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Cashflow vor & nach Steuern bei Immobilien — der wahre Geldfluss

Cashflow vor und nach Steuern bei Immobilien: Wie AfA, Zinsen und Grenzsteuersatz den wahren Geldfluss verändern — mit vollständiger Beispielrechnung.

Cashflow vor & nach Steuern bei Immobilien

Wer nur den Cashflow vor Steuern rechnet, sieht nur die halbe Wahrheit. Bei Anlageimmobilien gibt es erhebliche steuerliche Effekte — durch Abschreibungen (AfA) und den Zinsabzug — die das monatliche Bild grundlegend verändern können. Ein Objekt mit negativem Cashflow vor Steuern kann nach Steuern neutral oder sogar positiv sein.

Dieser Artikel erklärt beide Kennzahlen, zeigt die vollständige Berechnung und macht deutlich, warum der Grenzsteuersatz des Investors so entscheidend ist.

Cashflow vor Steuern: Die Liquiditätsbasis

Der Cashflow vor Steuern ist die monatliche Bilanz ohne steuerliche Effekte:

Cashflow vor Steuern = Kaltmiete − Zinsen − Tilgung − nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten

Er zeigt, ob die Immobilie rein aus dem Geldfluss heraus tragbar ist. Negativ bedeutet: Du zahlst monatlich zu — unabhängig davon, was das Finanzamt later erstattet.

Unser Beispielobjekt (250.000 € Kaufpreis, 1.000 € Kaltmiete, 200.000 € Kredit, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung):

Position	Monatlich
+ Kaltmiete	1.000 €
− Zinsen	−633 €
− Tilgung	−333 €
− Bewirtschaftungskosten	−205 €
= Cashflow vor Steuern	−171 €

→ Zur vollständigen Berechnung: Cashflow Immobilie berechnen

Die steuerlichen Hebel: Was ist absetzbar?

Vermietete Immobilien sind steuerlich als "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" deklariert (§ 21 EStG). Aus diesen Einkünften können folgende Werbungskosten abgezogen werden:

Absetzbar:

Kreditzinsen (vollständig)
Hausverwaltung
Instandhaltungsrücklage
Mietausfallwagnis
AfA (Absetzung für Abnutzung)
Fahrtkosten für Objektbesuche
Steuerberatungskosten (anteilig)

Nicht absetzbar:

Tilgung (baut Eigenkapital auf — kein steuerlicher Ausgabenposten)
Kaufnebenkosten als laufende Ausgabe (werden über die AfA eingepreist)

Die AfA: Steuerlicher Ausgabenposten ohne Geldabfluss

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist der mächtigste steuerliche Hebel bei Anlageimmobilien. Sie erlaubt, jährlich einen bestimmten Prozentsatz des Gebäudewertes als Ausgabe geltend zu machen — ohne dass real Geld abfließt.

AfA-Sätze 2026

Gebäudekategorie	AfA-Satz
Standardgebäude (Baujahr nach 1924)	2 % p. a.
Altgebäude (Baujahr vor 1925)	2,5 % p. a.
Neubau (Bauantrag ab 01.01.2023)	3 % p. a.

Wichtig: Die AfA bezieht sich auf den Gebäudeanteil, nicht auf den Gesamtkaufpreis. Grundstücke werden nicht abgeschrieben. Der Gebäudeanteil variiert je nach Bodenrichtwert der Lage — in Städten mit hohem Bodenwert ist der Gebäudeanteil niedriger.

AfA-Berechnung im Beispiel

Kaufpreis: 250.000 €
Angenommener Gebäudeanteil: 70 % = 175.000 €
Jährliche AfA (2 %): 3.500 €
Monatliche AfA: 292 € (nur steuerlich relevant, kein Geldabfluss!)

→ Mehr zur AfA: AfA Immobilie berechnen

Steuerliches Ergebnis: Überschuss oder Verlust?

Das steuerliche Ergebnis ergibt sich aus Mieteinnahmen abzüglich aller Werbungskosten inklusive AfA:

Position (jährlich)	Betrag
+ Mieteinnahmen	12.000 €
− Zinsen	−7.596 €
− Hausverwaltung	−600 €
− Instandhaltungsrücklage	−1.500 €
− Mietausfallwagnis	−360 €
− AfA (2 % auf 175.000 €)	−3.500 €
= Steuerliches Ergebnis	−1.556 €

Das steuerliche Ergebnis ist negativ: −1.556 €/Jahr. Dieser steuerliche Verlust wird mit anderen Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet und reduziert die Steuerlast.

