Immobilien-Rechner: 6 Tools, die jeder Investor kennen sollte
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage prüft, braucht mehr als ein Bauchgefühl. Die richtige Werkzeugkiste aus Rechnern macht den Unterschied zwischen einer fundierten Entscheidung und einem teuren Irrtum. Dieser Überblick stellt die sechs wichtigsten Immobilien-Rechner vor, erklärt was sie berechnen, welche Eingaben sie brauchen — und wann welcher Rechner der richtige ist.
Das Beste daran: RenditeStar kombiniert alle sechs Kennzahlen in einer einzigen Analyse. Du gibst einen ImmoScout24- oder Immowelt-Link ein — oder trägst die Eckdaten manuell ein — und erhältst alle Kennzahlen in unter einer Minute.
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Was macht ein guter Immobilien-Kalkulator?
Ein einfacher Online-Rechner erledigt meist nur eine Aufgabe — er spuckt Bruttomietrendite oder Tilgungsrate aus. Ein professioneller Immobilien-Kalkulator verbindet mehrere Berechnungsschritte:
- Rohdaten aufnehmen — Kaufpreis, Kaltmiete, Bundesland
- Kaufnebenkosten berechnen — Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (~1,5 %), Makler (0–3,57 %)
- Renditekennzahlen ausgeben — Brutto, Netto, Eigenkapital, Kaufpreisfaktor
- Cashflow ermitteln — Mieteinnahmen minus Zins, Tilgung, Bewirtschaftungskosten
- Bankfähige Kennzahlen liefern — DSCR, LTV, Kapitaldienstfähigkeit
Erst dieser vollständige Durchlauf gibt dir ein realistisches Bild der Investition.
Die 6 wichtigsten Immobilien-Rechner
1. Mietrendite-Rechner
Was er berechnet: Bruttomietrendite und Nettomietrendite in Prozent.
Formel (Brutto): Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Formel (Netto): (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Beispiel: Kaufpreis 250.000 €, Kaltmiete 1.000 €/Monat = 12.000 €/Jahr
- Bruttomietrendite: 12.000 ÷ 250.000 × 100 = 4,8 %
- Nettomietrendite: (12.000 − 2.400) ÷ 278.000 × 100 = 3,45 %
Wann benutzen: Als erster Filter für jedes neue Objekt. Unter 4 % Bruttorendite lohnt sich die tiefere Analyse meist nur mit expliziter Wertsteigerungsthese.
→ Detaillierte Anleitung: Mietrendite-Rechner
2. Cashflow-Rechner Immobilie
Was er berechnet: Den monatlichen Geldfluss nach allen Ausgaben — also das Geld, das tatsächlich auf dem Konto ankommt (oder fehlt).
Formel: Monatliche Kaltmiete − Hypothekenrate (Zins + Tilgung) − nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten
Beispiel:
| Position |
Betrag/Monat |
| Kaltmiete |
+ 1.000 € |
| Hypothekenrate (Zins + Tilgung bei 200.000 € Darlehen, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung) |
− 917 € |
| Hausverwaltung |
− 50 € |
| Instandhaltungsrücklage |
− 125 € |
| Mietausfallwagnis (3 %) |
− 30 € |
| Cashflow vor Steuern |
− 122 € |
In diesem Beispiel ist der Cashflow knapp negativ — das Objekt kostet den Investor monatlich 122 €. Ob das akzeptabel ist, hängt von der Steuerersparnis und der Wertsteigerungsthese ab.
Wann benutzen: Immer dann, wenn du eine Fremdfinanzierung planst und wissen willst, ob die Immobilie monatlich Geld kostet oder erwirtschaftet.
→ Detaillierte Anleitung: Cashflow-Rechner
3. Kapitalanlage-Rechner
Was er berechnet: Eine Gesamtbewertung der Immobilie als Kapitalanlage — inklusive Rendite, Cashflow und einer Einschätzung, ob das Objekt die wichtigsten Investitionshürden überwindet.
Typische Ausgaben eines vollständigen Kapitalanlage-Kalkulators:
| Kennzahl |
Wert (Beispiel) |
| Bruttomietrendite |
4,8 % |
| Nettomietrendite |
3,45 % |
| Eigenkapitalrendite |
6,4 % |
| Monatlicher Cashflow |
− 122 € |
| Kaufpreisfaktor |
20,8 |
| Break-even-Jahr |
ca. 2044 |
Wann benutzen: Für die finale Entscheidungsvorlage vor dem Kauf — wenn alle anderen Einzelrechner bereits positive Signale geliefert haben.
→ Detaillierte Anleitung: Kapitalanlage-Rechner
4. Kaufpreisfaktor-Rechner
Was er berechnet: Wie viele Jahreskaltmieten im Kaufpreis stecken — das ist der Kehrwert der Bruttomietrendite.
Formel: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Beispiel: 250.000 ÷ 12.000 = 20,8
Das bedeutet: Nach 20,8 Jahreskaltmieten hätte der Kaufpreis sich über Mieteinnahmen theoretisch refinanziert — ohne Kosten und Zinsen.
