Was ist der Leverage-Effekt bei Immobilien?

Der Leverage-Effekt beschreibt, wie der Einsatz von Fremdkapital die Eigenkapitalrendite hebelt. Solange die Gesamtkapitalrendite über dem Kreditzins liegt, steigt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital.

Wann entsteht ein negativer Leverage-Effekt?

Liegt der Fremdkapitalzins über der Gesamtkapitalrendite, kehrt sich der Hebel um — jeder Euro Kredit senkt dann die Eigenkapitalrendite.

Erhöht der Leverage-Effekt das Risiko?

Ja. Ein höherer Fremdkapitalanteil steigert die Renditechance, vergrößert aber auch das Risiko bei Zinsanstieg, Leerstand oder Wertverlust.

Glossar

Leverage-Effekt

Leverage-Effekt bei Immobilien: Wie Fremdkapital die Eigenkapitalrendite hebelt — mit Formel, Beispiel und der Grenze zum negativen Hebel.

Kurzdefinition: Der Leverage-Effekt beschreibt, wie Fremdkapital die Eigenkapitalrendite erhöht, solange die Gesamtkapitalrendite über dem Fremdkapitalzins liegt.
Positiver Hebel, solange Gesamtkapitalrendite > Fremdkapitalzins

Leverage-Effekt

Der Leverage-Effekt (Hebeleffekt) ist der Grund, warum Immobilien meist auf Kredit gekauft werden: Richtig eingesetzt, hebelt Fremdkapital die Rendite auf das eigene Kapital deutlich nach oben.

Das Prinzip

Ein positiver Leverage-Effekt entsteht, solange die Gesamtkapitalrendite über dem Fremdkapitalzins liegt. Die Differenz zwischen beiden fließt zusätzlich dem Eigenkapital zu — je höher der Kreditanteil, desto stärker der Hebel.

Beispiel

Eine Immobilie für 100.000 € erwirtschaftet 4.000 € Ertrag pro Jahr (Gesamtkapitalrendite 4 %).

Ohne Kredit: 100.000 € Eigenkapital → Eigenkapitalrendite = 4 %
Mit 50.000 € Kredit zu 3 %: Ertrag 4.000 € − 1.500 € Zinsen = 2.500 € auf 50.000 € Eigenkapital → Eigenkapitalrendite = 5 %

Der Kredit hebt die Eigenkapitalrendite von 4 % auf 5 %.

Die Grenze: negativer Hebel

Steigt der Kreditzins über die Gesamtkapitalrendite, dreht der Effekt: Jeder Euro Fremdkapital senkt dann die Eigenkapitalrendite. Genau das macht hohe Beleihungen in einer Zinssteigerungsphase gefährlich.

Haeufige Fragen

Was ist der Leverage-Effekt bei Immobilien?: Der Leverage-Effekt beschreibt, wie der Einsatz von Fremdkapital die Eigenkapitalrendite hebelt. Solange die Gesamtkapitalrendite über dem Kreditzins liegt, steigt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital.
Wann entsteht ein negativer Leverage-Effekt?: Liegt der Fremdkapitalzins über der Gesamtkapitalrendite, kehrt sich der Hebel um — jeder Euro Kredit senkt dann die Eigenkapitalrendite.
Erhöht der Leverage-Effekt das Risiko?: Ja. Ein höherer Fremdkapitalanteil steigert die Renditechance, vergrößert aber auch das Risiko bei Zinsanstieg, Leerstand oder Wertverlust.

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