Immobilie selbst kalkulieren
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, trifft eine Entscheidung für Jahrzehnte — und trifft sie häufig auf Basis eines zu simplen Zahlenbilds. Eine Immobilie wirklich kalkulieren bedeutet mehr als Kaufpreis durch Kaltmiete teilen. Es bedeutet, alle Kostenpositionen vollständig zu erfassen, die Finanzierung korrekt einzurechnen und mehrere Renditekennzahlen gleichzeitig zu betrachten.
Diese 12-Schritte-Anleitung führt dich Schritt für Schritt durch eine vollständige Kalkulation — von den Exposé-Daten bis zur steuerlichen Abschreibung. Als Beispielobjekt dient durchgängig eine Eigentumswohnung zu 250.000 € Kaufpreis mit 1.000 € Kaltmiete pro Monat (= 12.000 € Jahreskaltmiete), finanziert mit 200.000 € Kredit zu 3,5 % Zins und 2 % Tilgung.
Schritt 1: Exposé-Daten vollständig erfassen
Bevor du auch nur eine Zahl rechnest, brauchst du die richtigen Eingabedaten:
| Position |
Was du brauchst |
Warum wichtig |
| Kaufpreis |
Angebotspreisoder verhandelter Preis |
Basis aller Renditekennzahlen |
| Kaltmiete |
Aktuelle oder marktübliche Kaltmiete (ohne Nebenkosten) |
Nur die Kaltmiete zählt für die Rendite |
| Wohnfläche |
m² (Wohnfläche, nicht Nutzfläche) |
Grundlage für Instandhaltungspauschale |
| Baujahr |
Fertigstellungsjahr des Gebäudes |
Bestimmt den AfA-Satz |
| Bundesland |
Standort der Immobilie |
Bestimmt die Grunderwerbsteuer |
Tipp: Verwechsle Kaltmiete und Warmmiete nicht. Nebenkosten-Vorauszahlungen werden auf den Mieter umgelegt — sie gehören nicht in die Renditeformel.
Schritt 2: Kaufnebenkosten berechnen
Der Kaufpreis ist erst der Anfang. Die Kaufnebenkosten erhöhen deine tatsächliche Investition um 10–15 %:
| Kostenart |
Höhe |
Beispiel (250.000 €) |
| Grunderwerbsteuer |
3,5–6,5 % (je Bundesland) |
8.750–16.250 € |
| Notar + Grundbuch |
~1,5–2 % |
3.750–5.000 € |
| Maklerprovision |
0–3,57 % (geteilte Courtage) |
0–8.925 € |
| Summe typisch |
10–12 % |
25.000–30.000 € |
In unserem Beispiel setzen wir 28.000 € Kaufnebenkosten an (11,2 %). Die Gesamtinvestition beträgt damit 278.000 €.
Detaillierte Bundesland-Tabellen und die Berechnung im Einzelnen findest du in unserem Leitfaden Kaufnebenkosten berechnen. Alle Posten sind auch im Glossar Kaufnebenkosten erklärt.
Schritt 3: Bruttomietrendite — der 30-Sekunden-Filter
Bevor du tiefer einsteigst, pruefe die Bruttomietrendite als schnellen Qualitätsfilter:
Bruttomietrendite (%) = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Für unser Beispiel: 12.000 ÷ 250.000 × 100 = 4,8 %
| Bruttomietrendite |
Bewertung |
| < 4 % |
Schwach — nur mit klarer Wertsteigerungsthese |
| 4–5 % |
Akzeptabel, genauer hinschauen |
| > 5 % |
Attraktiv, Nettomietrendite bestimmen |
Die Bruttomietrendite überschätzt die Rendite systematisch — sie ist ausschließlich als Filterkriterium geeignet, nicht als Entscheidungsgrundlage.
Schritt 4: Bewirtschaftungskosten ermitteln
Alle laufenden Kosten, die nicht auf den Mieter umlegbar sind, reduzieren deine Rendite. Die wichtigsten Positionen:
Hausgeld (nicht umlegbarer Anteil)
Bei einer Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus fällt monatliches Hausgeld an. Nicht alles davon kannst du als Eigentümer weitergeben:
- Umlegbar auf den Mieter: Grundsteuer, Versicherungen, Hausmeister, Aufzug, Gemeinschaftsstrom, Müllabfuhr
- Nicht umlegbar (trägt der Eigentümer): Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage in die WEG-Rücklage, Rücklagen für Leerstand
Typisch tragen Eigentümer 30–40 % des Hausgelds selbst. Bei einem Hausgeld von 300 €/Monat sind das rund 100–120 € nicht umlegbar.
