Kaufpreisfaktor: Bedeutung, Berechnung & Tabelle 2026
Der Kaufpreisfaktor (auch: Vervielfältiger oder Mietmultiplikator) ist die bevorzugte Schnellkennzahl vieler professioneller Immobilienkäufer. Er beantwortet eine einfache Frage: Wie viele Jahreskaltmieten kostet dieses Objekt? Die Antwort lässt sich in Sekunden ermitteln — und zeigt auf einen Blick, ob eine Immobilie im Marktkontext teuer oder günstig bewertet ist.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor ist die Anzahl der Jahreskaltmieten, die dem Kaufpreis entsprechen. Er ist der mathematische Kehrwert der Bruttomietrendite und trägt dieselbe Information in einem anderen Format.
Formeln:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
oder äquivalent:
Kaufpreisfaktor = 100 ÷ Bruttomietrendite (%)
Beispiel: Eine Wohnung kostet 250.000 €, die monatliche Kaltmiete beträgt 1.000 € (= 12.000 €/Jahr).
Kaufpreisfaktor = 250.000 ÷ 12.000 = 20,8
Das bedeutet: Würde man den Kaufpreis ausschließlich über die Miete zurückverdienen, dauerte das 20,8 Jahre — ohne Kosten, ohne Zinsen, ohne Steuern.
Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite: die Umrechnungstabelle
Da Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite identische Informationen transportieren, lassen sie sich direkt ineinander umrechnen:
| Kaufpreisfaktor |
Bruttomietrendite |
| 12,5 |
8,0 % |
| 14,3 |
7,0 % |
| 16,7 |
6,0 % |
| 20,0 |
5,0 % |
| 22,2 |
4,5 % |
| 25,0 |
4,0 % |
| 28,6 |
3,5 % |
| 33,3 |
3,0 % |
| 40,0 |
2,5 % |
| 50,0 |
2,0 % |
Die Faustregel für die mentale Umrechnung: Faktor × Rendite % ≈ 100
Marktübliche Kaufpreisfaktoren in Deutschland 2026
Die Bandbreite der Kaufpreisfaktoren ist regional enorm. In Top-Lagen werden dieselben Mieteinnahmen vielfach teurer gehandelt als in Randlagen — weil die Wertsteigerungserwartung im Preis eingepreist ist.
| Stadttyp |
Typische Lage |
Kaufpreisfaktor 2026 |
Bruttomietrendite |
| A-Stadt Toplage |
München Schwabing |
30 – 40 |
2,5 – 3,3 % |
| A-Stadt Durchschnitt |
Berlin Mitte, Hamburg Altona |
25 – 35 |
2,9 – 4,0 % |
| A-Stadt Randlage |
Berlin Marzahn, Frankfurt Sachsenhausen |
20 – 28 |
3,6 – 5,0 % |
| B-Stadt |
Leipzig, Dresden, Hannover, Nürnberg |
18 – 25 |
4,0 – 5,6 % |
| C-Stadt |
Chemnitz, Magdeburg, Zwickau |
12 – 20 |
5,0 – 8,3 % |
Wichtiger Hinweis: Diese Werte sind Richtwertbandbreiten für 2026 auf Basis allgemeiner Marktbeobachtung. Einzelobjekte weichen erheblich ab — je nach Zustand, Lage innerhalb der Stadt und Vermietungssituation.
Wofür der Kaufpreisfaktor geeignet ist — und wofür nicht
Stärken des Kaufpreisfaktors
- Blitzschnelle Einordnung: Ein Blick aufs Exposé, 30 Sekunden Rechnen — und man weiß, ob das Objekt im Markt teuer oder günstig ist.
- Lagenvergleich: Über verschiedene Städte hinweg kommunizieren Profi-Investoren in Faktoren. "Das Objekt kam bei Faktor 18 weg" ist ein universell verständliches Statement.
- Kehrwert der Bruttomietrendite: Wer beide Darstellungsformen kennt, denkt flexibler über Bewertungen nach.
Schwächen des Kaufpreisfaktors
- Kaufnebenkosten fehlen: Er bezieht sich nur auf den Kaufpreis, nicht auf die Gesamtinvestition. Bei 11 % Kaufnebenkosten liegt der effektive Faktor 11 % höher als der Nominalfaktor.
- Kein Kostenfaktor: Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung und Mietausfallrisiko sind komplett ignoriert.
- Bruttomaßstab: Für eine Kaufentscheidung braucht man die Nettomietrendite — der Kaufpreisfaktor ist nur die Eingangspforte.
Beispielrechnung: effektiver vs. nominaler Faktor
Nominaler Kaufpreisfaktor (aus dem Exposé): 250.000 ÷ 12.000 = 20,8
Effektiver Kaufpreisfaktor (inkl. Kaufnebenkosten 11,2 %): 278.000 ÷ 12.000 = 23,2
Der Unterschied von 2,4 Faktoren klingt gering, entspricht aber einem Renditeverlust von rund 0,5 Prozentpunkten — das ist der typische "Neuling-Fehler" bei der Kaufpreisfaktor-Analyse.
Kaufpreisfaktor vs. Amortisationszeit
Ein verbreiteter Irrtum: "Faktor 20 bedeutet, ich hab die Immobilie in 20 Jahren abbezahlt." Das stimmt nur in einem völlig unrealistischen Szenario:
- Keine Kaufnebenkosten
- Keine Bewirtschaftungskosten
- Keine Leerstandszeiten
- Keine Inflation
- Keine Tilgungsleistungen
Die tatsächliche Amortisationszeit liegt bei Einrechnung aller Kosten und bei Fremdfinanzierung typischerweise 30 bis 50 % über dem nominalen Faktor.
Kaufpreisfaktor als Filter: die Praxis-Heuristik
Professionelle Investoren nutzen den Kaufpreisfaktor als Gate-Keeper:
- Faktor > 30: Nur dann interessant, wenn es eine glasklare Wertsteigerungsthese gibt (z. B. Sanierungsgebiet, Entwicklungsquartier).
- Faktor 22 – 30: Normales Prüfungsfeld — hier kommt es auf die Nettomietrendite und den Cashflow an.
- Faktor < 22: Interessant — genau hinschauen, ob das günstige Bewertung oder verborgene Probleme bedeutet.
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