Mietrendite Rechner: Brutto- und Nettomietrendite richtig berechnen
Der Mietrendite-Rechner ist das erste Werkzeug, das jeder Immobilieninvestor vor dem Kauf in die Hand nimmt. Er gibt in Prozent an, wie viel des investierten Kapitals jährlich über die Miete zurückkommt. Klingt einfach — und die Grundformel ist es tatsächlich. Aber zwischen einer schnellen Bruttorendite und einer sauberen Nettorendite liegen in der Praxis oft mehr als ein Prozentpunkt.
Diese Seite erklärt die genaue Berechnung, zeigt alle notwendigen Eingaben und gibt eine vollständige Beispielrechnung, die du direkt auf dein Objekt übertragen kannst.
→ Direkt zur Analyse: Mietrendite jetzt berechnen
Was brauche ich für den Mietrendite-Rechner?
Für die Bruttomietrendite reichen zwei Werte:
- Kaufpreis der Immobilie
- Monatliche Kaltmiete (× 12 = Jahreskaltmiete)
Für die realistische Nettomietrendite kommen hinzu:
- Bundesland (bestimmt die Grunderwerbsteuer)
- Maklercourtage (falls anfällig)
- Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten (Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis)
Die Formeln: Brutto- und Nettomietrendite
Bruttomietrendite
Bruttomietrendite (%) = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Die Bruttorendite ist der schnelle Erstcheck. Sie zeigt, ob ein Objekt grundsätzlich in einem interessanten Renditebereich liegt — ohne die Kosten zu berücksichtigen. Deshalb ist sie immer zu optimistisch und taugt nicht als alleinige Entscheidungsgrundlage.
Nettomietrendite
Nettomietrendite (%) = ((Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Die Nettomietrendite ist der ehrliche Vergleichswert. Sie berücksichtigt die tatsächliche Investitionssumme (inklusive Nebenkosten) und zieht die laufenden Kosten ab, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.
Vollständige Beispielrechnung
Objekt: Eigentumswohnung, 250.000 € Kaufpreis, 1.000 €/Monat Kaltmiete
Schritt 1: Jahreskaltmiete
1.000 € × 12 = 12.000 €
Schritt 2: Bruttomietrendite
12.000 ÷ 250.000 × 100 = 4,8 %
Dieser Wert sieht zunächst ordentlich aus. Jetzt kommt die wichtigere Rechnung.
Schritt 3: Kaufnebenkosten ermitteln
| Position |
Satz |
Betrag |
| Grunderwerbsteuer (z. B. NRW) |
6,5 % |
16.250 € |
| Notar und Grundbuch |
1,5 % |
3.750 € |
| Maklerprovision |
3,0 % |
7.500 € |
| Kaufnebenkosten gesamt |
11,0 % |
27.500 € |
| Gesamtinvestition |
|
277.500 € |
Schritt 4: Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten
| Position |
Jahresbetrag |
| Hausverwaltung (30 €/Monat) |
360 € |
| Instandhaltungsrücklage (ca. 12 €/m² bei 70 m²) |
840 € |
| Mietausfallwagnis (3 % der Jahreskaltmiete) |
360 € |
| Sonstiger Aufwand (Steuerberater anteilig) |
200 € |
| Gesamt nicht umlegbare Kosten |
1.760 € |
Hinweis: Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um den nicht umlegbaren Anteil der Eigentümerverpflichtungen. Einzelheiten zur Instandhaltungsrücklage erklärt das Glossar.
Schritt 5: Nettomietrendite
(12.000 − 1.760) ÷ 277.500 × 100 = 10.240 ÷ 277.500 × 100 = 3,69 %
Aus 4,8 % Bruttorendite werden real 3,69 % Nettorendite. Das ist ein typischer Spread — in der Praxis oft 1 bis 1,5 Prozentpunkte.
Benchmark: Was ist eine gute Mietrendite?
| Kennzahl |
Schwach |
Marktüblich |
Stark |
| Bruttomietrendite |
< 4 % |
4–5 % |
> 5 % |
| Nettomietrendite |
< 3 % |
3–3,5 % |
> 4 % |
Diese Richtwerte gelten für das Gesamtmarkt-Niveau in Deutschland 2026. In Top-Lagen (München, Frankfurt, Hamburg) liegen Bruttorenditen strukturell unter 3 % — dort wird Rendite über Wertsteigerung erwartet, nicht über laufende Miete. In B- und C-Städten (Leipzig, Halle, Chemnitz) sind Bruttorenditen von 5–7 % möglich.
Die häufigsten Fehler beim Mietrendite-Rechner
Warmmiete statt Kaltmiete eingeben — der häufigste Fehler überhaupt. Nebenkosten werden auf den Mieter umgelegt und fließen wieder ab. Wer die Warmmiete eingibt, rechnet die Rendite um bis zu 30 % zu hoch.
Kaufnebenkosten weglassen — 10–13 % des Kaufpreises fehlen in der Gesamtinvestition, wenn man nur mit dem Kaufpreis rechnet. Die Nettomietrendite fällt dadurch systematisch zu hoch aus.
Instandhaltungsrücklage ignorieren — diese Position wird besonders bei Neubauten gerne vergessen. Realistisch sind 10–15 €/m²/Jahr als Eigentümeranteil anzusetzen.
Laufenden Mieterhöhungen trauen ohne Prüfung — wenn das Exposé eine höhere Miete als die aktuelle nennt ("mögliche Miete nach Sanierung"), solltest du nur die tatsächliche aktuelle Miete verwenden.
Mietrendite-Rechner vs. vollständige Immobilienanalyse
Der Mietrendite-Rechner liefert eine wichtige, aber isolierte Kennzahl. Eine vollständige Investitionsentscheidung braucht zusätzlich:
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