Instandhaltungsrücklage (zusätzlich zur WEG-Rücklage)
Auch wenn die WEG bereits eine Rücklage bildet, solltest du eine eigene Instandhaltungsreserve einplanen — besonders bei älteren Objekten:
- Faustformel: 10–15 €/m²/Jahr für Objekte unter 20 Jahren
- Petersche Formel: höhere Ansätze für Altbauten
Bei 70 m² Wohnfläche und 12 €/m²/Jahr sind das 840 €/Jahr zusätzlich.
Wie du beide Methoden anwendest, erklärt der Leitfaden Instandhaltungsrücklage berechnen.
Mietausfallwagnis
Kein Vermieter hat einen dauerhaft leeren Monat, aber über Jahrzehnte summieren sich Leerstand bei Mieterwechsel, Sanierungsphasen und Zahlungsausfälle. Banken kalkulieren standardmäßig mit 2–5 % der Jahreskaltmiete.
Bei 12.000 € Jahreskaltmiete: 300–600 €/Jahr.
Hausverwaltung
Wer die Verwaltung nicht selbst übernimmt, zahlt 25–40 € pro Wohneinheit pro Monat für eine externe Hausverwaltung. Das sind 300–480 €/Jahr pro Einheit.
Zusammenfassung Bewirtschaftungskosten für das Beispielobjekt:
| Position |
Jahresbetrag |
| Hausgeld nicht umlegbar |
1.320 € |
| Eigene Instandhaltungsreserve |
840 € |
| Mietausfallwagnis (3 %) |
360 € |
| Hausverwaltung |
420 € |
| Summe |
2.940 € |
Schritt 5: Nettomietrendite berechnen
Jetzt wird aus dem groben Bruttowert die ehrliche Kennzahl:
Nettomietrendite (%) = ((Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ Gesamtinvestition) × 100
Für unser Beispiel:
- Jahreskaltmiete: 12.000 €
- Nicht umlegbare Kosten: 2.940 €
- Bereinigter Nettomietertrag: 9.060 €
- Gesamtinvestition: 278.000 €
Nettomietrendite = 9.060 ÷ 278.000 × 100 = 3,26 %
Die Nettomietrendite ist der Benchmark für den Objektvergleich. Alles unter 3 % ist im aktuellen Zinsumfeld sehr knapp. Alles über 4 % gilt als solide.
Schritt 6: Finanzierung einrechnen
Nur wenige Investoren kaufen vollständig aus Eigenkapital. Die Kreditstruktur beeinflusst Eigenkapitalrendite und Cashflow erheblich.
Unser Finanzierungsbeispiel:
- Kaufpreis: 250.000 € + 28.000 € Nebenkosten = 278.000 € Gesamtinvestition
- Kredit: 200.000 €
- Eingesetztes Eigenkapital: 78.000 € (50.000 € + 28.000 € Nebenkosten vollständig aus EK)
- Zinssatz: 3,5 %/Jahr → Jahreszinsen: 7.000 €
- Tilgung: 2 %/Jahr → 4.000 €/Jahr
- Jährliche Annuität: 11.000 € (917 €/Monat)
Schritt 7: Cashflow berechnen
Der monatliche Cashflow zeigt, ob die Immobilie sich selbst trägt:
Cashflow (monatlich) = Kaltmiete − nicht umlegbares Hausgeld − Annuität − Instandhaltungsreserve
Für unser Beispiel:
| Position |
Monatlich |
| Kaltmiete |
+ 1.000 € |
| Nicht umlegbares Hausgeld |
− 110 € |
| Mietausfallwagnis |
− 30 € |
| Hausverwaltung |
− 35 € |
| Instandhaltungsreserve |
− 70 € |
| Annuität (Zins + Tilgung) |
− 917 € |
| Cashflow vor Steuern |
− 162 €/Monat |
Ein negativer Cashflow von 162 €/Monat ist keine Katastrophe — der Tilgungsanteil (333 €/Monat) baut gleichzeitig Vermögen auf. Aber du musst diesen Betrag monatlich aus dem eigenen Geldbeutel zuschießen.
Schritt 8: Eigenkapitalrendite berechnen
Die Eigenkapitalrendite misst, wie gut dein eingesetztes Geld verzinst wird:
Eigenkapitalrendite (%) = (Jahresnettomietertrag − Jahreszinsen) ÷ eingesetztes EK × 100
Für unser Beispiel:
- Nettomietertrag: 9.060 €
- Jahreszinsen: 7.000 €
- Überschuss: 2.060 €
- Eingesetztes EK: 78.000 €
Eigenkapitalrendite = 2.060 ÷ 78.000 × 100 = 2,64 %
Wegen des relativ hohen Zinsniveaus und der moderaten Nettomietrendite liegt die Eigenkapitalrendite in diesem Beispiel niedrig. Das zeigt: Der Leverage-Effekt funktioniert nur, wenn die Gesamtkapitalrendite über dem Kreditzins liegt.