Steuerersparnis nach Grenzsteuersatz

Die Höhe der Steuerersparnis hängt direkt vom persönlichen Grenzsteuersatz ab:

Grenzsteuersatz	Steuerersparnis/Jahr	Steuerersparnis/Monat
25 %	389 €	32 €
32 %	498 €	41 €
42 %	654 €	54 €
45 % (inkl. Reichensteuer)	700 €	58 €

Hinweis: Wer Einnahmen aus Vermietung mit einem höheren Grenzsteuersatz von z. B. 42 % versteuert, profitiert stärker vom steuerlichen Verlust — die Steuerersparnis ist größer.

Cashflow nach Steuern: Das vollständige Bild

Cashflow nach Steuern = Cashflow vor Steuern + Steuerersparnis/Monat

Grenzsteuersatz	Cashflow vor Steuern	Steuerersparnis/Monat	Cashflow nach Steuern
25 %	−171 €	+32 €	−139 €
32 %	−171 €	+41 €	−130 €
42 %	−171 €	+54 €	−117 €
45 %	−171 €	+58 €	−113 €

In unserem Standardbeispiel bleibt der Cashflow auch nach Steuern leicht negativ — die Steuerersparnis aus dem steuerlichen Verlust ist zu gering, um den negativen Cashflow vollständig auszugleichen.

Wann dreht der Cashflow nach Steuern ins Positive?

Das Bild ändert sich erheblich, wenn der steuerliche Verlust größer ist — etwa durch höhere AfA (Neubauten mit 3 %, Sanierungsobjekte mit erhöhter AfA), einen höheren Zinsanteil (bei größerem Kredit) oder einen höheren Grenzsteuersatz.

Beispiel: Neubauwohnung mit 3 % AfA statt 2 %:

Jährliche AfA: 175.000 × 3 % = 5.250 €/Jahr (+1.750 €)
Steuerliches Ergebnis: −1.556 − 1.750 = −3.306 €/Jahr
Steuerersparnis (42 %): 1.388 €/Jahr = 116 €/Monat
Cashflow nach Steuern: −171 + 116 = −55 €/Monat

Fast ausgeglichen — und das vor möglichen Sonder-AfA, die bei bestimmten Sanierungen nach dem Gebäudeenergiegesetz zusätzlich möglich sind.

Steuerliche Entwicklung über die Zeit

Der Cashflow nach Steuern verändert sich über die Laufzeit:

Zinsen sinken mit der Zeit: Bei einem Annuitätendarlehen ist der Zinsanteil am Anfang am höchsten und sinkt mit jeder Zahlung. Das bedeutet: Die steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen nimmt ab — der steuerliche Verlust wird kleiner, die Steuerersparnis sinkt.

AfA bleibt konstant: Die jährliche Abschreibung ändert sich nicht (sofern kein Gebäudeabriss oder Wertverlust vorliegt). Mit sinkenden Zinsen wird die AfA zum dominierenden Steuereffekt.

Praktische Konsequenz: In den ersten Jahren nach dem Kauf ist der steuerliche Vorteil am größten — danach sinkt er. Das spricht für eine proaktive Steuerplanung (Sonder-AfA bei Sanierung, Strukturierung des Portfolios).

Steuerliche Fallstricke

Verlustverrechnungsbeschränkungen: Steuerliche Verluste aus Vermietung können zwar mit anderen Einkünften verrechnet werden, aber nur im selben Jahr oder vorgetragen werden.
Abgeltungssteuer vs. persönlicher Steuersatz: Gewinne aus dem Verkauf nach unter 10 Jahren Haltedauer unterliegen dem persönlichen Steuersatz (Spekulationssteuer) — nicht der Abgeltungssteuer.
Grunderwerbsteuer nicht sofort absetzbar: Die Kaufnebenkosten erhöhen den abschreibbaren Gebäudewert anteilig — werden aber nicht im Kaufjahr als Einmalkosten abgesetzt.

