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Cashflow Immobilie berechnen: Formel + Beispielrechnung

Cashflow Immobilie berechnen: Schritt-für-Schritt-Anleitung mit Formel, vollständiger Beispielrechnung und den häufigsten Rechenfehlern.

Cashflow Immobilie berechnen

Der Cashflow ist die monatliche Liquiditätsbilanz deiner Anlageimmobilie. Er zeigt in Euro, ob das Objekt sich selbst trägt oder ob du monatlich zuschießen musst. Die Formel ist einfach — die Tücke liegt in den Posten, die man gerne vergisst.

Diese Anleitung führt dich Schritt für Schritt durch die vollständige Berechnung — mit einer durchgehenden Beispielrechnung und den typischen Rechenfehlern, die Investoren zu teuer kaufen lassen.

Die Grundformel

Cashflow = Mieteinnahmen − Zinsen − Tilgung − nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten

Das klingt trivial. In der Praxis werden regelmäßig einer oder mehrere Posten vergessen, was das Ergebnis um 100–300 € pro Monat verschönert.

Unser Beispielobjekt

Wir rechnen durchgehend mit:

Kaufpreis: 250.000 €
Monatliche Kaltmiete: 1.000 € (= 12.000 € Jahreskaltmiete)
Kredit: 200.000 € (80 % des Kaufpreises)
Eigenkapital: 50.000 € + 28.000 € Kaufnebenkosten = 78.000 €

Schritt 1: Mieteinnahmen

Ansatz: monatliche Kaltmiete — keine Warmmiete, keine Nebenkosten-Vorauszahlungen.

Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Hausmeister und Aufzug werden auf den Mieter umgelegt. Sie fließen zwar auf dein Konto, müssen aber an die Dienstleister weitergegeben werden — cashflow-neutral.

Beispiel: 1.000 €/Monat

Schritt 2: Zinsen berechnen

Der Zinsbetrag ergibt sich aus dem aktuellen Kreditbetrag multipliziert mit dem Zinssatz:

Zinsen/Monat = Kreditbetrag × Zinssatz ÷ 12

Beispiel: 200.000 € × 3,8 % ÷ 12 = 633 €/Monat

Hinweis: Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Gesamtrate gleich, aber mit jeder Zahlung steigt der Tilgungsanteil und sinkt der Zinsanteil. Im ersten Jahr ist der Zinsanteil am höchsten.

Schritt 3: Tilgung einrechnen

Tilgung baut Eigenkapital auf — aber sie fließt monatlich vom Konto ab und belastet die Liquidität.

Tilgung/Monat = Kreditbetrag × Tilgungssatz ÷ 12

Beispiel: 200.000 € × 2 % ÷ 12 = 333 €/Monat

Die monatliche Annuität (Kreditrate gesamt) = 633 + 333 = 967 €

Tilgungssatz 2026: Was ist realistisch?

Tilgungssatz	Monatliche Rate	Restschuld nach 10 Jahren
1 %	800 €	183.000 €
2 %	967 €	166.000 €
3 %	1.133 €	148.000 €

Banken empfehlen oft mindestens 2–3 % Anfangstilgung, um bei der Anschlussfinanzierung noch tragbare Restschulden zu haben. Wer 1 % tilgt, spart kurzfristig Cashflow, schiebt aber ein erhebliches Restschuldrisiko in die Zukunft.

Schritt 4: Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten

Das ist der Posten, den die meisten Kaufinteressenten schlicht vergessen oder zu niedrig ansetzen.

Hausverwaltung

Eine professionelle Mietverwaltung kostet 25–60 € pro Wohneinheit und Monat — abhängig von Lage, Wohnungsgröße und Leistungsumfang. Wer selbst verwaltet, spart Geld, investiert aber Zeit.

Ansatz Beispiel: 50 €/Monat

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage ist der Betrag, den du monatlich zurücklegst, um Reparaturen und Modernisierungen zu finanzieren. Die Petersche Formel empfiehlt 10–15 €/m²/Jahr als grobe Orientierung; bei älteren Gebäuden mehr, bei Neubauten weniger.

