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Hausgeld kalkulieren: umlegbar vs. nicht-umlegbar erklärt

Hausgeld berechnen für Kapitalanleger: welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen und welche der Eigentümer trägt — mit Beispielrechnung.

Hausgeld kalkulieren

Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft, zahlt monatlich Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Dieser Betrag ist nicht identisch mit den Nebenkosten, die der Mieter zahlt — und genau dieser Unterschied entscheidet, wie viel vom Hausgeld deine Rendite belastet.

Der häufigste Fehler: Investoren legen das gesamte Hausgeld auf den Mieter um — und wundern sich über die Jahresabrechnung.

Was ist das Hausgeld?

Das Hausgeld ist der monatliche Vorauszahlungsbetrag, den jeder Wohnungseigentümer an die WEG leistet. Die WEG verwendet ihn für:

Laufende Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums (Versicherungen, Aufzug, Hausmeister, Treppenhausreinigung, Wasser der Gemeinschaftsflächen)
Verwaltungskosten (Hausverwaltungsgebühr, Bankkontoführung, Rechnungsprüfung)
Instandhaltungsrücklage (Ansammlung für künftige Sanierungen)

Das Hausgeld ist also nicht gleich Nebenkosten — es enthält Kosten, die du nie auf deinen Mieter weitergeben kannst.

Umlegbar vs. nicht umlegbar

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt abschließend fest, welche Kosten als Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Entscheidend: Verwaltungskosten und Instandhaltung sind nicht umlegbar.

Umlegbare Kosten (BetrKV Anlage 1)

Kostenart	Umlegbar
Grundsteuer	Ja
Wasserversorgung und Entwässerung	Ja
Aufzug (Strom + Wartung)	Ja
Straßenreinigung und Müllabfuhr	Ja
Gebäudereinigungs- und Schädlingsbekämpfung	Ja
Gartenpflege	Ja
Beleuchtung Gemeinschaftsflächen	Ja
Gebäudeversicherung	Ja
Hausmeister (Reinigungsanteil)	Ja
Gemeinschafts-TV/Kabelanschluss	Teilweise

Nicht umlegbare Kosten

Kostenart	Umlegbar
Hausverwaltungsgebühr	Nein
Instandhaltungsrücklage (WEG)	Nein
Kontoführungsgebühren der WEG	Nein
Kostenrechtsberatung und Gerichtskosten WEG	Nein
Leerstandskosten (bei eigengenutzter Einheit)	Nein

Merksatz: Alles, was der Werterhaltung oder der Verwaltung der Gemeinschaft dient, ist nicht umlegbar.

Wie hoch ist das Hausgeld in der Praxis?

Das Hausgeld variiert stark je nach Ausstattung des Gebäudes, Alter und Lage:

Gebäudetyp	Typisches Hausgeld	Nicht umlegbarer Anteil
Neubau (< 10 Jahre)	2,50–3,50 €/m²/Monat	25–30 %
Bestandswohnung (10–30 Jahre)	3,00–4,50 €/m²/Monat	30–35 %
Altbau mit Aufzug (> 30 Jahre)	4,00–5,50 €/m²/Monat	35–45 %

Bei einem Gebäude mit Tiefgarage, Hausmeister und Aufzug liegt das Hausgeld am oberen Rand der Spanne.

Vollständige Beispielrechnung

Objekt: 70 m² Eigentumswohnung, Bestandsgebäude, Hausgeld 320 €/Monat

Aufschlüsselung des Hausgelds

Position	Monatlich	Umlegbar?
Grundsteuer (anteilig)	55 €	Ja
Wasser + Abwasser	35 €	Ja
Gebäudeversicherung	20 €	Ja
Aufzug	18 €	Ja
Müllentsorgung	22 €	Ja
Gartenpflege	12 €	Ja
Beleuchtung Gemeinschaft	8 €	Ja
Hausmeister	25 €	Ja
Summe umlegbar	195 €
Hausverwaltungsgebühr	65 €	Nein
Instandhaltungsrücklage WEG	60 €	Nein
Summe nicht umlegbar	125 €
Hausgeld gesamt	320 €

Nicht umlegbarer Anteil: 125 € von 320 € = 39 %

Auswirkung auf die Nettomietrendite

Diese 125 € monatlich (1.500 €/Jahr) trägt der Eigentümer selbst — unabhängig davon, ob ein Mieter im Objekt ist.

Bei einem Kaufpreis von 250.000 € und 12.000 € Jahreskaltmiete bedeutet dieser Posten allein schon eine Renditeminderung von:

1.500 ÷ 278.000 × 100 = 0,54 Prozentpunkte

Das ist ein erheblicher Brocken — und der Grund, warum Nettomietrenditen fast immer mehr als einen Prozentpunkt unter der Bruttomietrendite liegen.

Was tun vor dem Kauf?

