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Cashflow-Rechner Immobilie: Monatlicher Geldfluss vor & nach Steuern

Cashflow Immobilie online berechnen: vollständige Formel, Beispielrechnung vor und nach Steuern, alle Kostenpositionen und typische Fehler erklärt.

Cashflow-Rechner Immobilie: So berechnet man den monatlichen Geldfluss

Der Cashflow ist die Antwort auf die praktischste Frage jedes Immobilieninvestors: Kostet mich dieses Objekt monatlich Geld — oder verdient es für mich? Die Mietrendite sagt, wie wirtschaftlich das Objekt theoretisch ist. Der Cashflow sagt, was monatlich tatsächlich auf dem Konto passiert.

Beide Kennzahlen gehören zu jeder vollständigen Analyse. Diese Seite erklärt die Cashflow-Formel, alle Eingaben und zeigt eine vollständige Beispielrechnung vor und nach Steuern.

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Was ist der Cashflow einer Immobilie?

Der Cashflow einer vermieteten Immobilie ist die Differenz aus monatlichen Mieteinnahmen und allen monatlichen Ausgaben. Er ist eine Liquiditätskennzahl — keine Renditekennzahl. Das ist der wichtigste Unterschied zur Mietrendite:

Mietrendite beantwortet: Wie rentabel ist das Objekt?
Cashflow beantwortet: Wie viel Geld brauche ich monatlich?

Ein Objekt kann eine ordentliche Rendite von 4 % ausweisen und gleichzeitig jeden Monat 200 € kosten — wenn die Finanzierungsrate die Mieteinnahmen übersteigt.

Die Cashflow-Formel

Cashflow (monatlich) = Kaltmiete − Hypothekenrate − nicht umlegbare Kosten

Hypothekenrate = Darlehensbetrag × (Zinssatz + Tilgungssatz) ÷ 12

Nicht umlegbare Kosten = Hausverwaltung + Instandhaltungsrücklage + Mietausfallwagnis + sonstige Eigentümerkosten

Vollständige Beispielrechnung

Objekt: 250.000 € Kaufpreis, 1.000 €/Monat Kaltmiete, 200.000 € Darlehen

Schritt 1: Mieteinnahmen

Position	Betrag/Monat
Kaltmiete	+ 1.000 €

Schritt 2: Hypothekenrate

Darlehensbetrag: 200.000 €
Zinssatz: 3,5 % p.a.
Tilgungssatz: 2,0 % p.a.
Gesamtsatz: 5,5 % p.a.
Monatliche Rate: 200.000 × 5,5 % ÷ 12 = 917 €

Davon entfallen auf Zins: 200.000 × 3,5 % ÷ 12 = 583 €, auf Tilgung: 334 €.

Schritt 3: Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten

Position	Basis	Betrag/Monat
Hausverwaltung	Pauschale	35 €
Instandhaltungsrücklage	12 €/m² × 75 m² ÷ 12	75 €
Mietausfallwagnis	3 % × 12.000 € ÷ 12	30 €
Summe Bewirtschaftungskosten		140 €

Weitere Informationen zur Instandhaltungsrücklage und zum Cashflow bei Immobilien im Glossar.

Schritt 4: Cashflow vor Steuern

Position	Betrag/Monat
Kaltmiete	+ 1.000 €
Hypothekenrate	− 917 €
Bewirtschaftungskosten	− 140 €
Cashflow vor Steuern	− 57 €

Das Objekt kostet in diesem Szenario monatlich 57 € aus eigener Tasche.

Schritt 5: Cashflow nach Steuern

Für die steuerliche Betrachtung sind zwei Positionen als Werbungskosten absetzbar:

Finanzierungszinsen: 583 €/Monat = 6.996 €/Jahr
AfA (lineare Abschreibung 2 % auf Gebäudewert, angenommen 80 % des Kaufpreises = 200.000 €): 4.000 €/Jahr
Weitere Werbungskosten: ~2.100 €/Jahr (Verwaltung, Instandhaltung, Rücklage)

Absetzbare Werbungskosten gesamt: 13.096 €/Jahr Mieteinnahmen: 12.000 €/Jahr Steuerliches Ergebnis: −1.096 € (Verlust)

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % ergibt sich eine Steuererstattung von ca. 460 €/Jahr = 38 €/Monat.

Position	Betrag/Monat
Cashflow vor Steuern	− 57 €
Steuerersparnis	+ 38 €
Cashflow nach Steuern	− 19 €

Durch die steuerliche Wirkung von AfA und Zinsabzug reduziert sich die monatliche Zuzahlung von 57 € auf nur noch 19 €. Das Objekt ist nahezu selbsttragend.

