Eigenkapitalrendite bei Immobilien: Hebel + Beispielrechnung
Die Nettomietrendite zeigt, wie gut ein Objekt abwirft. Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie gut dein eingesetztes Kapital abwirft. Das ist ein fundamentaler Unterschied — und der Grund, warum zwei Investoren mit demselben Objekt völlig verschiedene persönliche Renditen erzielen können.
Was ist die Eigenkapitalrendite?
Die Eigenkapitalrendite (EK-Rendite) misst die Verzinsung des Kapitals, das du tatsächlich aus eigener Tasche investiert hast. Sie beantwortet nicht die Frage "Wie rentiert das Objekt?", sondern "Wie rentiert mein eingesetztes Geld?"
Formel:
Eigenkapitalrendite (%) = ((Jahreskaltmiete − Fremdkapitalzinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital) × 100
Eingesetztes Eigenkapital = Eigenkapitalanteil am Kaufpreis + Kaufnebenkosten (die Bank finanziert keine Kaufnebenkosten — die trägt immer der Käufer)
Warum Eigenkapitalrendite ≠ Objektrendite
Das Referenzobjekt: 250.000 € Kaufpreis, 12.000 € Jahreskaltmiete
Ohne Finanzierung (100 % Eigenkapital):
Eigenkapital: 250.000 € + 28.000 € NK = 278.000 €
EK-Rendite = 9.600 ÷ 278.000 × 100 = 3,45 %
Das ist identisch mit der Nettomietrendite — weil man 100 % Eigenkapital einsetzt.
Mit Finanzierung ändert sich das Bild.
Der Leverage-Effekt: Wie Fremdkapital die Rendite hebelt
Der Leverage-Effekt (Hebeleffekt) ist das Kernprinzip hinter der Eigenkapitalrendite bei fremdfinanzierten Immobilien:
- Wenn Objektrendite > Kreditzins: Jeder Euro Fremdkapital erhöht die EK-Rendite
- Wenn Objektrendite < Kreditzins: Jeder Euro Fremdkapital senkt die EK-Rendite
Im aktuellen Marktumfeld ist dieser Mechanismus entscheidend — denn die Marge zwischen Objektrendite und Kreditzins ist in den letzten Jahren enger geworden.
Beispielrechnung: drei Finanzierungsszenarien
Annahmen:
- Kaufpreis: 250.000 €
- Kaufnebenkosten: 28.000 € (trägt immer der Käufer als Eigenkapital)
- Nettomieteinnahmen: 9.600 €/Jahr (nach nicht umlegbaren Kosten)
- Kreditzins: 3,5 % p. a.
Szenario A: 40 % Eigenkapital (60 % Fremdkapital)
- Kredit: 150.000 €, Eigenkapital am Kaufpreis: 100.000 €
- Eingesetztes Eigenkapital gesamt: 100.000 + 28.000 = 128.000 €
- Jahreszins: 150.000 × 3,5 % = 5.250 €
- Mietertrag nach Zinsen: 9.600 − 5.250 = 4.350 €
EK-Rendite = 4.350 ÷ 128.000 × 100 = 3,4 %
Szenario B: 20 % Eigenkapital (80 % Fremdkapital)
- Kredit: 200.000 €, Eigenkapital am Kaufpreis: 50.000 €
- Eingesetztes Eigenkapital gesamt: 50.000 + 28.000 = 78.000 €
- Jahreszins: 200.000 × 3,5 % = 7.000 €
- Mietertrag nach Zinsen: 9.600 − 7.000 = 2.600 €
EK-Rendite = 2.600 ÷ 78.000 × 100 = 3,3 %
Szenario C: 10 % Eigenkapital (90 % Fremdkapital)
- Kredit: 225.000 €, Eigenkapital am Kaufpreis: 25.000 €
- Eingesetztes Eigenkapital gesamt: 25.000 + 28.000 = 53.000 €
- Jahreszins: 225.000 × 3,5 % = 7.875 €
- Mietertrag nach Zinsen: 9.600 − 7.875 = 1.725 €
EK-Rendite = 1.725 ÷ 53.000 × 100 = 3,3 %
Vergleichstabelle
| EK-Anteil (Kaufpreis) |
FK-Anteil |
EK gesamt (inkl. NK) |
Jahreszins |
EK-Rendite |
| 100 % (kein Kredit) |
— |
278.000 € |
0 € |
3,45 % |
| 40 % |
60 % |
128.000 € |
5.250 € |
3,4 % |
| 20 % |
80 % |
78.000 € |
7.000 € |
3,3 % |
| 10 % |
90 % |
53.000 € |
7.875 € |
3,3 % |
Beobachtung: In diesem Beispiel verbessert sich die EK-Rendite mit weniger Eigenkapital kaum — weil der Kreditzins (3,5 %) sehr nah an der Objektrendite (3,45 %) liegt. Der Hebel ist fast neutral.
Wann der Hebel richtig zieht: ein günstigeres Zinsumfeld
Hypothetisches Szenario: Kreditzins 2,0 % statt 3,5 % (wie es 2020–2022 war)
| EK-Anteil |
EK gesamt |
Jahreszins (2 %) |
EK-Rendite |
| 40 % |
128.000 € |
3.000 € |
5,2 % |
| 20 % |
78.000 € |
4.000 € |
7,2 % |
| 10 % |
53.000 € |
4.500 € |
9,6 % |
Hier zeigt sich der Leverage-Effekt in voller Stärke: Je weniger Eigenkapital eingesetzt wird, desto stärker wächst die EK-Rendite — weil die Zinsen deutlich unter der Objektrendite liegen.
Wann wirkt der Hebel gegen dich?
Szenario: Kreditzins 4,5 % (über Objektrendite von 3,45 %)
| EK-Anteil |
EK gesamt |
Jahreszins (4,5 %) |
EK-Rendite |
| 40 % |
128.000 € |
6.750 € |
2,2 % |
| 20 % |
78.000 € |
9.000 € |
0,8 % |
| 10 % |
53.000 € |
10.125 € |
−0,5 % |
Bei 90 % Fremdfinanzierung und 4,5 % Zins ist die Eigenkapitalrendite negativ — man zahlt jeden Monat drauf. Das Objekt ist trotzdem möglicherweise ein gutes Investment, wenn die Wertsteigerung stimmt — aber das muss man dann explizit als These benennen, nicht als Rendite verbuchen.
Eigenkapitalrendite vs. andere Kennzahlen: Was sie nicht zeigt
Die Eigenkapitalrendite ist eine annualisierte Mietertragsrendite auf das Eigenkapital. Sie zeigt nicht:
- Die Gesamtvermögenssteigerung durch Tilgung (die laufende Tilgung baut Eigenkapital auf, ohne in die EK-Rendite-Formel einzugehen)
- Den Cashflow (ob nach Tilgung noch Geld übrig bleibt)
- Die steuerliche Optimierung durch AfA
Profis betrachten daher die EK-Rendite immer gemeinsam mit dem Cashflow und dem Gesamtvermögensaufbau (inkl. Tilgung).
Faustregeln für die Eigenkapitalrendite 2026
| EK-Rendite |
Einordnung |
| ≥ 8 % |
Stark — deutlicher Leverage-Effekt arbeitet für den Investor |
| 6 – 8 % |
Gut — solide Verzinsung des eingesetzten Kapitals |
| 4 – 6 % |
Marktüblich |
| < 4 % |
Schwach — kaum besser als risikoärmere Alternativen |
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