Für eine 65-m²-Wohnung: 65 × 15 € ÷ 12 = 81 €/Monat (gerundet auf 85 € im Beispiel)

Ansatz Beispiel: 125 €/Monat (großzügig bei Altbau, inkl. Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum)

Mietausfallwagnis

Kein Mietverhältnis ist ewig störungsfrei. Leerstände beim Mieterwechsel, verspätete Zahlungen oder ein Mieterstreit kosten real Geld. Banken setzen hier 2–5 % der Jahreskaltmiete an.

12.000 € × 3 % ÷ 12 = 30 €/Monat

Übersicht Bewirtschaftungskosten

Posten	Monatlich
Hausverwaltung	50 €
Instandhaltungsrücklage	125 €
Mietausfallwagnis	30 €
Summe	205 €

Die vollständige Cashflow-Rechnung

Position	Monatlich
+ Kaltmiete	1.000 €
− Zinsen	−633 €
− Tilgung	−333 €
− Bewirtschaftungskosten	−205 €
= Cashflow vor Steuern	−171 €

Das Objekt kostet monatlich 171 € aus eigener Tasche. Im aktuellen Zinsumfeld 2026 ist das bei einer Bruttomietrendite von 4,8 % und 80 % Fremdfinanzierung ein realistisches Ergebnis — keine Ausnahme.

Cashflow nach Steuern

Steuerlich sieht das Bild oft deutlich freundlicher aus. Zinsen und Abschreibungen (AfA) reduzieren das zu versteuernde Einkommen:

Jährliche Zinsen: 633 × 12 = 7.596 € (vollständig absetzbar)
Jährliche AfA (2 % auf Gebäudeanteil 70 %): 175.000 × 2 % = 3.500 €
Werbungskosten gesamt: ~11.096 €/Jahr
Steuerersparnis (42 % Grenzsteuersatz): ~4.660 €/Jahr = 388 €/Monat

Cashflow nach Steuern = −171 + 388 = +217 €/Monat

Aus einem negativen Cashflow vor Steuern wird durch die steuerliche Optimierung ein positiver Cashflow nach Steuern. Das ist der Grund, warum Investoren in hohen Steuerklassen oft bessere Cashflows ausweisen als solche mit niedrigen Steuersätzen.

→ Die vollständige Steuerrechnung mit verschiedenen Grenzsteuersätzen: Cashflow vor & nach Steuern bei Immobilien

Stress-Test: Was passiert bei höherem Zins?

Die Zinsbindung läuft in 10 Jahren aus. Was dann?

Zinssatz bei Anschlussfinanzierung	Kreditrate	Cashflow vor Steuern
3,0 % (Zins) + 2 % (Tilgung)	883 €/Monat	−88 €/Monat
3,8 % + 2 % (aktuell)	967 €/Monat	−171 €/Monat
5,0 % + 2 %	1.167 €/Monat	−372 €/Monat
6,0 % + 2 %	1.333 €/Monat	−538 €/Monat

Ein Zinsanstieg von 2 Prozentpunkten verschlechtert den Cashflow um über 200 €/Monat. Wer diesen Stress-Test nicht macht, trägt ein erhebliches Zinsänderungsrisiko — vor allem, wenn das Objekt jetzt schon negativ ist.

→ Ergänzend: DSCR zeigt, wie komfortabel die Miete den Schuldendienst deckt.

Häufige Rechenfehler

Warmmiete statt Kaltmiete — überhöhter Ausgangswert, alle folgenden Kennzahlen zu gut.
Tilgung weglassen — macht den Cashflow um mehrere Hundert Euro besser als er ist.
Keine Instandhaltungsrücklage — reale Kosten werden in die Zukunft verschoben.
Kein Mietausfallwagnis — jede Immobilie steht irgendwann leer.
Hausgeldzahlung verwechselt — das Hausgeld enthält umlegbare und nicht umlegbare Teile; nur der nicht umlegbare Teil gehört in die Rechnung.

