Mietrendite einfach erklärt
Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl, um eine Immobilie als Kapitalanlage zu bewerten. Sie zeigt in Prozent, wie viel der Kaufpreis jährlich über die Miete zurückkommt. Klingt einfach — und ist es im Kern auch. Trotzdem rechnen viele Investoren falsch, weil sie Brutto- und Nettorendite verwechseln oder Kaufnebenkosten ignorieren.
Die Kurzdefinition
Die Mietrendite ist das Verhältnis aus Jahreskaltmiete und Kaufpreis, in Prozent. Sie beantwortet die Frage: Wie schnell amortisiert sich der Kaufpreis allein über die Miete?
Bruttomietrendite — die Schnellprüfung
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Diese Formel ist die ehrlichste 30-Sekunden-Prüfung vor jeder weiteren Analyse. Sie verschweigt allerdings die laufenden Kosten und die Kaufnebenkosten — und liefert deshalb immer einen zu rosigen Wert.
Beispiel
Eine Eigentumswohnung kostet 250.000 €. Die Kaltmiete beträgt 1.000 €/Monat = 12.000 €/Jahr.
Bruttomietrendite = 12.000 ÷ 250.000 × 100 = 4,8 %
Nettomietrendite — der ehrliche Wert
Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Sie berücksichtigt die tatsächlichen jährlichen Bewirtschaftungskosten (Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis) und die einmaligen Kaufnebenkosten von 10–15 % des Kaufpreises.
Beispielrechnung (dieselbe Wohnung)
- Jahreskaltmiete: 12.000 €
- Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten: 2.400 € (Hausverwaltung 600 €, Instandhaltung 1.500 €, Mietausfallwagnis 300 €)
- Kaufnebenkosten: 28.000 € (11,2 % von 250.000 €)
- Investition gesamt: 278.000 €
Nettomietrendite = (12.000 − 2.400) ÷ 278.000 × 100 = 3,45 %
Die Bruttorendite von 4,8 % schrumpft auf eine reale Nettorendite von 3,45 % — ein typischer Spread, mit dem du in der Praxis rechnen solltest.
Faustregel: Welche Mietrendite ist gut?
| Kennzahl |
Schwellenwert 2026 |
Bewertung |
| Bruttomietrendite |
≥ 5 % |
Gut |
| Bruttomietrendite |
4–5 % |
Akzeptabel in A-Lagen |
| Bruttomietrendite |
< 4 % |
Schwach — nur bei klarer Wertsteigerungsthese |
| Nettomietrendite |
≥ 4 % |
Stark |
| Nettomietrendite |
3,5–4 % |
Marktüblich |
| Nettomietrendite |
< 3 % |
Unrentabel im aktuellen Zinsumfeld |
Typische Fehler bei der Berechnung
- Warmmiete statt Kaltmiete einrechnen — Nebenkosten werden auf den Mieter umgelegt und gehören nicht in die Renditeformel.
- Kaufnebenkosten weglassen — 10–15 % zusätzlich auf den Kaufpreis fehlen sonst.
- Instandhaltungsrücklage ignorieren — Realistisch 10–15 €/m²/Jahr in der Eigentümergemeinschaft.
- Mietausfallwagnis nicht ansetzen — Banken kalkulieren mit 2–5 % der Jahreskaltmiete.
- Hausverwaltung vergessen — Bei vermieteten Wohnungen 25–40 € pro Wohneinheit pro Monat üblich.
Mietrendite vs. Cashflow — der wichtige Unterschied
Die Mietrendite ist eine theoretische Kennzahl: Sie sagt nichts darüber aus, ob die Wohnung sich tatsächlich monatlich selbst trägt. Dazu brauchst du den Cashflow, der zusätzlich Zins und Tilgung einrechnet.
Wenn dich das interessiert: Wir haben einen separaten Leitfaden zum Cashflow bei Immobilien geschrieben.
Jetzt selbst durchrechnen
Statt von Hand zu rechnen, kannst du jede Immobilie direkt analysieren — auch per ImmoScout24- oder Immowelt-Link. Das spart dir die manuelle Eingabe aller Daten.
→ Mietrendite jetzt berechnen