Städtevergleich 2026 (typische Marktbandbreiten):
| Stadt |
Kaufpreisfaktor |
entspricht Bruttorendite |
| München |
35–45 |
2,2–2,9 % |
| Berlin |
28–38 |
2,6–3,6 % |
| Hamburg |
27–35 |
2,9–3,7 % |
| Frankfurt |
26–34 |
2,9–3,8 % |
| Leipzig |
18–25 |
4,0–5,6 % |
| Dresden |
18–24 |
4,2–5,6 % |
| Hannover |
20–28 |
3,6–5,0 % |
Wann benutzen: Als Schnellcheck im direkten Städte- oder Objektvergleich, wenn du viele Angebote nebeneinander siehst.
→ Detaillierte Anleitung: Kaufpreisfaktor-Rechner
5. DSCR-Rechner (Schuldendienstdeckungsgrad)
Was er berechnet: Den Debt Service Coverage Ratio — das Verhältnis aus Mieteinnahmen und jährlichem Schuldendienst (Zins + Tilgung). Banken prüfen diese Kennzahl, um die Kapitaldienstfähigkeit eines Objekts zu beurteilen.
Formel: DSCR = Nettomieteinnahmen ÷ jährlicher Schuldendienst
Beispiel:
- Nettomieteinnahmen: 9.600 €/Jahr (12.000 € minus 20 % Kosten)
- Jährlicher Schuldendienst: 11.000 € (Zins + Tilgung)
- DSCR = 9.600 ÷ 11.000 = 0,87
Ein DSCR unter 1,0 bedeutet: Das Objekt erwirtschaftet allein nicht genug, um die Kreditrate zu decken. Die meisten Banken möchten mindestens 1,0, viele Gewerbebanken fordern sogar 1,2 oder mehr.
Wann benutzen: Vor jedem Bankgespräch. Mit dem DSCR-Rechner weißt du bereits vor der Finanzierungsanfrage, wie die Bank dein Objekt bewertet.
→ Detaillierte Anleitung: DSCR-Rechner
6. Eigenkapitalrendite-Rechner
Was er berechnet: Die Verzinsung des tatsächlich eingesetzten Eigenkapitals — das ist die Kennzahl, die den Hebel der Fremdfinanzierung sichtbar macht.
Formel: Eigenkapitalrendite (%) = (Mietertrag − Fremdkapitalzinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100
Beispiel:
- Mietertrag: 12.000 €/Jahr
- Fremdkapitalzinsen: 7.000 €/Jahr
- Eingesetztes Eigenkapital: 78.000 € (50.000 € Anzahlung + 28.000 € Kaufnebenkosten)
- EK-Rendite = (12.000 − 7.000) ÷ 78.000 × 100 = 6,4 %
Die Bruttomietrendite lag bei 4,8 % — die EK-Rendite liegt trotzdem bei 6,4 %, weil Fremdkapital den Hebel erhöht. Das ist der Leverage-Effekt.
Wichtige Einschränkung: Dieser Hebel dreht sich um, sobald der Zinssatz über der Gesamtkapitalrendite des Objekts liegt.
→ Detaillierte Anleitung: Eigenkapitalrendite-Rechner
Alle 6 Rechner auf einen Blick
| Rechner |
Primäre Kennzahl |
Wichtigste Eingabe |
Typischer Nutzer |
| Mietrendite |
Brutto/Nettomietrendite |
Kaufpreis, Kaltmiete |
Alle Investoren |
| Cashflow |
Monatl. Liquidität in € |
+ Finanzierungsparameter |
Fremdfinanzierer |
| Kapitalanlage |
Gesamtbewertung |
Alle Eckdaten |
Vor Kaufentscheidung |
| Kaufpreisfaktor |
Vervielfältiger |
Kaufpreis, Kaltmiete |
Schnellvergleich |
| DSCR |
Bankquote |
+ Schuldendienst |
Vor Bankgespräch |
| EK-Rendite |
Hebelrendite |
+ Eigenkapital, Zins |
Hebelstrategen |
Welchen Rechner zuerst benutzen?
Die empfohlene Reihenfolge für eine vollständige Objektprüfung:
- Mietrendite — Schnellfilter: Brutto ≥ 4 % überhaupt interessant?
- Kaufpreisfaktor — Wie teuer ist das Objekt im Stadtvergleich?
- Kapitalanlage-Kalkulator — Vollständige Wirtschaftlichkeit mit Nettomietrendite
- Cashflow — Monatliche Liquidität mit konkreter Finanzierung
- DSCR — Bankfähigkeit prüfen vor der Anfrage
- EK-Rendite — Hebel optimieren und verschiedene EK-Quoten vergleichen
RenditeStar liefert alle sechs Kennzahlen in einem Schritt — du kannst einen ImmoScout24- oder Immowelt-Link direkt einfügen und erhältst die vollständige Analyse ohne manuelle Dateneingabe.
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