Kaufnebenkosten Immobilie berechnen
Der Kaufpreis steht im Exposé — die echten Kosten nicht. Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf erhöhen die tatsächliche Investition um 10 bis 15 % des Kaufpreises. Wer das nicht einkalkuliert, überschätzt die Rendite und unterschätzt den Eigenkapitalbedarf.
Dieser Leitfaden erklärt jede Position, zeigt aktuelle Sätze nach Bundesland und rechnet ein vollständiges Beispiel durch.
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen:
- Grunderwerbsteuer — staatliche Steuer auf den Erwerb
- Notar- und Grundbuchkosten — Pflicht für die rechtswirksame Eigentumsübertragung
- Maklerprovision — wenn ein Makler vermittelt hat
Dazu können kommen: Kosten für Gutachten, Finanzierungsgebühren und eventuelle Sanierungsarbeiten vor dem Einzug.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026
Die Grunderwerbsteuer ist bundesweit Pflicht, aber die Höhe variiert je nach Bundesland erheblich:
| Bundesland |
Grunderwerbsteuer |
Steuer bei 250.000 € |
| Bayern |
3,5 % |
8.750 € |
| Sachsen |
3,5 % |
8.750 € |
| Hamburg |
4,5 % |
11.250 € |
| Baden-Württemberg |
5,0 % |
12.500 € |
| Berlin |
6,0 % |
15.000 € |
| Brandenburg |
6,5 % |
16.250 € |
| Nordrhein-Westfalen |
6,5 % |
16.250 € |
| Schleswig-Holstein |
6,5 % |
16.250 € |
| Thüringen |
6,5 % |
16.250 € |
| Mecklenburg-Vorpommern |
6,0 % |
15.000 € |
| Rheinland-Pfalz |
5,0 % |
12.500 € |
| Saarland |
6,5 % |
16.250 € |
| Sachsen-Anhalt |
5,0 % |
12.500 € |
| Niedersachsen |
5,0 % |
12.500 € |
| Bremen |
5,0 % |
12.500 € |
| Hessen |
6,0 % |
15.000 € |
Wichtig: Die Grunderwerbsteuer bemisst sich auf den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis. Bewegliche Gegenstände (z.B. Einbauküche, Markisen) können im Vertrag separat ausgewiesen werden und verringern die Bemessungsgrundlage — aber nur, wenn der Wert realistisch und dokumentiert ist.
Notar- und Grundbuchkosten
Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit festgelegt — Verhandlungen sind nicht möglich.
Typische Kostenpositionen:
| Position |
ca. Anteil am Kaufpreis |
| Beurkundung Kaufvertrag |
~0,8–1,0 % |
| Auflassungsvormerkung |
~0,2 % |
| Grundbucheintragung Eigentumswechsel |
~0,3 % |
| Grundschuldbestellung (bei Finanzierung) |
~0,3 % |
| Summe typisch |
~1,5–2,0 % |
Beispiel bei 250.000 € Kaufpreis: rund 4.000–5.000 € für Notar und Grundbuch.
Der Käufer trägt üblicherweise alle Notarkosten. Nur wenn der Verkäufer bestimmte Auflassungen oder Löschungen beauftragt, teilen sich die Kosten situativ.
Maklerprovision
Seit dem Gesetz zur Regelung der Verteilung der Maklerkosten (in Kraft seit Dezember 2020) gilt für Wohnimmobilien:
- Wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde, muss die Provision hälftig geteilt werden
- Der Käuferanteil darf maximal so hoch wie der Verkäuferanteil sein
- Übliche Gesamtprovision: 5,95–7,14 % (inkl. MwSt.) → Käufer zahlt 2,975–3,57 %
Was häufig übersehen wird: Gewerbliche Anlageimmobilien unterliegen nicht dieser Regelung. Hier sind weiterhin andere Vereinbarungen möglich.
Wenn kein Makler beteiligt ist (Direktkauf vom Eigentümer oder Bauträger), entfällt die Maklerprovision vollständig.
Vollständige Beispielrechnung
Objekt: Eigentumswohnung in Berlin, Kaufpreis 250.000 €, mit Makler
| Position |
Satz |
Betrag |
| Kaufpreis |
— |
250.000 € |
| Grunderwerbsteuer Berlin |
6,0 % |
15.000 € |
| Notar + Grundbuch |
1,7 % |
4.250 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) |
3,57 % |
8.925 € |
| Kaufnebenkosten gesamt |
11,27 % |
28.175 € |
| Gesamtinvestition |
|
278.175 € |
Zum Vergleich — Bayern, ohne Makler (privater Kauf):
| Position |
Betrag |
| Grunderwerbsteuer Bayern |
8.750 € |
| Notar + Grundbuch |
4.250 € |
| Maklerprovision |
0 € |
| Kaufnebenkosten |
13.000 € (5,2 %) |
Der Unterschied ist erheblich: Berlin mit Makler kostet 28.175 € an Nebenkosten, Bayern ohne Makler nur 13.000 € — bei identischem Kaufpreis.
Warum Kaufnebenkosten die Rendite drücken
Die Kaufnebenkosten erhöhen deine tatsächliche Gesamtinvestition — und damit den Nenner der Nettomietrendite:
Nettomietrendite ohne Kaufnebenkosten (falsch):
12.000 € ÷ 250.000 € × 100 = 4,80 % (Bruttomietrendite)
Nettomietrendite mit Kaufnebenkosten:
9.060 € ÷ 278.000 € × 100 = 3,26 %
Der Unterschied von 1,54 Prozentpunkten ist der direkte Einfluss der Kaufnebenkosten. In Bundesländern mit hoher Grunderwerbsteuer (6,5 %) und mit Makler fällt der Abstand noch größer aus.
Das ist auch der Grund, warum die Kaufnebenkosten in jede Immobilien-Kalkulation von Anfang an einfließen müssen — nicht erst im Nachhinein.
Können Kaufnebenkosten über den Kredit finanziert werden?
Grundsätzlich ja, aber es ist teuer. Die meisten Banken finanzieren die Kaufnebenkosten nicht mit — sie wollen sie als Eigenkapitalbeweis sehen. Banken, die eine Vollfinanzierung (110-%-Finanzierung) anbieten, verlangen dafür deutlich höhere Zinsen und setzen eine sehr gute Bonität voraus.
Die Empfehlung für Kapitalanleger: Kaufnebenkosten immer aus Eigenkapital bestreiten. So bleibt die Kreditlinie für das Objekt selbst, und der LTV (Loan-to-Value) bleibt bankenfreundlich.
Kaufnebenkosten in der Steuererklärung
Bei einer vermieteten Immobilie erhöhen die Kaufnebenkosten die steuerlichen Anschaffungskosten:
- Notar- und Grundbuchkosten für die Eigentumsübertragung: Teil der Anschaffungskosten → erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage
- Maklerprovision: Anschaffungsnebenkosten → erhöhen ebenfalls die AfA-Basis
- Grunderwerbsteuer: Anschaffungsnebenkosten → Teil der Bemessungsgrundlage
Das bedeutet: Je höher die Kaufnebenkosten, desto höher die AfA in absoluten Euro — ein indirekter Steuervorteil. Für eine korrekte Aufteilung in Gebäude- und Grundstücksanteil sowie die genaue Steuerwirkung sollte ein Steuerberater hinzugezogen werden.
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