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Immobilie selbst kalkulieren: Die 12-Schritte-Anleitung 2026

Immobilie kalkulieren in 12 Schritten: Kaufpreis, Nebenkosten, Rendite, Finanzierung und Cashflow systematisch durchrechnen. Mit Beispielrechnung.

Immobilie selbst kalkulieren

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, trifft eine Entscheidung für Jahrzehnte — und trifft sie häufig auf Basis eines zu simplen Zahlenbilds. Eine Immobilie wirklich kalkulieren bedeutet mehr als Kaufpreis durch Kaltmiete teilen. Es bedeutet, alle Kostenpositionen vollständig zu erfassen, die Finanzierung korrekt einzurechnen und mehrere Renditekennzahlen gleichzeitig zu betrachten.

Diese 12-Schritte-Anleitung führt dich Schritt für Schritt durch eine vollständige Kalkulation — von den Exposé-Daten bis zur steuerlichen Abschreibung. Als Beispielobjekt dient durchgängig eine Eigentumswohnung zu 250.000 € Kaufpreis mit 1.000 € Kaltmiete pro Monat (= 12.000 € Jahreskaltmiete), finanziert mit 200.000 € Kredit zu 3,5 % Zins und 2 % Tilgung.

Schritt 1: Exposé-Daten vollständig erfassen

Bevor du auch nur eine Zahl rechnest, brauchst du die richtigen Eingabedaten:

Position	Was du brauchst	Warum wichtig
Kaufpreis	Angebotspreisoder verhandelter Preis	Basis aller Renditekennzahlen
Kaltmiete	Aktuelle oder marktübliche Kaltmiete (ohne Nebenkosten)	Nur die Kaltmiete zählt für die Rendite
Wohnfläche	m² (Wohnfläche, nicht Nutzfläche)	Grundlage für Instandhaltungspauschale
Baujahr	Fertigstellungsjahr des Gebäudes	Bestimmt den AfA-Satz
Bundesland	Standort der Immobilie	Bestimmt die Grunderwerbsteuer

Tipp: Verwechsle Kaltmiete und Warmmiete nicht. Nebenkosten-Vorauszahlungen werden auf den Mieter umgelegt — sie gehören nicht in die Renditeformel.

Schritt 2: Kaufnebenkosten berechnen

Der Kaufpreis ist erst der Anfang. Die Kaufnebenkosten erhöhen deine tatsächliche Investition um 10–15 %:

Kostenart	Höhe	Beispiel (250.000 €)
Grunderwerbsteuer	3,5–6,5 % (je Bundesland)	8.750–16.250 €
Notar + Grundbuch	~1,5–2 %	3.750–5.000 €
Maklerprovision	0–3,57 % (geteilte Courtage)	0–8.925 €
Summe typisch	10–12 %	25.000–30.000 €

In unserem Beispiel setzen wir 28.000 € Kaufnebenkosten an (11,2 %). Die Gesamtinvestition beträgt damit 278.000 €.

Detaillierte Bundesland-Tabellen und die Berechnung im Einzelnen findest du in unserem Leitfaden Kaufnebenkosten berechnen. Alle Posten sind auch im Glossar Kaufnebenkosten erklärt.

Schritt 3: Bruttomietrendite — der 30-Sekunden-Filter

Bevor du tiefer einsteigst, pruefe die Bruttomietrendite als schnellen Qualitätsfilter:

Bruttomietrendite (%) = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Für unser Beispiel: 12.000 ÷ 250.000 × 100 = 4,8 %

Bruttomietrendite	Bewertung
< 4 %	Schwach — nur mit klarer Wertsteigerungsthese
4–5 %	Akzeptabel, genauer hinschauen
> 5 %	Attraktiv, Nettomietrendite bestimmen

Die Bruttomietrendite überschätzt die Rendite systematisch — sie ist ausschließlich als Filterkriterium geeignet, nicht als Entscheidungsgrundlage.

Schritt 4: Bewirtschaftungskosten ermitteln

Alle laufenden Kosten, die nicht auf den Mieter umlegbar sind, reduzieren deine Rendite. Die wichtigsten Positionen:

Hausgeld (nicht umlegbarer Anteil)

Bei einer Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus fällt monatliches Hausgeld an. Nicht alles davon kannst du als Eigentümer weitergeben:

Umlegbar auf den Mieter: Grundsteuer, Versicherungen, Hausmeister, Aufzug, Gemeinschaftsstrom, Müllabfuhr
Nicht umlegbar (trägt der Eigentümer): Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage in die WEG-Rücklage, Rücklagen für Leerstand

Typisch tragen Eigentümer 30–40 % des Hausgelds selbst. Bei einem Hausgeld von 300 €/Monat sind das rund 100–120 € nicht umlegbar.

