide Zahlen. Auch der DSCR (Schuldendienstdeckungsgrad) ist eine wichtige ergänzende Kennzahl.
8. Typische Fehler bei der Cashflow-Berechnung
- Nebenkosten statt Kaltmiete ansetzen — nur die Kaltmiete zählt, alles andere ist durchlaufend.
- Tilgung als Kosten betrachten — Tilgung belastet den Cashflow, ist aber kein Verlust, sondern Vermögensaufbau.
- Instandhaltung nicht einkalkulieren — Das Dach wird irgendwann fällig. Rücklagen jeden Monat einrechnen.
- Mietausfallwagnis ignorieren — Auch bei guten Mietern gibt es Leerstände, Zahlungsausfälle, Wechselkosten.
- Steuereffekte doppelt zählen — AfA und Zinsen verbessern den Cashflow nach Steuern, gehören aber nicht in die Berechnung vor Steuern.
- Sondertilgungen und Anschlussfinanzierung vergessen — In 10 Jahren läuft die Zinsbindung aus. Stress-Test mit höherem Zinssatz ist Pflicht.
9. Kennzahlen, die den Cashflow ergänzen
Der Cashflow allein reicht nicht. Diese Kennzahlen vervollständigen das Bild:
- Mietrendite — Brutto- und Nettomietrendite zeigen, wie teuer das Objekt ist.
- DSCR — Schuldendienstdeckungsgrad: Wie komfortabel deckt die Miete den Schuldendienst? Banken fordern oft DSCR > 1,2.
- LTV — Beleihungsauslauf: Wie viel Kredit steht gegen welchen Objektwert?
- Eigenkapitalrendite — Wie verzinst sich das eingesetzte Eigenkapital inkl. Hebel?
- Kaufpreisfaktor — Schnellcheck: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Unter 20 günstig, über 25 ambitioniert.
10. Jetzt selbst berechnen
Statt jede Position manuell in eine Tabelle einzutragen, kannst du jede Immobilie direkt analysieren — auch per ImmoScout24- oder Immowelt-Link. RenditeStar rechnet Cashflow, Mietrendite, Eigenkapitalrendite und DSCR in einem Schritt durch.
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