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Mietrendite mit Finanzierung berechnen — die ehrliche Rechnung

Mietrendite mit Finanzierung korrekt berechnen: Leverage-Effekt, Eigenkapitalrendite und Cashflow durchgerechnet — mit Beispiel 200.000 € Kredit, 3,5 % Zins.

Mietrendite mit Finanzierung berechnen

Die Mietrendite ist eine Objektkennzahl — sie ändert sich nicht, weil du finanzierst oder nicht finanzierst. Was sich ändert, sind zwei andere entscheidende Größen: die Eigenkapitalrendite und der monatliche Cashflow. Wer beide verwechselt oder nur eine davon betrachtet, trifft Fehlentscheidungen.

Dieser Leitfaden zeigt, wie du eine Immobilie mit Fremdfinanzierung vollständig durchrechnest — mit der konkreten Frage: Steigert der Kredit meine Rendite, oder schadet er ihr?

Das Ausgangsobjekt

Wir rechnen mit einem durchgängigen Beispiel:

Position	Wert
Kaufpreis	250.000 €
Jahreskaltmiete	12.000 € (1.000 €/Monat)
Kaufnebenkosten	28.000 € (11,2 %)
Gesamtinvestition	278.000 €
Nicht umlegbare Kosten/Jahr	2.940 €
Nettomietertrag/Jahr	9.060 €
Nettomietrendite	3,26 %

Diese Nettomietrendite ist die Ausgangsbasis — unabhängig davon, wie das Objekt finanziert wird.

Schritt 1: Finanzierungsstruktur festlegen

Finanzierungsbeispiel:

Position	Wert
Kreditbetrag	200.000 €
Zinssatz (effektiv)	3,5 %/Jahr
Tilgungssatz	2,0 %/Jahr
Jahreszinsen	7.000 €
Jahrestilgung	4.000 €
Jährliche Annuität	11.000 €
Monatsrate	917 €

Das eingesetzte Eigenkapital berechnet sich als: Gesamtinvestition (278.000 €) − Kredit (200.000 €) = 78.000 €

Diese 78.000 € setzt du als Investor dauerhaft ein.

Schritt 2: Cashflow berechnen

Der Cashflow zeigt, ob du monatlich Geld aus der Immobilie erhältst oder zuschießen musst:

Position	Monatlich	Jährlich
Kaltmiete	+ 1.000 €	+ 12.000 €
Nicht umlegbare Kosten	− 245 €	− 2.940 €
Annuität (Zins + Tilgung)	− 917 €	− 11.000 €
Cashflow vor Steuern	− 162 €	− 1.940 €

Dieser negative Cashflow von 162 €/Monat bedeutet: Du musst monatlich 162 € aus eigener Tasche zuschießen. Das Objekt trägt sich also nicht selbst.

Wichtige Einordnung: Der Tilgungsanteil (333 €/Monat) ist kein Verlust — er reduziert deine Schulden und baut Eigenkapital auf. Tatsächlich ist dein wirtschaftlicher Aufwand geringer als der negative Cashflow suggeriert.

Schritt 3: Eigenkapitalrendite berechnen

Die Eigenkapitalrendite misst, wie gut dein eingesetztes Kapital verzinst wird:

Eigenkapitalrendite = (Nettomietertrag − Fremdkapitalzinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100

Für unser Beispiel:

Nettomietertrag: 9.060 €
Fremdkapitalzinsen: 7.000 €
Jahresüberschuss: 2.060 €
Eingesetztes EK: 78.000 €

Eigenkapitalrendite = 2.060 ÷ 78.000 × 100 = 2,64 %

Zum Vergleich: Ohne Kredit (vollständige EK-Finanzierung) läge die Eigenkapitalrendite bei der Nettomietrendite von 3,26 % — also höher als mit Kredit.

Schritt 4: Den Leverage-Effekt verstehen

Das Ergebnis überrascht viele: Im Beispiel verschlechtert der Kredit die Eigenkapitalrendite. Warum?

