Cashflow Immobilie berechnen
Der Cashflow ist die monatliche Liquiditätsbilanz deiner Anlageimmobilie. Er zeigt in Euro, ob das Objekt sich selbst trägt oder ob du monatlich zuschießen musst. Die Formel ist einfach — die Tücke liegt in den Posten, die man gerne vergisst.
Diese Anleitung führt dich Schritt für Schritt durch die vollständige Berechnung — mit einer durchgehenden Beispielrechnung und den typischen Rechenfehlern, die Investoren zu teuer kaufen lassen.
Die Grundformel
Cashflow = Mieteinnahmen − Zinsen − Tilgung − nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten
Das klingt trivial. In der Praxis werden regelmäßig einer oder mehrere Posten vergessen, was das Ergebnis um 100–300 € pro Monat verschönert.
Unser Beispielobjekt
Wir rechnen durchgehend mit:
- Kaufpreis: 250.000 €
- Monatliche Kaltmiete: 1.000 € (= 12.000 € Jahreskaltmiete)
- Kredit: 200.000 € (80 % des Kaufpreises)
- Eigenkapital: 50.000 € + 28.000 € Kaufnebenkosten = 78.000 €
Schritt 1: Mieteinnahmen
Ansatz: monatliche Kaltmiete — keine Warmmiete, keine Nebenkosten-Vorauszahlungen.
Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Hausmeister und Aufzug werden auf den Mieter umgelegt. Sie fließen zwar auf dein Konto, müssen aber an die Dienstleister weitergegeben werden — cashflow-neutral.
Beispiel: 1.000 €/Monat
Schritt 2: Zinsen berechnen
Der Zinsbetrag ergibt sich aus dem aktuellen Kreditbetrag multipliziert mit dem Zinssatz:
Zinsen/Monat = Kreditbetrag × Zinssatz ÷ 12
Beispiel: 200.000 € × 3,8 % ÷ 12 = 633 €/Monat
Hinweis: Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Gesamtrate gleich, aber mit jeder Zahlung steigt der Tilgungsanteil und sinkt der Zinsanteil. Im ersten Jahr ist der Zinsanteil am höchsten.
Schritt 3: Tilgung einrechnen
Tilgung baut Eigenkapital auf — aber sie fließt monatlich vom Konto ab und belastet die Liquidität.
Tilgung/Monat = Kreditbetrag × Tilgungssatz ÷ 12
Beispiel: 200.000 € × 2 % ÷ 12 = 333 €/Monat
Die monatliche Annuität (Kreditrate gesamt) = 633 + 333 = 967 €
Tilgungssatz 2026: Was ist realistisch?
| Tilgungssatz |
Monatliche Rate |
Restschuld nach 10 Jahren |
| 1 % |
800 € |
183.000 € |
| 2 % |
967 € |
166.000 € |
| 3 % |
1.133 € |
148.000 € |
Banken empfehlen oft mindestens 2–3 % Anfangstilgung, um bei der Anschlussfinanzierung noch tragbare Restschulden zu haben. Wer 1 % tilgt, spart kurzfristig Cashflow, schiebt aber ein erhebliches Restschuldrisiko in die Zukunft.
Schritt 4: Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten
Das ist der Posten, den die meisten Kaufinteressenten schlicht vergessen oder zu niedrig ansetzen.
Hausverwaltung
Eine professionelle Mietverwaltung kostet 25–60 € pro Wohneinheit und Monat — abhängig von Lage, Wohnungsgröße und Leistungsumfang. Wer selbst verwaltet, spart Geld, investiert aber Zeit.
Ansatz Beispiel: 50 €/Monat
Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage ist der Betrag, den du monatlich zurücklegst, um Reparaturen und Modernisierungen zu finanzieren. Die Petersche Formel empfiehlt 10–15 €/m²/Jahr als grobe Orientierung; bei älteren Gebäuden mehr, bei Neubauten weniger.
