Leerstand und Mietausfall einkalkulieren
Kein Vermieter hat eine dauerhaft vollständig vermietete Immobilie. Mieterwechsel, Renovierungsphasen, gelegentliche Zahlungsausfälle und — in schlechten Lagen — struktureller Leerstand gehören zur Realität jeder Kapitalanlage. Wer diese Risiken nicht einkalkuliert, rechnet schönere Renditen als die Realität liefert.
Dieser Leitfaden zeigt, wie du Leerstand und Mietausfall systematisch in die Kalkulation einbindest und was die tatsächlichen Kostenpositionen sind.
Das Mietausfallwagnis — der Standardansatz
Das Mietausfallwagnis ist der pauschale Sicherheitsabschlag für Mietausfälle in der Renditeberechnung. Banken, Gutachter und professionelle Investoren verwenden diesen Begriff einheitlich.
Er fasst zusammen:
- Leerstand bei Mieterwechsel — Übergangszeit zwischen zwei Mietverhältnissen
- Zahlungsausfall — Mieter zahlt nicht, rechtliche Durchsetzung nötig
- Leerstand während Sanierung — Renovierung nach Mieterwechsel vor Neuvermietung
Standardansätze:
| Situation |
Mietausfallwagnis |
| A-Lage, stark nachgefragter Markt |
2 % der Jahreskaltmiete |
| B-Lage, gutes Marktumfeld |
3 % |
| C-Lage oder strukturschwache Region |
5 % |
| Spezialimmobilien (Ferienimmobilien, Gewerbe) |
8–12 % |
Beispiel (12.000 € Jahreskaltmiete, B-Lage, 3 %):
Mietausfallwagnis = 12.000 × 3 % = 360 €/Jahr (30 €/Monat)
Leerstand bei Mieterwechsel: Wie lang ist realistisch?
Der häufigste Leerstandsgrund ist der Mieterwechsel. Dauer und Kosten variieren:
| Phase |
Dauer |
Kosten |
| Kündigung bis Rückgabe |
1–3 Monate Kündigungsfrist |
Keine — Miete läuft noch |
| Zustandsprüfung, Abnahme |
1–2 Wochen |
Zeitaufwand |
| Schönheitsreparaturen/Renovierung |
2–8 Wochen |
Handwerkerkosten |
| Neuvermietung (Inserat, Besichtigungen) |
2–6 Wochen in normalen Lagen |
Maklerkosten ggf. |
| Gesamter Leerstand |
1–3 Monate (gute Lage) |
Fixkosten laufen weiter |
In guten Lagen bei gepflegter Wohnung ist Leerstand auf wenige Wochen zu begrenzen. In strukturschwachen Gebieten können nach einem Mieterwechsel auch 3–6 Monate oder mehr vergehen.
Leerstandskosten: Was läuft trotzdem weiter?
Während einer Leerstandsphase fallen keine Mieteinnahmen ein — aber die Ausgaben laufen weiter:
| Position |
Monatlich |
| Nicht umlegbares Hausgeld |
125 € |
| Kreditrate (Zins + Tilgung) |
917 € |
| Eigene Instandhaltungsreserve |
70 € |
| Grundsteuer (jetzt selbst zu tragen) |
55 € |
| Gesamtbelastung pro Monat Leerstand |
1.167 € |
Ein einziger Monat Leerstand kostet also 1.167 € netto. Drei Monate Leerstand nach einem Mieterwechsel sind 3.501 € — das entspricht fast einer Vierteljahresmiete.
Bei einer Kaltmiete von 1.000 €/Monat und einem Leerstand von 2 Monaten alle 5 Jahre ergibt sich eine effektive Mietausfallquote von 3,3 % — was genau im Korridor des Mietausfallwagnisses liegt.