Instandhaltungsrücklage (zusätzlich zur WEG-Rücklage)

Auch wenn die WEG bereits eine Rücklage bildet, solltest du eine eigene Instandhaltungsreserve einplanen — besonders bei älteren Objekten:

Faustformel: 10–15 €/m²/Jahr für Objekte unter 20 Jahren
Petersche Formel: höhere Ansätze für Altbauten

Bei 70 m² Wohnfläche und 12 €/m²/Jahr sind das 840 €/Jahr zusätzlich.

Wie du beide Methoden anwendest, erklärt der Leitfaden Instandhaltungsrücklage berechnen.

Mietausfallwagnis

Kein Vermieter hat einen dauerhaft leeren Monat, aber über Jahrzehnte summieren sich Leerstand bei Mieterwechsel, Sanierungsphasen und Zahlungsausfälle. Banken kalkulieren standardmäßig mit 2–5 % der Jahreskaltmiete.

Bei 12.000 € Jahreskaltmiete: 300–600 €/Jahr.

Hausverwaltung

Wer die Verwaltung nicht selbst übernimmt, zahlt 25–40 € pro Wohneinheit pro Monat für eine externe Hausverwaltung. Das sind 300–480 €/Jahr pro Einheit.

Zusammenfassung Bewirtschaftungskosten für das Beispielobjekt:

Position	Jahresbetrag
Hausgeld nicht umlegbar	1.320 €
Eigene Instandhaltungsreserve	840 €
Mietausfallwagnis (3 %)	360 €
Hausverwaltung	420 €
Summe	2.940 €

Schritt 5: Nettomietrendite berechnen

Jetzt wird aus dem groben Bruttowert die ehrliche Kennzahl:

Nettomietrendite (%) = ((Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ Gesamtinvestition) × 100

Für unser Beispiel:

Jahreskaltmiete: 12.000 €
Nicht umlegbare Kosten: 2.940 €
Bereinigter Nettomietertrag: 9.060 €
Gesamtinvestition: 278.000 €

Nettomietrendite = 9.060 ÷ 278.000 × 100 = 3,26 %

Die Nettomietrendite ist der Benchmark für den Objektvergleich. Alles unter 3 % ist im aktuellen Zinsumfeld sehr knapp. Alles über 4 % gilt als solide.

Schritt 6: Finanzierung einrechnen

Nur wenige Investoren kaufen vollständig aus Eigenkapital. Die Kreditstruktur beeinflusst Eigenkapitalrendite und Cashflow erheblich.

Unser Finanzierungsbeispiel:

Kaufpreis: 250.000 € + 28.000 € Nebenkosten = 278.000 € Gesamtinvestition
Kredit: 200.000 €
Eingesetztes Eigenkapital: 78.000 € (50.000 € + 28.000 € Nebenkosten vollständig aus EK)
Zinssatz: 3,5 %/Jahr → Jahreszinsen: 7.000 €
Tilgung: 2 %/Jahr → 4.000 €/Jahr
Jährliche Annuität: 11.000 € (917 €/Monat)

Schritt 7: Cashflow berechnen

Der monatliche Cashflow zeigt, ob die Immobilie sich selbst trägt:

Cashflow (monatlich) = Kaltmiete − nicht umlegbares Hausgeld − Annuität − Instandhaltungsreserve

Für unser Beispiel:

Position	Monatlich
Kaltmiete	+ 1.000 €
Nicht umlegbares Hausgeld	− 110 €
Mietausfallwagnis	− 30 €
Hausverwaltung	− 35 €
Instandhaltungsreserve	− 70 €
Annuität (Zins + Tilgung)	− 917 €
Cashflow vor Steuern	− 162 €/Monat

Ein negativer Cashflow von 162 €/Monat ist keine Katastrophe — der Tilgungsanteil (333 €/Monat) baut gleichzeitig Vermögen auf. Aber du musst diesen Betrag monatlich aus dem eigenen Geldbeutel zuschießen.

Schritt 8: Eigenkapitalrendite berechnen

Die Eigenkapitalrendite misst, wie gut dein eingesetztes Geld verzinst wird:

Eigenkapitalrendite (%) = (Jahresnettomietertrag − Jahreszinsen) ÷ eingesetztes EK × 100

Für unser Beispiel:

Nettomietertrag: 9.060 €
Jahreszinsen: 7.000 €
Überschuss: 2.060 €
Eingesetztes EK: 78.000 €

Eigenkapitalrendite = 2.060 ÷ 78.000 × 100 = 2,64 %

Wegen des relativ hohen Zinsniveaus und der moderaten Nettomietrendite liegt die Eigenkapitalrendite in diesem Beispiel niedrig. Das zeigt: Der Leverage-Effekt funktioniert nur, wenn die Gesamtkapitalrendite über dem Kreditzins liegt.

