Warum senkt ein niedriger LTV den Zinssatz?

Ein niedriger LTV bedeutet für die Bank weniger Risiko, weil im Verwertungsfall ein größerer Sicherheitspuffer bleibt. Banken arbeiten mit Zinsstufen — typische Schwellen liegen bei 60 %, 80 % und 100 % Beleihungsauslauf.

Ist der Beleihungswert dasselbe wie der Kaufpreis?

Nein. Der Beleihungswert liegt meist unter dem Kaufpreis, weil die Bank einen Sicherheitsabschlag von rund 10 % vornimmt. Dadurch ist der reale LTV oft höher als das Verhältnis von Kredit zu Kaufpreis.

Glossar

LTV (Beleihungsauslauf)

LTV (Loan-to-Value / Beleihungsauslauf): Definition, Formel und Beispiel. Wie der Beleihungsauslauf den Zinssatz der Immobilienfinanzierung bestimmt.

Kurzdefinition: Der LTV (Loan-to-Value) bzw. Beleihungsauslauf ist das Verhältnis aus Darlehenssumme und Beleihungswert der Immobilie, angegeben in Prozent.
(Darlehenssumme ÷ Beleihungswert) × 100

LTV (Beleihungsauslauf)

Der LTV (Loan-to-Value), im deutschen Bankgebrauch Beleihungsauslauf, beschreibt, welcher Anteil einer Immobilie über einen Kredit finanziert ist. Er ist die zentrale Stellschraube für den Zinssatz: Je niedriger der LTV, desto günstiger die Finanzierung.

Formel

LTV (%) = (Darlehenssumme ÷ Beleihungswert) × 100

Wichtig: Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis. Banken ziehen vom Markt- bzw. Kaufpreis einen Sicherheitsabschlag von typischerweise rund 10 % ab. Der reale Beleihungsauslauf fällt dadurch höher aus als ein einfaches Verhältnis von Kredit zu Kaufpreis.

Beispiel

Kaufpreis: 400.000 €
Beleihungswert (nach 10 % Abschlag): 360.000 €
Darlehenssumme: 320.000 €

LTV = 320.000 ÷ 360.000 × 100 = 88,9 %

Obwohl der Kredit nur 80 % des Kaufpreises ausmacht, liegt der Beleihungsauslauf bei knapp 89 % — und damit in einer teureren Zinsstufe.

Zinsstufen 2026

Beleihungsauslauf	Wirkung auf den Zins
bis 60 %	Bestzins
60 – 80 %	leichter Aufschlag
80 – 100 %	spürbarer Aufschlag
über 100 %	Vollfinanzierung, deutlich teurer

Haeufige Fragen

Was ist der LTV bei einer Immobilie?: Der LTV (Loan-to-Value), deutsch Beleihungsauslauf, ist das Verhältnis aus Darlehenssumme und Beleihungswert der Immobilie. Ein LTV von 80 % bedeutet, dass der Kredit 80 % des Beleihungswerts ausmacht.
Warum senkt ein niedriger LTV den Zinssatz?: Ein niedriger LTV bedeutet für die Bank weniger Risiko, weil im Verwertungsfall ein größerer Sicherheitspuffer bleibt. Banken arbeiten mit Zinsstufen — typische Schwellen liegen bei 60 %, 80 % und 100 % Beleihungsauslauf.
Ist der Beleihungswert dasselbe wie der Kaufpreis?: Nein. Der Beleihungswert liegt meist unter dem Kaufpreis, weil die Bank einen Sicherheitsabschlag von rund 10 % vornimmt. Dadurch ist der reale LTV oft höher als das Verhältnis von Kredit zu Kaufpreis.

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