Bevor du kaufst, solltest du folgende WEG-Unterlagen anfordern und prüfen:

Wirtschaftsplan des laufenden Jahres — zeigt geplante Einnahmen und Ausgaben
Jahresabrechnung der letzten 2–3 Jahre — zeigt tatsächliche Ist-Kosten und Rücklagenstand
Rücklagenentwicklung — ist die Instandhaltungsrücklage ausreichend oder wird sie bald deutlich erhöht?
Protokolle der letzten WEG-Versammlungen — zeigen geplante Maßnahmen, Sonderumlagen und Konflikte

Warnsignal: Eine sehr niedrige Instandhaltungsrücklage (unter 50.000 € bei einem 10-Parteienhaus) deutet darauf hin, dass in naher Zukunft eine Sonderumlage kommen könnte. Diese Sonderumlage ist nicht in deiner laufenden Kalkulation, belastet aber den Cashflow erheblich.

Hausgeld vs. Instandhaltungsrücklage

Das Hausgeld enthält die Zuführung zur WEG-Instandhaltungsrücklage — aber das reicht oft nicht aus. Als Kapitalanleger solltest du zusätzlich eine eigene Instandhaltungsreserve bilden, um auf Reparaturen innerhalb der Wohnung (Elektrik, Sanitär, Böden) vorbereitet zu sein, die nicht über die WEG abgedeckt werden.

Wie du diese Reserve berechnen solltest, erklärt der Leitfaden Instandhaltungsrücklage berechnen.

Hausgeld und Steuern

Das nicht umlegbare Hausgeld ist als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung steuerlich absetzbar — soweit die Positionen eindeutig zuzuordnen sind. Das bedeutet: Hausverwaltungskosten und die Zuführung zur Rücklage mindern dein steuerpflichtiges Einkommen aus V+V.

Für eine korrekte Zuordnung und Deklaration empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater.

→ Immobilie vollständig kalkulieren — alle 12 Schritte
→ Instandhaltungsrücklage berechnen — eigene Reserve richtig planen
→ Kaufnebenkosten berechnen
→ Renditeanalyse starten

Haeufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkostenvorauszahlung?: Das Hausgeld ist der monatliche Beitrag des Wohnungseigentümers an die WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft). Es deckt sowohl umlegbare Betriebskosten als auch nicht umlegbare Kosten wie Verwaltungsgebühren und Instandhaltungsrücklage. Die Nebenkostenvorauszahlung ist das, was der Mieter an den Vermieter zahlt.
Welche Kosten aus dem Hausgeld kann ich auf den Mieter umlegen?: Umlegbar sind Betriebskosten gemäß BetrKV (Anlage 1) — u.a. Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung, Aufzug, Hausmeister, Gemeinschaftsstrom. Nicht umlegbar sind Verwaltungskosten und der Anteil für die Instandhaltungsrücklage.
Wie hoch ist das Hausgeld typischerweise?: Das Hausgeld liegt je nach Ausstattung und Zustand des Gebäudes zwischen 2,50 und 5,50 €/m²/Monat. Für eine 70-m²-Wohnung sind das 175 bis 385 € im Monat.
Welcher Anteil des Hausgelds ist nicht umlegbar?: Grob 25–40 % des Hausgelds sind nicht umlegbar. Das betrifft vor allem Verwaltungskosten (~10–15 %) und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage (~15–25 %). Dieser Teil geht zulasten des Eigentümers.
Kann das Hausgeld die Nettomietrendite signifikant drücken?: Ja. Bei einem Hausgeld von 350 €/Monat und einem nicht umlegbaren Anteil von 35 % sind das 122 €/Monat (1.470 €/Jahr), die die Rendite direkt mindern. Bei einem Kaufpreis von 250.000 € entspricht das 0,53 Prozentpunkten Nettomietrendite.
Wie erfahre ich, wie hoch das Hausgeld ist?: Das aktuelle Hausgeld steht im Exposé oder ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan der WEG. Vor dem Kauf solltest du dir die letzten drei Jahresabrechnungen und den aktuellen Wirtschaftsplan zeigen lassen.

Schritt-fuer-Schritt

Hausgeld aus dem Exposé und WEG-Unterlagen ermitteln — Frage nach dem aktuellen Wirtschaftsplan der WEG. Das Exposé nennt oft nur das Hausgeld ohne Aufschlüsselung — wichtig ist die Aufstellung nach Positionen.
Umlegbare Kosten identifizieren — Trenne nach BetrKV-Anlage 1 die umlegbaren Betriebskosten (Grundsteuer, Versicherungen, Wasser, Müll, Aufzug etc.) von den nicht umlegbaren Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage).
Nicht umlegbaren Anteil berechnen — Addiere Verwaltungsgebühren und WEG-Instandhaltungsrücklage. Das ist der Betrag, den du als Eigentümer monatlich selbst trägst — unabhängig davon, ob du Miete erhältst.
In die Nettomietrendite einrechnen — Der nicht umlegbare Hausgeldanteil ist Teil der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten und mindert zusammen mit Mietausfallwagnis und eigener Instandhaltungsreserve den Nettomietertrag.

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