ROI, IRR & Yield bei Immobilien
Wer deutsche Immobilien-Ratgeberseiten liest, begegnet Mietrendite, Kaufpreisfaktor und Eigenkapitalrendite. Wer internationale Investmentberichte oder institutionelle Analysen liest, begegnet ROI, IRR und Yield. Hinter den englischen Begriffen stecken teils andere Konzepte, teils nur andere Bezeichnungen für Bekanntes.
Dieser Artikel klärt, was diese Kennzahlen messen, worin sie sich unterscheiden — und wann sie gegenüber den deutschen Pendants sinnvoller sind.
Yield: Mietrendite auf Englisch
Yield ist der generische englische Begriff für Mietrendite. Im institutionellen Immobilienmarkt unterscheidet man:
| Begriff |
Deutsche Entsprechung |
Beschreibung |
| Gross Yield |
Bruttomietrendite |
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis |
| Net Yield |
Nettomietrendite |
Nettomieteinnahmen ÷ Gesamtinvestition |
| Net Initial Yield (NIY) |
Anfangsrendite |
Aktuelle Nettomiete ÷ Kaufpreis (ohne NK-Bereinigung, aber mit Transaktionskosten) |
| Reversionary Yield |
Marktrendite |
Marktmiete (statt Ist-Miete) ÷ Kaufpreis — relevant bei Mietmärkten unter oder über Marktniveau |
Der Net Initial Yield ist die Standardkennzahl bei gewerblichen Immobilientransaktionen. Er unterscheidet sich von der deutschen Nettomietrendite in den Detailkonventionen, ist aber konzeptionell identisch.
Beispiel mit dem Referenzobjekt (250.000 € / 12.000 € Kaltmiete):
Gross Yield = 12.000 ÷ 250.000 × 100 = 4,8 %
Net Yield = 9.600 ÷ 278.000 × 100 = 3,45 %
→ Identisch mit Bruttomietrendite und Nettomietrendite.
ROI: Return on Investment
ROI (Return on Investment) ist im Immobilienkontext eine Gesamtertragskennzahl — sie berücksichtigt nicht nur die laufenden Mieteinnahmen, sondern auch den Verkaufsgewinn oder -verlust am Ende des Haltezeitraums.
Formel:
ROI (%) = ((Gesamteinnahmen − Gesamtkosten) ÷ Gesamtinvestition) × 100
Gesamteinnahmen = Mieteinnahmen über Haltezeitraum + Verkaufserlös
Gesamtkosten = Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Bewirtschaftungskosten + Verkaufskosten
Beispiel (10-Jahres-Haltezeitraum):
- Investition: 278.000 € (Kaufpreis + NK)
- Nettomieteinnahmen über 10 Jahre: 96.000 € (9.600 €/Jahr × 10)
- Verkaufserlös nach 10 Jahren: 310.000 € (angenommene Wertsteigerung 2 %/Jahr)
- Verkaufskosten: ~8.000 € (Makler)
ROI = (96.000 + 310.000 − 8.000 − 278.000) ÷ 278.000 × 100
= 120.000 ÷ 278.000 × 100
= 43,2 % (über 10 Jahre)
Das entspricht einem einfachen annualisierten ROI von etwa 4,3 % pro Jahr — aber Vorsicht: Diese Vereinfachung ignoriert den Zeitwert des Geldes. Genau deshalb ist der IRR die präzisere Kennzahl.
Schwäche des ROI: Er addiert Zahlungsströme aus verschiedenen Jahren ungewichtet — ein Euro in Jahr 1 zählt genauso wie ein Euro in Jahr 10. Das ist methodisch ungenau.
IRR: Internal Rate of Return (Interner Zinsfuß)
Der IRR (Internal Rate of Return, interner Zinsfuß) löst das Zeitwert-Problem des ROI. Er ist der Diskontierungssatz, bei dem der Kapitalwert (NPV) aller Zahlungsströme null ergibt.
Einfacher ausgedrückt: Der IRR ist die jährliche Verzinsung, die man de facto erzielt hätte, wenn man alle Ein- und Auszahlungen über den Haltezeitraum berücksichtigt — inklusive Verkaufserlös.
Zahlungsströme für die IRR-Berechnung:
| Zeitpunkt |
Zahlungsstrom |
| Jahr 0 |
−278.000 € (Kauf + NK) |
| Jahr 1–10 |
+9.600 €/Jahr (Nettomieteinnahmen) |
| Jahr 10 |
+302.000 € (Verkaufserlös 310.000 € − 8.000 € Verkaufskosten) |
Der IRR aus diesen Zahlungsströmen liegt (via XIRR in Excel berechenbar) bei ca. 6,2 % p. a.
Obwohl die laufende Nettomietrendite nur 3,45 % beträgt, liegt der IRR bei 6,2 % — weil die Wertsteigerung als Teil der Gesamtrendite eingepreist ist.
IRR in verschiedenen Szenarien
| Wertsteigerung p. a. |
Laufende Nettomietrendite |
Geschätzter IRR |
| 0 % |
3,45 % |
~3,5 % |
| 1 % |
3,45 % |
~4,5 % |
| 2 % |
3,45 % |
~6,2 % |
| 3 % |
3,45 % |
~7,8 % |
Dieser Vergleich zeigt: Die Mietrendite ist bei Objekten mit hohem Wertsteigerungspotenzial nur ein Teil der Gesamtrendite. Der IRR macht den anderen Teil sichtbar.
Wann welche Kennzahl?
| Anwendungsfall |
Beste Kennzahl |
| Schneller Exposé-Check |
Bruttomietrendite / Kaufpreisfaktor |
| Objektvergleich (kaufen/nicht kaufen) |
Nettomietrendite |
| Finanzierungskalkulation |
Eigenkapitalrendite, Objektrendite |
| Gesamtrendite über Haltezeitraum |
ROI (vereinfacht) oder IRR (präzise) |
| Institutionelle Transaktionen |
Net Initial Yield (NIY) |
| Portfoliovergleich international |
IRR |
Der kritische Punkt beim IRR: Wertsteigerung ist eine These
Der IRR ist eine präzise Methode — aber er ist nur so gut wie die Annahmen, die in ihn einfließen. Die größte Annahme ist die Wertsteigerung des Objekts. Wer einen Verkaufserlös von 310.000 € in 10 Jahren ansetzt, hat das als These definiert — nicht als Kennzahl.
Ein IRR, der hauptsächlich durch eine ambitionierte Verkaufspreisannahme getrieben wird, ist kein Sicherheitspolster, sondern ein Wunschszenario.
Gute Praxis: IRR-Berechnung mit drei Szenarien:
- Basisfall: Moderate Wertsteigerung (1–2 %)
- Optimistisch: Starke Wertsteigerung (3–4 %)
- Pessimistisch: Keine / negative Wertsteigerung (0 / −1 %)
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