Was ist die AfA bei einer Immobilie?

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die jährliche steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts. Sie mindert bei vermieteten Immobilien die zu versteuernden Einkünfte. Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar.

Wie hoch ist der AfA-Satz?

Die lineare AfA beträgt 2 % pro Jahr für Wohngebäude mit Fertigstellung bis 2022 und 3 % für Fertigstellung ab 2023. Für Neubauten ist unter Voraussetzungen zusätzlich eine degressive AfA von 5 % möglich.

Was ist die Sonder-AfA nach §7b EStG?

Die Sonder-AfA §7b EStG erlaubt für neu geschaffenen Mietwohnraum unter bestimmten Voraussetzungen eine zusätzliche Abschreibung in den ersten Jahren — neben der regulären linearen AfA.

Glossar

AfA

AfA bei Immobilien: lineare Abschreibung mit 2 % und 3 %, degressive AfA und Sonder-AfA §7b EStG — Sätze und Voraussetzungen im Überblick.

Kurzdefinition: Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die jährliche steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts einer vermieteten Immobilie.
Gebäudewert × AfA-Satz (linear 2 % oder 3 %, degressiv 5 %)

AfA

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist der wichtigste Steuerhebel bei vermieteten Immobilien. Sie erlaubt es, den Wertverlust des Gebäudes jährlich steuerlich geltend zu machen und so die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu senken.

Was abgeschrieben wird

Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil — Grund und Boden nutzen sich nicht ab und sind nicht abschreibbar. Der Kaufpreis wird dafür in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufgeteilt.

Die AfA-Sätze

AfA-Art	Satz	Gilt für
Linear	2 %/Jahr	Wohngebäude, Fertigstellung bis 2022
Linear	3 %/Jahr	Wohngebäude, Fertigstellung ab 2023
Degressiv	5 % vom Restwert	Neubau, Baubeginn ab Okt. 2023 (Voraussetzungen)

Sonder-AfA §7b EStG

Für neu geschaffenen Mietwohnraum kann zusätzlich zur linearen AfA eine Sonderabschreibung nach §7b EStG genutzt werden — in den ersten vier Jahren und an Bau- sowie Kostenobergrenzen geknüpft.

Die genaue Anwendung hängt vom Einzelfall ab. Für die konkrete Steuergestaltung sollte ein Steuerberater hinzugezogen werden.

Haeufige Fragen

Was ist die AfA bei einer Immobilie?: Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die jährliche steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts. Sie mindert bei vermieteten Immobilien die zu versteuernden Einkünfte. Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar.
Wie hoch ist der AfA-Satz?: Die lineare AfA beträgt 2 % pro Jahr für Wohngebäude mit Fertigstellung bis 2022 und 3 % für Fertigstellung ab 2023. Für Neubauten ist unter Voraussetzungen zusätzlich eine degressive AfA von 5 % möglich.
Was ist die Sonder-AfA nach §7b EStG?: Die Sonder-AfA §7b EStG erlaubt für neu geschaffenen Mietwohnraum unter bestimmten Voraussetzungen eine zusätzliche Abschreibung in den ersten Jahren — neben der regulären linearen AfA.

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