Kaufpreisfaktor-Rechner: Formel, Tabelle und Interpretation
Der Kaufpreisfaktor ist nach der Mietrendite die zweithäufigste Kennzahl, die Immobilieninvestoren und Makler für den schnellen Preisvergleich nutzen. Er sagt in einer einzigen Zahl, ob ein Objekt günstig oder teuer bewertet ist — im Verhältnis zu seiner Mietleistung.
Dieser Leitfaden erklärt Formel, Berechnung und Interpretation des Kaufpreisfaktors — inklusive einer Städtetabelle mit typischen Bandbreiten für 2026.
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Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (auch: Vervielfältiger, Mietmultiplikator) beantwortet die Frage: Wie viele Jahreskaltmieten entspricht der Kaufpreis?
Er ist das direkte Gegenstück zur Bruttomietrendite:
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beide Kennzahlen zeigen dieselbe Information — aus unterschiedlicher Perspektive. Der Kaufpreisfaktor ist intuitiver für den Preisvergleich ("dieser Standort hat Faktoren von 25–30"), die Bruttomietrendite für die prozentuale Verzinsung.
Die Formel: Kaufpreisfaktor berechnen
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Beispiel: 250.000 € ÷ 12.000 € = 20,8
Umrechnung in Bruttomietrendite:
1 ÷ 20,8 × 100 = 4,8 %
Und umgekehrt:
Kaufpreisfaktor = 100 ÷ Bruttomietrendite (in %)
Bei 4,8 % Bruttorendite: 100 ÷ 4,8 = 20,8
Umrechnungstabelle: Faktor ↔ Bruttorendite
| Kaufpreisfaktor |
Bruttomietrendite |
Bewertung |
| 15 |
6,7 % |
Sehr günstig — C-Lage oder Sanierungsbedarf |
| 18 |
5,6 % |
Günstig — solides Investment |
| 20 |
5,0 % |
Gut — klarer Renditewert |
| 22 |
4,5 % |
Marktüblich in B-Städten |
| 25 |
4,0 % |
Grenze akzeptabler Rendite |
| 28 |
3,6 % |
Ambitioniert — nur mit Wertsteigerungsthese |
| 30 |
3,3 % |
Teuer — kaum laufende Rendite |
| 35 |
2,9 % |
A-Lagen Niveau |
| 40 |
2,5 % |
Sehr teuer — klassisch München / Top-Berlin |
Kaufpreisfaktor nach Städten: Tabelle 2026
Die Kaufpreisfaktoren variieren erheblich je nach Standort. Die folgende Tabelle zeigt typische Bandbreiten für Eigentumswohnungen in deutschen Städten 2026 — nicht einzelne Objekte, sondern den Marktdurchschnitt für vermietete Wohnungen als Kapitalanlage.
| Stadt |
Kaufpreisfaktor (Bandbreite) |
Bruttorendite |
Bewertung |
| München |
35–48 |
2,1–2,9 % |
A-Lage, reine Wertsteigerungsstory |
| Frankfurt am Main |
28–38 |
2,6–3,6 % |
A-Lage mit Büromarktnähe |
| Berlin (Gesamt) |
26–38 |
2,6–3,8 % |
Stark variierend nach Bezirk |
| Hamburg |
27–36 |
2,8–3,7 % |
Stabile A-Lage |
| Stuttgart |
28–36 |
2,8–3,6 % |
Industriestandort, wenig Angebot |
| Düsseldorf |
24–32 |
3,1–4,2 % |
Gut entwickelter A-B-Markt |
| Köln |
24–32 |
3,1–4,2 % |
Starker Nachfragemarkt |
| Leipzig |
16–24 |
4,2–6,3 % |
Attraktive B-Lage |
| Dresden |
17–24 |
4,2–5,9 % |
Gutes Preis-Rendite-Verhältnis |
| Hannover |
19–27 |
3,7–5,3 % |
Solide B-Lage |
| Nürnberg |
20–28 |
3,6–5,0 % |
Stabiler Markt |
| Halle/Saale |
12–18 |
5,6–8,3 % |
Günstig, aber Nachfragerisiko |
| Chemnitz |
10–16 |
6,3–10 % |
Hohe Rendite, hohes Leerstandsrisiko |
| Erfurt |
14–20 |
5,0–7,1 % |
Wachsende Mittelstadt |
Hinweis: Diese Bandbreiten sind Marktrichtwerte für vermietete Bestandswohnungen als Kapitalanlage. Einzelobjekte können je nach Zustand, Lage und Mietvertragsgestaltung erheblich abweichen.
Der Kaufpreisfaktor in der Praxis: Was er sagt — und was nicht
Was der Kaufpreisfaktor sagt:
- Wie teuer ein Objekt im Verhältnis zu seiner aktuellen Miete ist
- Wie viele Jahre es theoretisch braucht, bis die Kaltmieten den Kaufpreis refinanziert haben
- Ob ein Standort insgesamt teuer oder günstig bewertet wird
Was der Kaufpreisfaktor NICHT sagt:
- Ob die Miete marktgerecht oder zu niedrig ist (relevante Nachfrage für Mieterhöhungen?)
- Ob das Objekt wirtschaftlich ist (dazu braucht man die Nettomietrendite)
- Ob der Cashflow positiv ist (dazu braucht man die Finanzierungsparameter)
- Wie gut die Lage langfristig ist (Entwicklungspotenzial fließt nicht ein)
Der Kaufpreisfaktor ist ein Schnellcheck — kein vollständiges Bewertungssystem. Ein Faktor von 15 in Chemnitz ist nicht automatisch besser als ein Faktor von 35 in München, wenn das Leerstandsrisiko in Chemnitz die theoretische Mehrrendite auffrisst.
Kaufpreisfaktor vs. Nettomietrendite: Welche Kennzahl ist wichtiger?
Für den schnellen Städte- und Objektvergleich ist der Kaufpreisfaktor überlegen — er ist sofort sichtbar und intuitiv. Für die eigentliche Investitionsentscheidung ist die Nettomietrendite die überlegene Kennzahl, weil sie Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten einbezieht.
Seriöse Investoren benutzen beide:
- Kaufpreisfaktor — als erste Sortierungsstufe: "Liegt dieses Objekt in einem akzeptablen Faktorbereich?"
- Nettomietrendite — als Entscheidungsgrundlage: "Ist das Objekt nach allen Kosten noch rentabel?"
RenditeStar berechnet beide Kennzahlen in einer Analyse — direkt aus ImmoScout24- oder Immowelt-Links.
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