Wie Leerstand die Nettomietrendite drückt
Das Mietausfallwagnis ist eine direkte Renditeminderung:
Ohne Mietausfallwagnis (Fehler):
Nettomietrendite = (12.000 − 2.580) ÷ 278.000 × 100 = 3,38 %
Mit Mietausfallwagnis 3 % (360 €/Jahr):
Nettomietrendite = (12.000 − 2.940) ÷ 278.000 × 100 = 3,26 %
Der Unterschied erscheint gering — aber bei einem 5 %-Ansatz in strukturschwachen Lagen (600 €/Jahr) sinkt die Rendite entsprechend weiter.
| Mietausfallwagnis |
Jahresbetrag |
Renditeminderung (bei 278.000 € Invest.) |
| 2 % |
240 € |
− 0,09 PP |
| 3 % |
360 € |
− 0,13 PP |
| 5 % |
600 € |
− 0,22 PP |
| 8 % |
960 € |
− 0,35 PP |
Lagen mit strukturellem Leerstand — besondere Vorsicht
In Gegenden mit sinkender Bevölkerung oder schrumpfender Wirtschaft ist Leerstand keine gelegentliche Ausnahme, sondern strukturell. Die Zeichen:
- Wohnungsleerstands-Statistiken der Kommunen und der Bundesagentur für Arbeit
- Sinkende Einwohnerzahl (Destatis: Bevölkerungsprognose nach Kreis)
- Überdurchschnittliche Leerstandsquoten im Umfeld (Vergleich über Immobilienportale)
- Kaufpreise, die trotz günstiger Rendite nicht steigen
In strukturschwachen Lagen ist ein Mietausfallwagnis von 8–10 % oder mehr angemessen. Gleichzeitig sind Kaufpreisfaktoren oft niedriger — scheinbar attraktive Renditen können durch dauerhaften Leerstand schnell zunichtegemacht werden.
Beispiel: Scheinattraktives C-Lage-Objekt:
| Kennzahl |
Wert |
| Bruttomietrendite |
7,5 % |
| Mietausfallwagnis 8 % |
960 €/Jahr |
| Hohe Instandhaltungskosten (Altbau) |
1.400 €/Jahr |
| Hausverwaltung und Hausgeld |
1.500 €/Jahr |
| Tatsächliche Nettomietrendite |
~3,8 % |
| Leerstandsrisiko bleibt |
strukturell erhöht |
Die Bruttomietrendite ist verlockend, die Nettomietrendite schon weniger beeindruckend — und das Leerstandsrisiko bleibt strukturell erhöht.
Mietausfall durch Zahlungsunfähigkeit
Neben Leerstand gibt es den anderen Typus: der Mieter ist vorhanden, zahlt aber nicht.
Typischer Ablauf:
- Erste Mahnung nach 1–2 Monaten Zahlungsverzug
- Außerordentliche Kündigung nach 2 Monaten Rückstand (§ 543 BGB)
- Räumungsklage nach Kündigung: 3–9 Monate bis Urteil
- Zwangsräumung: weitere Wochen bis Monate
Gesamtdauer: Bei hartnäckigen Fällen 9–18 Monate bis zur tatsächlichen Räumung. In dieser Zeit fließen keine Mietzahlungen, laufen aber alle Fixkosten weiter.
Maßnahmen zur Risikominimierung:
- Sorgfältige Mieterauswahl (Selbstauskunft, Schufa, Einkommensnachweis)
- Anfängliche Mietkaution (3 Monatsmieten)
- Mietrechtsschutzversicherung als Kostenscreening
Leerstand in der Langfristplanung
Über einen Haltezeitraum von 20–30 Jahren summieren sich auch kurze Leerstände zu erheblichen Beträgen. Eine konservative Langfriskalkulation rechnet mit:
- Alle 5 Jahre ein Mieterwechsel mit 2 Monaten Leerstand
- Einmal in 20 Jahren eine aufwändige Sanierung (3–6 Monate Leerstand)
Das ergibt über 20 Jahre rund 22 Monate Leerstand insgesamt — also etwa 1,67 Jahreskaltmieten als Mietausfall. Diese Zahl relativiert scheinbar kleine jährliche Mietausfallwagnisse.
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