Der Leverage-Effekt funktioniert nur in eine Richtung, wenn folgende Bedingung gilt:

Gesamtkapitalrendite > Kreditzins → Fremdkapital erhöht die EK-Rendite
Gesamtkapitalrendite < Kreditzins → Fremdkapital senkt die EK-Rendite

In unserem Beispiel:

Gesamtkapitalrendite (= Nettomietrendite): 3,26 %
Kreditzins: 3,5 %

Da der Kreditzins (3,5 %) über der Gesamtkapitalrendite (3,26 %) liegt, wirkt der Hebel negativ. Das Objekt "verdient" weniger als der Kredit kostet — der Investor zahlt die Differenz aus dem Eigenkapital.

Wann wirkt der Lever positiv?

Nettomietrendite	Kreditzins	Leverage-Effekt
5,0 %	3,5 %	positiv (+)
4,0 %	3,5 %	schwach positiv
3,26 %	3,5 %	negativ (−)
3,0 %	3,5 %	stark negativ (−)

Das ist einer der wichtigsten Zusammenhänge in der Immobilienfinanzierung: Wer in der aktuellen Zinsphase ein Objekt mit niedriger Nettomietrendite finanziert, beschleunigt keinen Vermögensaufbau — er verlangsamt ihn.

Schritt 5: DSCR berechnen

Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio / Schuldendienstdeckungsgrad) ist die wichtigste Bankenkennzahl bei der Kreditprüfung:

DSCR = Nettomietertrag (Reinertrag) ÷ Jahresschuldendienst

Für unser Beispiel:

Reinertrag (Kaltmiete − nicht umlegbare Kosten): 9.060 €
Jahresschuldendienst: 11.000 €

DSCR = 9.060 ÷ 11.000 = 0,82

Ein DSCR unter 1,0 bedeutet: Die Mieteinnahmen decken den Schuldendienst nicht vollständig. Banken erwarten in der Regel einen DSCR von mindestens 1,0 bis 1,2. Ein DSCR von 0,82 würde in dieser Rechnung eine Kreditvergabe ohne ergänzende Sicherheiten schwierig machen.

Banken rechnen den DSCR teils mit einem Sicherheitsabschlag auf die angesetzte Miete (z.B. nur 80 % der tatsächlichen Miete), was den DSCR weiter drückt.

Tilgung ist kein Verlust — aber kein Ertrag

Ein häufiger Denkfehler: Tilgung wird mit Rendite verwechselt. Das ist falsch.

Tilgung reduziert den Kredit und baut Eigenkapital auf — sie ist Vermögensumschichtung, kein laufender Ertrag
Steuerlich ist Tilgung nicht absetzbar (nur Zinsen sind Werbungskosten)
Cashflow belastet Tilgung genau wie Zinsen

Wenn du eine Investition beurteilst, solltest du Tilgung immer separat ausweisen — damit du siehst, was tatsächlich "kostet" und was "spart".

Vollständige Kennzahlen-Übersicht

Kennzahl	Ohne Kredit	Mit Kredit (200.000 €, 3,5 %)
Nettomietrendite	3,26 %	3,26 % (unverändert)
Eigenkapitalrendite	3,26 %	2,64 %
Cashflow vor Steuern	+ 755 €/Monat	− 162 €/Monat
DSCR	—	0,82
Eingesetztes EK	278.000 €	78.000 €

Das Objekt ohne Kredit trägt sich selbst — aber du bindest 278.000 € Eigenkapital. Mit Kredit schonst du das Eigenkapital (78.000 € statt 278.000 €), aber du zahlst monatlich zu und der Leverage wirkt negativ.

Die Abwägung ist damit nicht rein mathematisch: Willst du dein Eigenkapital breiter streuen (z.B. auf mehrere Objekte)? Dann ist Fremdfinanzierung sinnvoll, auch wenn der Lever negativ ist. Willst du maximalen positiven Cashflow? Dann brauchst du entweder höhere Mietrendite, niedrigeren Zins oder mehr Eigenkapital.