Für eine 65-m²-Wohnung: 65 × 15 € ÷ 12 = 81 €/Monat (gerundet auf 85 € im Beispiel)
Ansatz Beispiel: 125 €/Monat (großzügig bei Altbau, inkl. Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum)
Mietausfallwagnis
Kein Mietverhältnis ist ewig störungsfrei. Leerstände beim Mieterwechsel, verspätete Zahlungen oder ein Mieterstreit kosten real Geld. Banken setzen hier 2–5 % der Jahreskaltmiete an.
12.000 € × 3 % ÷ 12 = 30 €/Monat
Übersicht Bewirtschaftungskosten
| Posten |
Monatlich |
| Hausverwaltung |
50 € |
| Instandhaltungsrücklage |
125 € |
| Mietausfallwagnis |
30 € |
| Summe |
205 € |
Die vollständige Cashflow-Rechnung
| Position |
Monatlich |
| + Kaltmiete |
1.000 € |
| − Zinsen |
−633 € |
| − Tilgung |
−333 € |
| − Bewirtschaftungskosten |
−205 € |
| = Cashflow vor Steuern |
−171 € |
Das Objekt kostet monatlich 171 € aus eigener Tasche. Im aktuellen Zinsumfeld 2026 ist das bei einer Bruttomietrendite von 4,8 % und 80 % Fremdfinanzierung ein realistisches Ergebnis — keine Ausnahme.
Cashflow nach Steuern
Steuerlich sieht das Bild oft deutlich freundlicher aus. Zinsen und Abschreibungen (AfA) reduzieren das zu versteuernde Einkommen:
- Jährliche Zinsen: 633 × 12 = 7.596 € (vollständig absetzbar)
- Jährliche AfA (2 % auf Gebäudeanteil 70 %): 175.000 × 2 % = 3.500 €
- Werbungskosten gesamt: ~11.096 €/Jahr
- Steuerersparnis (42 % Grenzsteuersatz): ~4.660 €/Jahr = 388 €/Monat
Cashflow nach Steuern = −171 + 388 = +217 €/Monat
Aus einem negativen Cashflow vor Steuern wird durch die steuerliche Optimierung ein positiver Cashflow nach Steuern. Das ist der Grund, warum Investoren in hohen Steuerklassen oft bessere Cashflows ausweisen als solche mit niedrigen Steuersätzen.
→ Die vollständige Steuerrechnung mit verschiedenen Grenzsteuersätzen: Cashflow vor & nach Steuern bei Immobilien
Stress-Test: Was passiert bei höherem Zins?
Die Zinsbindung läuft in 10 Jahren aus. Was dann?
| Zinssatz bei Anschlussfinanzierung |
Kreditrate |
Cashflow vor Steuern |
| 3,0 % (Zins) + 2 % (Tilgung) |
883 €/Monat |
−88 €/Monat |
| 3,8 % + 2 % (aktuell) |
967 €/Monat |
−171 €/Monat |
| 5,0 % + 2 % |
1.167 €/Monat |
−372 €/Monat |
| 6,0 % + 2 % |
1.333 €/Monat |
−538 €/Monat |
Ein Zinsanstieg von 2 Prozentpunkten verschlechtert den Cashflow um über 200 €/Monat. Wer diesen Stress-Test nicht macht, trägt ein erhebliches Zinsänderungsrisiko — vor allem, wenn das Objekt jetzt schon negativ ist.
→ Ergänzend: DSCR zeigt, wie komfortabel die Miete den Schuldendienst deckt.
Häufige Rechenfehler
- Warmmiete statt Kaltmiete — überhöhter Ausgangswert, alle folgenden Kennzahlen zu gut.
- Tilgung weglassen — macht den Cashflow um mehrere Hundert Euro besser als er ist.
- Keine Instandhaltungsrücklage — reale Kosten werden in die Zukunft verschoben.
- Kein Mietausfallwagnis — jede Immobilie steht irgendwann leer.
- Hausgeldzahlung verwechselt — das Hausgeld enthält umlegbare und nicht umlegbare Teile; nur der nicht umlegbare Teil gehört in die Rechnung.
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