DSCR
Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio), auf Deutsch Schuldendienstdeckungsgrad, ist eine der wichtigsten Kennzahlen der Immobilienfinanzierung. Er zeigt, ob eine vermietete Immobilie genug einbringt, um ihren eigenen Kredit zu tragen — und ist damit die Kennzahl, mit der Banken das Ausfallrisiko einer Finanzierung bewerten.
Formel
DSCR = Nettomieteinnahmen ÷ Kapitaldienst
Die Nettomieteinnahmen sind die Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlegbarer Bewirtschaftungskosten (Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis). Der Kapitaldienst ist die Summe aus Zins und Tilgung, die pro Jahr an die Bank fließt.
Beispiel
- Jahreskaltmiete: 12.000 €
- Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten: 2.400 €
- Nettomieteinnahmen: 9.600 €
- Kapitaldienst (Zins + Tilgung): 7.200 €/Jahr
DSCR = 9.600 ÷ 7.200 = 1,33
Die Mieteinnahmen decken den Kapitaldienst das 1,33-Fache — ein Wert, mit dem die meisten Banken eine Finanzierung darstellen können.
Benchmark 2026
| DSCR |
Bewertung |
| < 1,00 |
Unterdeckung – die Miete trägt den Kredit nicht |
| 1,00 |
Break-even – kein Puffer |
| 1,20 – 1,35 |
Von Banken üblicherweise gefordert |
| > 1,40 |
Komfortabler Sicherheitspuffer |
Liegt der DSCR unter 1,0, muss die Differenz aus dem übrigen Einkommen des Käufers gedeckt werden. Banken prüfen dann die persönliche Bonität deutlich strenger.
Verwandte Begriffe
→ LTV · Cashflow Immobilie · Eigenkapitalrendite · Kaufpreisfaktor
→ Tiefer einsteigen: DSCR bei Immobilien berechnen – mit Stresstest