Warum ist die Eigenkapitalrendite höher als die Mietrendite?

Weil ein Großteil des Kaufpreises über Kredit finanziert wird. Durch den Leverage-Effekt verzinst sich das kleinere eingesetzte Eigenkapital stärker.

Was ist eine gute Eigenkapitalrendite?

Werte ab 8 bis 10 % gelten bei vermieteten Immobilien als attraktiv. Sie hängen stark vom Fremdkapitalanteil und vom Zinsniveau ab.

Glossar

Eigenkapitalrendite

Eigenkapitalrendite bei Immobilien: Definition, Formel und Beispiel. Warum sie mit Fremdkapital deutlich höher ausfällt als die Bruttomietrendite.

Kurzdefinition: Die Eigenkapitalrendite misst die Verzinsung des tatsächlich eingesetzten Eigenkapitals einer Immobilie nach Abzug der Fremdkapitalzinsen.
((Mietertrag − Fremdkapitalzinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital) × 100

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite (Return on Equity) ist die Kennzahl, die für den Investor am Ende zählt: Sie zeigt, wie gut sich das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital verzinst — nicht der gesamte Kaufpreis.

Formel

Eigenkapitalrendite (%) = ((Mietertrag − Fremdkapitalzinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital) × 100

Das eingesetzte Eigenkapital umfasst die Anzahlung plus die Kaufnebenkosten, die in der Regel nicht mitfinanziert werden.

Beispiel

Kaufpreis: 250.000 €, davon 200.000 € Kredit
Eingesetztes Eigenkapital: 50.000 € + 28.000 € Kaufnebenkosten = 78.000 €
Jahreskaltmiete: 12.000 €
Fremdkapitalzinsen: 7.000 €/Jahr

Eigenkapitalrendite = (12.000 − 7.000) ÷ 78.000 × 100 = 6,4 %

Die Bruttomietrendite läge bei nur 4,8 % — durch den Leverage-Effekt fällt die Eigenkapitalrendite höher aus.

Einordnung

Eine hohe Eigenkapitalrendite ist kein Selbstzweck: Sie steigt mit dem Fremdkapitalanteil — und damit steigt auch das Risiko. Sie sollte immer zusammen mit DSCR und Cashflow bewertet werden.

Haeufige Fragen

Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite?: Eigenkapitalrendite = ((Mietertrag − Fremdkapitalzinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital) × 100. Das eingesetzte Eigenkapital sind Anzahlung plus Kaufnebenkosten.
Warum ist die Eigenkapitalrendite höher als die Mietrendite?: Weil ein Großteil des Kaufpreises über Kredit finanziert wird. Durch den Leverage-Effekt verzinst sich das kleinere eingesetzte Eigenkapital stärker.
Was ist eine gute Eigenkapitalrendite?: Werte ab 8 bis 10 % gelten bei vermieteten Immobilien als attraktiv. Sie hängen stark vom Fremdkapitalanteil und vom Zinsniveau ab.

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