Schritt 9: AfA steuerlich berücksichtigen
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist der bedeutendste Steuervorteil bei Anlageimmobilien. Sie mindert das zu versteuernde Einkommen, ohne eine tatsächliche Ausgabe zu sein.
AfA-Sätze 2026:
| Baujahr/Situation |
AfA-Satz |
Grundlage |
| Fertigstellung bis 31.12.2022 |
2 % linear |
Gebäudekostenanteil |
| Fertigstellung ab 01.01.2023 |
3 % linear |
Gebäudekostenanteil |
| Neubau mit Baubeginn ab Okt. 2023 |
5 % degressiv |
unter Voraussetzungen (§ 7 Abs. 5a EStG) |
Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. In städtischen Lagen macht er oft 20–40 % des Kaufpreises aus.
Beispiel (Altbau, Fertigstellung 2015):
- Kaufpreis: 250.000 €
- Gebäudekostenanteil: 200.000 € (80 %)
- Jährliche AfA: 200.000 × 2 % = 4.000 €/Jahr
Diese 4.000 € reduzieren dein zu versteuerndes Einkommen. Hinweis: Die steuerliche Auswirkung hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Für eine individuelle Steuerberechnung ist ein Steuerberater unverzichtbar. Wie die Berechnung im Detail funktioniert, erklärt unser Leitfaden AfA Immobilie berechnen.
Schritt 10: Cashflow nach Steuern schätzen
Durch die AfA und abzugsfähige Zinsen entsteht oft ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der andere Einkunftsarten mindert.
Vereinfachte Steuerwirkung (Grenzsteuersatz 42 %):
| Position |
Betrag/Jahr |
| Kaltmiete (steuerpflichtig) |
12.000 € |
| Zinsen (absetzbar) |
− 7.000 € |
| AfA (absetzbar) |
− 4.000 € |
| Nicht umlegbare Kosten (absetzbar) |
− 2.940 € |
| Steuerlicher Verlust V+V |
− 1.940 € |
| Steuerersparnis (42 %) |
+ 815 €/Jahr |
Die monatliche Steuerersparnis von rund 68 € verbessert den Cashflow und ist ein realer wirtschaftlicher Vorteil — auch wenn er keinen negativen Cashflow komplett heilt.
Schritt 11: Leerstand realistisch einplanen
Kein Objekt ist 365 Tage im Jahr vermietet. Mieterwechsel, Renovierungen und wirtschaftliche Schwächephasen sorgen für Leerstandszeiten. Für eine ehrliche Kalkulation solltest du mindestens eine Monatsmiete alle 3–5 Jahre als Leerstandspuffer einrechnen, bei strukturschwachen Lagen auch mehr.
Wie sich Leerstandsquoten auf die Rendite auswirken und was realistische Quoten 2026 sind, erklärt der Leitfaden Leerstand und Mietausfall einkalkulieren.
Schritt 12: Gesamtbild — alle Kennzahlen im Überblick
Am Ende der Kalkulation stehen mehrere Kennzahlen, die zusammen ein vollständiges Bild ergeben:
| Kennzahl |
Beispielwert |
Benchmark 2026 |
| Bruttomietrendite |
4,8 % |
≥ 5 % gut |
| Nettomietrendite |
3,26 % |
≥ 3,5 % solide |
| Eigenkapitalrendite |
2,64 % |
≥ 5 % gut |
| Cashflow vor Steuern |
− 162 €/Monat |
≥ 0 € (Break-even) |
| Cashflow nach Steuern (ca.) |
− 94 €/Monat |
— |
| Kaufpreisfaktor |
20,8 |
unter 22 gut |
Das Beispielobjekt ist kein Ausreißer in eine Richtung — es zeigt das typische Bild einer deutschen Anlageimmobilie im mittleren Preissegment: ordentliche Bruttomietrendite, eher knappes Netto, negativer Cashflow vor Steuern.
Die entscheidende Folgefrage ist dann: Kann ich die Miete anheben? Gibt es Wertsteigerungspotenzial? Erlaubt der Standort zukünftige Mieterhöhungen? Diese Fragen kann die Zahl allein nicht beantworten — aber sie zeigen, ob die Ausgangslage vertretbar ist.
Vom Tabellenblatt zum Analysetool
Alle 12 Schritte lassen sich in einem Tabellenblatt abbilden — dauert aber 30–60 Minuten pro Objekt. Wenn du regelmäßig Objekte prüfst, brauchst du einen Prozess, der schneller und weniger fehleranfällig ist.
RenditeStar führt genau diese 12 Schritte automatisch durch — du fügst einen ImmoScout24- oder Immowelt-Link ein, das Tool extrahiert Kaufpreis und Mietdaten und rechnet Brutto-, Netto-, Eigenkapitalrendite sowie Cashflow in unter einer Minute durch.
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