Schritt 9: AfA steuerlich berücksichtigen

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist der bedeutendste Steuervorteil bei Anlageimmobilien. Sie mindert das zu versteuernde Einkommen, ohne eine tatsächliche Ausgabe zu sein.

AfA-Sätze 2026:

Baujahr/Situation	AfA-Satz	Grundlage
Fertigstellung bis 31.12.2022	2 % linear	Gebäudekostenanteil
Fertigstellung ab 01.01.2023	3 % linear	Gebäudekostenanteil
Neubau mit Baubeginn ab Okt. 2023	5 % degressiv	unter Voraussetzungen (§ 7 Abs. 5a EStG)

Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. In städtischen Lagen macht er oft 20–40 % des Kaufpreises aus.

Beispiel (Altbau, Fertigstellung 2015):

Kaufpreis: 250.000 €
Gebäudekostenanteil: 200.000 € (80 %)
Jährliche AfA: 200.000 × 2 % = 4.000 €/Jahr

Diese 4.000 € reduzieren dein zu versteuerndes Einkommen. Hinweis: Die steuerliche Auswirkung hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Für eine individuelle Steuerberechnung ist ein Steuerberater unverzichtbar. Wie die Berechnung im Detail funktioniert, erklärt unser Leitfaden AfA Immobilie berechnen.

Schritt 10: Cashflow nach Steuern schätzen

Durch die AfA und abzugsfähige Zinsen entsteht oft ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der andere Einkunftsarten mindert.

Vereinfachte Steuerwirkung (Grenzsteuersatz 42 %):

Position	Betrag/Jahr
Kaltmiete (steuerpflichtig)	12.000 €
Zinsen (absetzbar)	− 7.000 €
AfA (absetzbar)	− 4.000 €
Nicht umlegbare Kosten (absetzbar)	− 2.940 €
Steuerlicher Verlust V+V	− 1.940 €
Steuerersparnis (42 %)	+ 815 €/Jahr

Die monatliche Steuerersparnis von rund 68 € verbessert den Cashflow und ist ein realer wirtschaftlicher Vorteil — auch wenn er keinen negativen Cashflow komplett heilt.

Schritt 11: Leerstand realistisch einplanen

Kein Objekt ist 365 Tage im Jahr vermietet. Mieterwechsel, Renovierungen und wirtschaftliche Schwächephasen sorgen für Leerstandszeiten. Für eine ehrliche Kalkulation solltest du mindestens eine Monatsmiete alle 3–5 Jahre als Leerstandspuffer einrechnen, bei strukturschwachen Lagen auch mehr.

Wie sich Leerstandsquoten auf die Rendite auswirken und was realistische Quoten 2026 sind, erklärt der Leitfaden Leerstand und Mietausfall einkalkulieren.

Schritt 12: Gesamtbild — alle Kennzahlen im Überblick

Am Ende der Kalkulation stehen mehrere Kennzahlen, die zusammen ein vollständiges Bild ergeben:

Kennzahl	Beispielwert	Benchmark 2026
Bruttomietrendite	4,8 %	≥ 5 % gut
Nettomietrendite	3,26 %	≥ 3,5 % solide
Eigenkapitalrendite	2,64 %	≥ 5 % gut
Cashflow vor Steuern	− 162 €/Monat	≥ 0 € (Break-even)
Cashflow nach Steuern (ca.)	− 94 €/Monat	—
Kaufpreisfaktor	20,8	unter 22 gut

Das Beispielobjekt ist kein Ausreißer in eine Richtung — es zeigt das typische Bild einer deutschen Anlageimmobilie im mittleren Preissegment: ordentliche Bruttomietrendite, eher knappes Netto, negativer Cashflow vor Steuern.

Die entscheidende Folgefrage ist dann: Kann ich die Miete anheben? Gibt es Wertsteigerungspotenzial? Erlaubt der Standort zukünftige Mieterhöhungen? Diese Fragen kann die Zahl allein nicht beantworten — aber sie zeigen, ob die Ausgangslage vertretbar ist.

Vom Tabellenblatt zum Analysetool

Alle 12 Schritte lassen sich in einem Tabellenblatt abbilden — dauert aber 30–60 Minuten pro Objekt. Wenn du regelmäßig Objekte prüfst, brauchst du einen Prozess, der schneller und weniger fehleranfällig ist.