→ Immobilie vollständig kalkulieren — Schritt-für-Schritt-Anleitung
→ Eigenkapitalrendite erklärt — Formel und Benchmark
→ Leverage-Effekt bei Immobilien
→ DSCR verstehen
→ Renditeanalyse starten

Haeufige Fragen

Wie berechne ich die Mietrendite bei einem finanzierten Objekt?: Die Nettomietrendite ändert sich durch die Finanzierung nicht — sie bezieht sich auf die Gesamtinvestition. Was sich ändert, ist die Eigenkapitalrendite: Sie steigt, wenn der Kreditzins unter der Gesamtkapitalrendite liegt (Leverage-Effekt). Und der Cashflow ändert sich, da Zins und Tilgung den monatlichen Geldfluss belasten.
Was ist der Leverage-Effekt bei Immobilien?: Der Leverage-Effekt (Hebeleffekt) beschreibt, dass Fremdkapital die Eigenkapitalrendite steigert, solange die Gesamtkapitalrendite über dem Kreditzins liegt. Bei umgekehrtem Verhältnis wirkt der Hebel gegen den Investor.
Verbessert ein Kredit die Mietrendite?: Die Nettomietrendite bleibt gleich — sie ist eine objektbezogene Kennzahl. Der Kredit kann jedoch die Eigenkapitalrendite deutlich erhöhen, wenn der Zins niedriger ist als die Gesamtkapitalrendite.
Was ist der DSCR und warum ist er für Banken wichtig?: Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio) misst, ob die Mieteinnahmen den Schuldendienst (Zins + Tilgung) decken. Banken wollen typischerweise einen DSCR von mindestens 1,2 — das bedeutet: Mieteinnahmen müssen 20 % über dem Schuldendienst liegen.
Was ist ein Break-Even in der Immobilienfinanzierung?: Break-Even bedeutet, dass der monatliche Cashflow genau null ist — Mieteinnahmen decken exakt alle Kosten einschließlich Zins und Tilgung. Viele Kapitalanleger streben zumindest Break-Even an, um keine monatliche Zuzahlung leisten zu müssen.
Wie wirkt sich die Tilgung auf den Cashflow aus?: Die Tilgung belastet den monatlichen Cashflow, baut aber gleichzeitig Eigenkapital auf. Sie ist kein Verlust, sondern Vermögensübertrag. Steuerlich ist Tilgung nicht absetzbar — nur der Zinsanteil.
Welcher Tilgungssatz ist für Anlageimmobilien empfehlenswert?: 2 % Anfangstilgung ist bei Anlageimmobilien weit verbreitet, da die monatliche Belastung moderat bleibt. Mit 2 % Tilgung und 3,5 % Zins beläuft sich die Laufzeit auf rund 30–35 Jahre. Höhere Tilgung sichert schnellere Entschuldung, belastet aber den Cashflow stärker.

Schritt-fuer-Schritt

Nettomietrendite ohne Finanzierung berechnen — Rechne zuerst die Nettomietrendite auf Basis der Gesamtinvestition (Kaufpreis + Kaufnebenkosten): (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100.
Finanzierungsparameter festlegen — Definiere Kreditbetrag, Zinssatz und Tilgungssatz. Die Annuität ergibt sich aus: Annuität = Kreditbetrag × (Zinssatz + Tilgungssatz). Beispiel: 200.000 € × (3,5 % + 2 %) = 11.000 €/Jahr.
Cashflow berechnen — Cashflow = Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten − Annuität. Positives Ergebnis: die Immobilie trägt sich selbst. Negatives Ergebnis: monatliche Zuzahlung notwendig.
Eigenkapitalrendite berechnen — Eigenkapitalrendite = (Nettomietertrag − Fremdkapitalzinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100. Diese Kennzahl zeigt, wie gut dein eingesetztes Geld arbeitet.
Leverage-Effekt prüfen — Vergleiche Gesamtkapitalrendite (Nettomietrendite) mit dem Kreditzins. Liegt die Gesamtkapitalrendite über dem Zins: Fremdkapital erhöht die EK-Rendite. Liegt sie darunter: Fremdkapital senkt die EK-Rendite.
DSCR berechnen — DSCR = Jahresnettomietertrag ÷ Jahresschuldendienst. Unter 1,0: Miete deckt den Schuldendienst nicht. Banken wollen in der Regel mindestens 1,2.

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