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Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite: Der wichtigste Unterschied

Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite: Was ist der Unterschied, wann nutzt man welche Kennzahl — mit Formel, Beispielrechnung und Vergleichstabelle.

Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite

Im Exposé steht meistens eine Renditeangabe. Diese Zahl ist fast immer die Bruttomietrendite — die freundlichere der beiden Kennzahlen. Wer kauft, ohne den Unterschied zu kennen, zahlt regelmäßig zu viel oder wundert sich hinterher, warum die Immobilie weniger abwirft als erwartet.

Dieser Artikel erklärt, was beide Kennzahlen messen, wie sie berechnet werden und wann man welche verwendet.

Definition: Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis aus Jahreskaltmiete und Kaufpreis.

Formel: (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Sie beantwortet die Frage: Wie teuer ist die Immobilie relativ zur Miete — ohne jede Kostenkorrrektur?

Was die Bruttomietrendite ignoriert

Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler): typisch 10–12 % auf den Kaufpreis
Hausverwaltungskosten
Instandhaltungsrücklage
Mietausfallwagnis (Leerstand)

Das macht sie zu einer Schnellkennzahl, nicht zu einer Entscheidungsgrundlage.

Definition: Nettomietrendite

Die Nettomietrendite korrigiert die beiden größten blinden Flecken der Bruttorendite.

Formel: ((Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100

Sie beantwortet die Frage: Wie rentabel ist die Immobilie wirklich, wenn alle Kosten eingerechnet sind?

Was "nicht umlegbare Kosten" bedeutet

Als Vermieter darfst du bestimmte Kosten per Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen (Heizung, Wasser, Müll etc.). Andere Kosten trägst du als Eigentümer selbst und kannst sie nicht weitergeben:

Kostenart	Umlegbar?	Typischer Wert
Hausverwaltung	Nein	25–40 €/WE/Monat
Instandhaltungsrücklage	Nein	10–15 €/m²/Jahr
Mietausfallwagnis	Nein	2–5 % der Jahreskaltmiete
Heizkosten	Ja	Nicht in Renditeformel
Wasser/Abwasser	Ja	Nicht in Renditeformel
Grundsteuer	Bedingt	Meist umlegbar

Direkte Gegenüberstellung: dasselbe Objekt, beide Formeln

Referenzobjekt: Eigentumswohnung, 250.000 € Kaufpreis, 1.000 €/Monat Kaltmiete (= 12.000 €/Jahr)

Bruttomietrendite

12.000 € ÷ 250.000 € × 100 = 4,8 %

Nettomietrendite

Schritt 1 — nicht umlegbare Kosten ermitteln:

Hausverwaltung: 600 €/Jahr (30 €/Monat × 2, WEG-Verwaltung + Mietverwaltung)
Instandhaltungsrücklage: 1.500 €/Jahr (25 €/m² × 60 m²)
Mietausfallwagnis: 300 €/Jahr (2,5 % von 12.000 €)
Summe: 2.400 €/Jahr

Schritt 2 — Kaufnebenkosten ermitteln:

Grunderwerbsteuer (Bayern, 3,5 %): 8.750 €
Notar + Grundbuch (1,7 %): 4.250 €
Makler (3,57 %): 8.925 € (Käuferanteil nach Teilungspflicht)
Notarreserve: ca. 6.075 €
Summe Kaufnebenkosten: 28.000 € (= 11,2 %)

Schritt 3 — Nettomietrendite rechnen:

(12.000 − 2.400) ÷ (250.000 + 28.000) × 100
= 9.600 ÷ 278.000 × 100
= 3,45 %

Kennzahl	Wert
Bruttomietrendite	4,8 %
Nettomietrendite	3,45 %
Abstand (Spread)	1,35 Prozentpunkte

Der Spread von 1,35 Prozentpunkten ist für eine Eigentumswohnung in WEG-Struktur typisch. Bei Mehrfamilienhäusern ohne Hausgeld kann er kleiner ausfallen, wenn keine WEG-Verwaltung anfällt.

Wann nutze ich welche Kennzahl?

Anwendungsfall	Empfohlene Kennzahl
Schnellcheck beim Scrollen durch Exposés	Bruttomietrendite
Vergleich zweier Objekte	Nettomietrendite
Gespräch mit der Bank	Nettomietrendite + Cashflow
Entscheidung kaufen/nicht kaufen	Nettomietrendite (Mindestanforderung)
Portfoliorendite-Überblick	Nettomietrendite oder Objektrendite

Der häufigste Fehler: Exposé-Rendite als Grundlage nehmen

Wenn ein Exposé "Rendite 5,2 %" ausweist, ist das fast immer die Bruttomietrendite ohne Kaufnebenkosten. Die reale Nettorendite desselben Objekts liegt bei 3,5 bis 3,8 % — sofern keine weiteren Kostenposten ausgeblendet wurden.

Vertrau nie der Renditeangabe im Exposé. Rechne immer selbst.

Benchmark: Was gilt als gute Nettomietrendite 2026?

Nettomietrendite	Bewertung
≥ 4,5 %	Sehr stark
3,5 – 4,5 %	Marktüblich — solide Basis
3,0 – 3,5 %	Grenzwertig — braucht Wertsteigerungsthese
< 3,0 %	Schwach — im aktuellen Zinsumfeld kaum rentabel

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Haeufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?: Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten ab und bezieht die Kaufnebenkosten in die Investitionsbasis ein. Der typische Abstand beträgt 1 bis 1,5 Prozentpunkte.
Wie berechnet man die Bruttomietrendite?: Bruttomietrendite (%) = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100. Beispiel: 12.000 € Jahreskaltmiete ÷ 250.000 € Kaufpreis × 100 = 4,8 %.
Wie berechnet man die Nettomietrendite?: Nettomietrendite (%) = ((Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100. Typischer Abzug 1 bis 1,5 Prozentpunkte gegenüber der Bruttomietrendite.
Welche Rendite steht im Exposé — Brutto oder Netto?: Fast ausnahmslos die Bruttomietrendite, da sie höher und damit attraktiver wirkt. Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten sind nicht enthalten. Immer selbst die Nettorendite berechnen.
Was sind nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten?: Kosten, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf — typischerweise Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis. Heizung, Wasser und andere Betriebskosten hingegen sind umlegbar.
Wie hoch ist der typische Abstand zwischen Brutto- und Nettomietrendite?: In der Praxis beträgt der Spread 1 bis 1,5 Prozentpunkte. Aus 4,8 % Brutto werden typisch 3,3 bis 3,5 % Netto — je nach Kaufnebenkostenquote und Bewirtschaftungskosten.
Wann reicht die Bruttomietrendite als Entscheidungsgrundlage?: Als erster Filter, um offensichtlich unattraktive Objekte auszusortieren (unter 4 % Brutto meist ein Ausschlusskriterium). Für jede ernsthafte Kaufentscheidung braucht man die Nettomietrendite.

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