Fazit: Vor-Steuern-Cashflow als Sicherheitsbasis

Ein negativer Cashflow vor Steuern ist im Zinsumfeld 2026 häufig. Wer ihn mit steuerlichen Effekten heilen will, ist abhängig vom persönlichen Steuersatz und von der Stabilität der Steuergesetzgebung. Solider ist eine Immobilie, die vor Steuern schon neutral oder positiv ist — steuerliche Vorteile sind dann der Bonus, nicht die Existenzgrundlage der Investition.

→ Cashflow-Leitfaden (Hub) · Positiver Cashflow Immobilie · Negativer Cashflow: Wann er sich lohnt

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Haeufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Cashflow vor und nach Steuern bei Immobilien?: Der Cashflow vor Steuern zeigt den monatlichen Geldfluss ohne steuerliche Effekte — also Miete minus Zins, Tilgung und Bewirtschaftungskosten. Der Cashflow nach Steuern berücksichtigt zusätzlich die Steuerersparnis durch Zinsen und AfA als Werbungskosten sowie den persönlichen Grenzsteuersatz.
Wie wirkt die AfA auf den Cashflow nach Steuern?: AfA (Absetzung für Abnutzung) mindert das steuerliche Einkommen, ohne echten Geldabfluss zu erzeugen. Sie ist ein 'steuerlicher Ausgabenposten ohne Geldabfluss'. Bei 2 % AfA auf 175.000 € Gebäudeanteil spart ein Investor mit 42 % Grenzsteuersatz 1.470 €/Jahr = 122 €/Monat.
Sind Kreditzinsen bei Vermietung steuerlich absetzbar?: Ja. Kreditzinsen für fremdfinanzierte Anlageimmobilien sind vollständig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Das ist einer der wichtigsten steuerlichen Vorteile der Immobilieninvestition.
Lohnt sich eine Immobilie mit negativem Cashflow vor Steuern?: Möglicherweise. Wenn der Cashflow nach Steuern positiv oder neutral ist und zusätzlich Wertsteigerung und Tilgungseffekt eingerechnet werden, kann ein Objekt mit negativem Cashflow vor Steuern wirtschaftlich sinnvoll sein — besonders für Investoren mit hohem Grenzsteuersatz.
Wie berechnet man den Cashflow nach Steuern konkret?: Cashflow nach Steuern = Cashflow vor Steuern + Steuerersparnis. Die Steuerersparnis ergibt sich aus (Zinsen + AfA − steuerlicher Überschuss) × Grenzsteuersatz. Wenn Zinsen und AfA die Mieteinnahmen übersteigen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der das sonstige Einkommen reduziert.
Verändert sich der Cashflow nach Steuern über die Zeit?: Ja, in beide Richtungen. Die absetzbare AfA bleibt konstant, aber der Zinsanteil der Kreditrate sinkt mit jeder Zahlung (Tilgungsanteil steigt). Dadurch sinkt die steuerliche Absetzbarkeit mit der Zeit, und der Cashflow nach Steuern verschlechtert sich tendenziell.

Schritt-fuer-Schritt

Cashflow vor Steuern berechnen — Cashflow vor Steuern = Kaltmiete − Zinsen − Tilgung − Bewirtschaftungskosten. Dieser Wert ist die Ausgangsbasis für die Steuerrechnung.
Werbungskosten ermitteln — Addiere alle steuerlich absetzbaren Kosten: Zinsen, Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis und AfA. Tilgung ist NICHT absetzbar.
AfA berechnen — Bestimme den Gebäudeanteil (Kaufpreis minus Bodenrichtwert). Multipliziere mit 2 % (Standardgebäude), 2,5 % (vor 1925) oder 3 % (Neubau ab 2023). Ergebnis = jährliche AfA.
Steuerlichen Überschuss oder Verlust ermitteln — Steuerliches Ergebnis = Mieteinnahmen − alle Werbungskosten (inkl. AfA). Negatives Ergebnis = steuerlicher Verlust, der das übrige Einkommen mindert.
Steuerersparnis berechnen — Steuerersparnis/Jahr = |steuerlicher Verlust| × Grenzsteuersatz. Dividiert durch 12 = monatliche Steuerersparnis.
Cashflow nach Steuern berechnen — Cashflow nach Steuern = Cashflow vor Steuern + Steuerersparnis pro Monat. Positive Steuerersparnis verbessert den Cashflow nach Steuern gegenüber dem Wert vor Steuern.

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