Was ist die AfA bei Immobilien?

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Bei vermieteten Immobilien dürfen Eigentümer den Gebäudewert jährlich steuerlich abschreiben — als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar.

Wie hoch ist die AfA für Immobilien 2026?

Lineare AfA: 2 % für Gebäude mit Fertigstellung bis 31.12.2022 (Nutzungsdauer 50 Jahre), 3 % für Fertigstellung ab 01.01.2023 (Nutzungsdauer 33 Jahre). Degressive AfA: 5 % für Wohngebäude-Neubau mit Baubeginn ab Oktober 2023 unter weiteren Voraussetzungen (§ 7 Abs. 5a EStG).

Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?

Bei der linearen AfA wird jedes Jahr derselbe Betrag abgeschrieben (z.B. 2 % des Gebäudekostenanteils). Bei der degressiven AfA wird jedes Jahr ein Prozentsatz des Restbuchwerts abgeschrieben — der Abschreibungsbetrag sinkt also jährlich.

Wie berechne ich den Gebäudeanteil beim Kauf?

Das Finanzamt orientiert sich an der Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises (Sachwertverfahren). In stadtnahen Lagen liegt der Grundstücksanteil oft bei 20–40 % des Kaufpreises. Bei Bestandsobjekten sollte man den Kaufvertrag klar aufteilen oder eine Bewertung einholen.

Kann ich die AfA auch bei selbstgenutzten Immobilien geltend machen?

Nein. AfA für Wohngebäude ist ausschließlich bei vermieteten (und damit der Einkunftserzielung dienenden) Immobilien steuerlich absetzbar. Eigengenutzte Immobilien sind von der AfA ausgeschlossen.

Was ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?

§ 7b EStG ermöglicht eine zusätzliche Sonderabschreibung von bis zu 5 % pro Jahr über 4 Jahre (= 20 % der Anschaffungs-/Herstellungskosten) für neu errichtete Mietwohnungen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind (Baugenehmigung, Kostengrenzen, Energieeffizienz). Hinweis: Die Fördervoraussetzungen haben sich seit Einführung geändert — vor Inanspruchnahme unbedingt Steuerberater konsultieren.

Wann endet die AfA bei einer Immobilie?

Bei linearer AfA mit 2 % endet die Abschreibung nach 50 Jahren. Bei 3 % nach 33 Jahren. Bei degressiver AfA gibt es keinen festen Endpunkt — der Betrag wird jährlich kleiner, bis er wirtschaftlich irrelevant ist oder in die lineare AfA gewechselt wird.

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