DSCR-Rechner Immobilie: Was die Bank wirklich sieht
Wenn Immobilieninvestoren eine Finanzierung beantragen, prüft die Bank nicht nur Bonität und Eigenkapital — sie bewertet auch das Objekt selbst. Die wichtigste Objektkennzahl aus Bankperspektive ist der DSCR (Debt Service Coverage Ratio = Schuldendienstdeckungsgrad).
Wer den DSCR seines Wunschobjekts kennt, bevor er die Bank anruft, kann die Finanzierungsanfrage gezielt vorbereiten und unnötige Ablehnungen vermeiden.
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Was ist der DSCR?
Der Debt Service Coverage Ratio misst das Verhältnis zwischen den Nettomieteinnahmen eines Objekts und dem jährlichen Schuldendienst (Zins + Tilgung). Er beantwortet die Kernfrage der Bank: Trägt sich dieses Objekt selbst?
Ein DSCR von 1,0 bedeutet exakte Kostendeckung — die Miete reicht genau für die Kreditrate. Ein DSCR von 1,2 bedeutet 20 % Puffer — die Miete deckt den Schuldendienst mit Sicherheitsmarge.
Der DSCR ist verwandt mit dem Cashflow: Ein positiver Cashflow vor Schuldendienst entspricht einem DSCR über 1,0. Der Unterschied ist die Darstellung — der Cashflow in Euro, der DSCR als dimensionsloses Verhältnis.
Die Formel: DSCR berechnen
DSCR = Nettomieteinnahmen (jährlich) ÷ jährlicher Schuldendienst
Nettomieteinnahmen = Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten
Jährlicher Schuldendienst = monatliche Hypothekenrate × 12
Vollständige Beispielrechnung
Objekt: 250.000 € Kaufpreis, 12.000 € Jahreskaltmiete, 200.000 € Darlehen
Schritt 1: Nettomieteinnahmen
| Position |
Jahresbetrag |
| Jahreskaltmiete |
12.000 € |
| − Hausverwaltung |
− 420 € |
| − Instandhaltungsrücklage |
− 900 € |
| − Mietausfallwagnis (3 %) |
− 360 € |
| Nettomieteinnahmen |
10.320 € |
Schritt 2: Jährlicher Schuldendienst
- Zinssatz: 3,5 %
- Tilgungssatz: 2,0 %
- Monatliche Rate: 200.000 × 5,5 % ÷ 12 = 917 €
- Jährlicher Schuldendienst: 917 × 12 = 11.004 €
Schritt 3: DSCR
10.320 ÷ 11.004 = 0,94
Das Objekt erzielt einen DSCR von 0,94 — die Miete deckt 94 % des Schuldendienstes. 6 % müssen monatlich vom Investor getragen werden.
Wie beurteilen Banken den DSCR?
| DSCR-Wert |
Bankbewertung |
Typische Konsequenz |
| ≥ 1,25 |
Sehr gut |
Optimale Konditionen, schnelle Zusage |
| 1,10–1,24 |
Gut |
Standard-Finanzierung ohne Auflagen |
| 1,00–1,09 |
Ausreichend |
Finanzierung meist möglich, stärkere Bonitätsprüfung |
| 0,85–0,99 |
Grenzwertig |
Abhängig von Käuferbonität und EK-Anteil |
| < 0,85 |
Kritisch |
Ablehnung wahrscheinlich ohne starke Kompensation |
Deutsche Retail-Banken und Sparkassen sind bei Anlageimmobilien oft weniger strikt als die Tabelle suggeriert — insbesondere wenn der Käufer hohes Eigenkapital einbringt und über ein starkes Erwerbseinkommen verfügt, das unabhängig von der Immobilie ist. Gewerbebanken und institutionelle Finanzierer hingegen halten sich strenger an den DSCR-Schwellenwert.
DSCR-Stress-Test: Was wenn es schlecht läuft?
Ein DSCR von 1,0 ist kein ausreichender Sicherheitspuffer — er zeigt nur, dass das Objekt in einem idealen Szenario gerade kostendeckend ist. Professionelle Investoren rechnen immer zwei Stress-Szenarien durch:
Stress-Szenario 1: Erhöhter Leerstand
Annahme: Die Wohnung steht drei Monate im Jahr leer (Mietausfall 25 %).
- Nettomieteinnahmen bei 25 % Leerstand: 10.320 × 0,75 = 7.740 €
- Schuldendienst: 11.004 €
- Stress-DSCR: 7.740 ÷ 11.004 = 0,70 — kritisch
Stress-Szenario 2: Zinssteigerung bei Prolongation
Annahme: In 10 Jahren steigt der Zinssatz von 3,5 % auf 5,0 %.
- Neue Monatsrate bei 5 % Zins (Restsaldo ca. 165.000 €): 165.000 × 7 % ÷ 12 = 963 €
- Neuer Schuldendienst: 963 × 12 = 11.556 €
- Nettomieteinnahmen (angenommene Mietsteigerung 2 %/Jahr über 10 Jahre): ca. 12.570 €
- Stress-DSCR: 12.570 ÷ 11.556 = 1,09 — ausreichend
Fazit: Das Objekt übersteht ein Zinsszenario mit 5 % knapp — ein reines Leerstandsszenario ist das größere Risiko.
Wie unterscheidet sich der DSCR vom Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) bewertet, wie teuer das Objekt im Verhältnis zur Miete ist — unabhängig von der Finanzierung. Der DSCR bewertet, ob die konkrete Finanzierungsstruktur durch die Mieteinnahmen tragbar ist. Beide Kennzahlen sind notwendig, beantworten aber unterschiedliche Fragen:
- Kaufpreisfaktor → "Ist das Objekt grundsätzlich günstig oder teuer?"
- DSCR → "Ist die geplante Finanzierung durch das Objekt tragbar?"
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