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→ Cashflow jetzt berechnen

Weiterlesen

→ Cashflow-Leitfaden (Hub) · Positiver Cashflow Immobilie · Cashflow vor & nach Steuern · Negativer Cashflow: Wann er sich lohnt

Haeufige Fragen

Wie berechnet man den Cashflow einer Immobilie?: Cashflow = Mieteinnahmen − Zinsen − Tilgung − nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten. Alle vier Bausteine müssen monatlich angesetzt werden. Vergiss Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis nicht.
Was zählt zu den nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten?: Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis. Diese drei Posten trägt der Eigentümer selbst — sie können nicht auf den Mieter umgelegt werden und mindern den Cashflow direkt.
Wie hoch sollte der Cashflow einer Anlageimmobilie sein?: Positiver Cashflow ist das Ziel — d. h. mindestens 0 €/Monat nach allen Abzügen. Im aktuellen Zinsumfeld 2026 ist ein leicht negativer Cashflow von −100 bis −200 €/Monat bei guter Mietrendite und steuerlicher Optimierung oft vertretbar.
Gehört die Tilgung in die Cashflow-Berechnung?: Ja. Tilgung belastet den monatlichen Cashflow, weil echtes Geld vom Konto abfließt. Sie ist aber kein Verlust — sie baut Eigenkapital auf. Für die Liquiditätsplanung muss sie trotzdem eingerechnet werden.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Nettomietrendite?: Die Nettomietrendite ist eine prozentuale Kennzahl, die Finanzierung ignoriert. Der Cashflow rechnet Zins und Tilgung ein und zeigt den tatsächlichen Geldbetrag in Euro pro Monat. Beide Kennzahlen sind notwendig — keine ersetzt die andere.
Wie verbessert man den Cashflow einer Immobilie?: Durch höheres Eigenkapital (niedrigere Kreditrate), bessere Finanzierungskonditionen, eine niedrigere Tilgungsrate oder durch ein Objekt mit höherer Mietrendite. Steuerliche Effekte (AfA, Zinsen) verbessern den Cashflow nach Steuern zusätzlich.

Schritt-fuer-Schritt

Kaltmiete als Einnahmeseite festlegen — Verwende nur die monatliche Kaltmiete — ohne Nebenkosten-Vorauszahlungen. Bei Leerstand oder Neuvermietung rechne mit der ortsüblichen Vergleichsmiete, nicht mit Wunschmieten.
Kreditrate berechnen — Addiere monatliche Zinsen und monatliche Tilgung. Formel: Kreditbetrag × (Zinssatz + Tilgungssatz) ÷ 12. Bei 200.000 € Kredit, 3,8 % Zins und 2 % Tilgung = 967 €/Monat.
Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten ermitteln — Hausverwaltung (ca. 30–60 €/Monat), Instandhaltungsrücklage (ca. 10–15 €/m²/Jahr), Mietausfallwagnis (ca. 2–3 % der Jahreskaltmiete) — als monatliche Beträge ansetzen.
Cashflow berechnen — Cashflow = Kaltmiete − Kreditrate − Bewirtschaftungskosten. Positives Ergebnis: Immobilie trägt sich selbst. Negatives Ergebnis: monatliche Zuzahlung aus eigener Tasche.
Steuereffekte ermitteln — Rechne AfA und Zinsen als Werbungskosten ein und multipliziere die Steuerersparnis mit deinem Grenzsteuersatz. Das Ergebnis ist der Cashflow nach Steuern — oft besser als der Cashflow vor Steuern.
Ergebnis einordnen und Stress-Test machen — Wiederhole die Rechnung mit 1 % höherem Zinssatz (Anschlussfinanzierung in 10 Jahren). Wenn das Ergebnis noch tragbar ist, ist die Finanzierungsstruktur solide.

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