RenditeStar führt genau diese 12 Schritte automatisch durch — du fügst einen ImmoScout24- oder Immowelt-Link ein, das Tool extrahiert Kaufpreis und Mietdaten und rechnet Brutto-, Netto-, Eigenkapitalrendite sowie Cashflow in unter einer Minute durch.

→ Immobilie jetzt kalkulieren

Weiterlesen

→ Kaufnebenkosten berechnen — alle Posten im Detail
→ Mietrendite mit Finanzierung — Leverage-Effekt durchrechnen
→ AfA Immobilie berechnen — steuerliche Abschreibung korrekt ansetzten
→ Hausgeld berechnen — umlegbar vs. nicht-umlegbar
→ Immobilien-Rendite vollständiger Leitfaden

Haeufige Fragen

Wie kalkuliert man eine Immobilie als Kapitalanlage?: Eine Anlageimmobilie kalkulieren heißt, Kaufpreis, Kaufnebenkosten (10–15 %), Bewirtschaftungskosten, Finanzierung und steuerliche Abschreibung systematisch in einer Rechnung zusammenzuführen. Ergebnis sind Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite und monatlicher Cashflow.
Welche Kosten muss ich beim Immobilienkauf einkalkulieren?: Neben dem Kaufpreis fallen Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (~1,5–2 %), Maklerprovision (0–3,57 %) sowie Renovierungskosten an. Zusammen ergeben sich typisch 10–15 % Kaufnebenkosten.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?: Die Bruttomietrendite rechnet Jahreskaltmiete gegen den Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht Kaufnebenkosten und nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten ab — sie ist die ehrlichere Kennzahl für den Objektvergleich.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Anlageimmobilie?: Banken finanzieren Anlageimmobilien in der Regel bis 70–80 % des Beleihungswerts. Das heißt: mindestens 20–30 % Eigenkapital plus Kaufnebenkosten (10–15 %) sollten vorhanden sein.
Wie berechne ich den monatlichen Cashflow einer Immobilie?: Cashflow = Kaltmiete − Hausgeld (nicht umlegbar) − Annuität (Zins + Tilgung) − Instandhaltungsrücklage. Ein positiver Cashflow bedeutet, die Immobilie trägt sich selbst.
Was ist die Petersche Formel für Instandhaltung?: Die Petersche Formel setzt die jährlichen Instandhaltungskosten mit 1,5fachen Baukosten pro Quadratmeter geteilt durch 80 Jahre an. Für ältere Objekte empfehlen Praktiker pauschal 10–15 €/m²/Jahr.
Lohnt sich eine Immobilie bei 3 % Nettomietrendite noch?: Bei 3 % Nettomietrendite im aktuellen Zinsumfeld ist die Marge dünn. Vertretbar in Top-Lagen mit klarer Wertsteigerungsthese; in B- und C-Lagen ohne Puffer eher nicht empfehlenswert.
Wie lange dauert die vollständige Kalkulation einer Immobilie?: Mit einem strukturierten Tool wie RenditeStar dauert die vollständige Analyse eines Exponats unter zwei Minuten. Manuell über Tabellenkalkulation rechne 30–60 Minuten für eine seriöse Kalkulation.

Schritt-fuer-Schritt

Exposé-Daten sammeln — Notiere Kaufpreis, Kaltmiete (nicht Warmmiete), Wohnfläche, Baujahr und Lage. Das sind die Eingabewerte für alle folgenden Schritte.
Kaufnebenkosten berechnen — Addiere Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar + Grundbuch (~1,5–2 %) und Makler (0–3,57 %). Ergebnis: die tatsächliche Gesamtinvestition.
Bruttomietrendite als Schnellfilter — Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Unter 4 %: nur mit Wertsteigerungsthese weiterrechnen. Über 5 %: attraktiv — Nettomietrendite bestimmen.
Bewirtschaftungskosten ermitteln — Hausgeld (nicht umlegbarer Anteil), Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis (2–5 % der Jahreskaltmiete) addieren. Das ergibt die jährlichen Objektkosten.
Nettomietrendite berechnen — (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Das ist der ehrliche Renditewert für den Objektvergleich.
Finanzierung und Cashflow durchrechnen — Annuität (Zins + Tilgung) berechnen. Cashflow = Kaltmiete − nicht umlegbares Hausgeld − Annuität − Instandhaltung. Eigenkapitalrendite = Jahresüberschuss ÷ eingesetztes EK × 100.

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