Hinweis: Die Steuerrechnung hängt vom individuellen Grenzsteuersatz ab und wird hier vereinfacht dargestellt. RenditeStar berechnet einen Cashflow vor Steuern; steuerliche Feinplanung sollte mit einem Steuerberater erfolgen.

Cashflow-Benchmark: Wann ist ein Ergebnis gut?

Cashflow vor Steuern	Bewertung
> + 200 €/Monat	Sehr gut — Objekt trägt sich mit Puffer
0 bis + 200 €	Gut — neutral bis leicht positiv
− 100 bis 0 €	Akzeptabel in A-Lagen mit Wertsteigerungsthese
< − 200 €/Monat	Warnsignal — prüfe Mietpotenzial und Finanzierungsstruktur

Warum der Cashflow-Rechner mehr zeigt als die Mietrendite

Die Bruttomietrendite ignoriert die Finanzierung. Zwei Investoren, die dasselbe Objekt kaufen — einer mit 50 % Eigenkapital, einer mit 80 % Fremdkapital — sehen dieselbe Bruttorendite, aber völlig unterschiedliche Cashflows. Erst der Cashflow-Rechner zeigt, welche Finanzierungsstruktur für die eigene Liquiditätslage funktioniert.

Für eine vollständige Investitionsanalyse kombiniere den Cashflow-Rechner mit:

Mietrendite-Rechner — wirtschaftliche Bewertung des Objekts
DSCR-Rechner — Bankfähigkeit der Finanzierung prüfen
Eigenkapitalrendite-Rechner — Hebel auf das eingesetzte EK berechnen

RenditeStar liefert alle Werte in einer einzigen Analyse — auch direkt aus einem ImmoScout24- oder Immowelt-Link.

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→ Immobilien-Rechner Übersicht · Immobilien-Rendite berechnen · Cashflow bei Immobilien erklärt · AfA Immobilie berechnen

Haeufige Fragen

Was genau berechnet ein Cashflow-Rechner für Immobilien?: Er berechnet den monatlichen Liquiditätssaldo einer vermieteten Immobilie — also Mieteinnahmen minus alle Ausgaben (Zins, Tilgung, Hausverwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis). Das Ergebnis zeigt, ob das Objekt monatlich Geld erwirtschaftet oder kostet.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow vor und nach Steuern?: Vor Steuern sind alle Ein- und Ausgaben ohne steuerliche Effekte. Nach Steuern kommen Steuererstattungen (z. B. durch AfA und Zinsenabzug) hinzu. Bei fremdfinanzierten Objekten kann die Steuerersparnis einen negativen Cashflow vor Steuern teilweise kompensieren.
Wie hoch sollte der Cashflow einer Anlageimmobilie sein?: Idealerweise positiv — d. h. die Immobilie trägt sich selbst. In A-Lagen ist ein neutraler bis leicht negativer Cashflow akzeptabel, wenn eine Wertsteigerungsthese vorliegt. Ein dauerhaft stark negativer Cashflow ohne Steuerersparnis ist ein Warnsignal.
Zählt Tilgung zum Cashflow?: Zum Cashflow-Abfluss ja: Tilgung belastet die monatliche Liquidität. Zur Rendite nein: Tilgung ist Vermögensaufbau, keine Ausgabe. Deshalb weisen manche Analysen Cashflow vor Tilgung (NCF) und nach Tilgung separat aus.
Was passiert mit dem Cashflow, wenn die Immobilie leer steht?: Der Cashflow wird negativ, weil alle Ausgaben (Zins, Tilgung, Rücklage, Verwaltung) weiter laufen, ohne Mieteinnahmen gegenüberzustehen. Deshalb wird im seriösen Cashflow-Rechner immer ein Mietausfallwagnis von 2–4 % einkalkuliert.
Wie verbessere ich den Cashflow einer Immobilie?: Drei Stellschrauben — höherer Mietpreis (Mieterhöhung oder Aufwertung), niedrigerer Kaufpreis (Verhandlung) oder günstigere Finanzierung (niedrigerer Zins, längere Zinsbindung, höherer Tilgungssatz verringert Zinsaufwand langfristig).

Schritt-fuer-Schritt

Monatliche Kaltmiete festlegen — Tatsächliche aktuelle Kaltmiete aus dem Mietvertrag oder Exposé. Keine prognostizierten oder künftigen Mieten einsetzen — nur gesicherte Werte.
Monatliche Hypothekenrate berechnen — Rate = Darlehensbetrag × (Zinssatz + Tilgungssatz) ÷ 12. Beispiel: 200.000 € × (3,5 % + 2 %) ÷ 12 = 917 €/Monat.
Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten erfassen — Hausverwaltung (25–50 €/Monat), Instandhaltungsrücklage (anteiliger Eigentümeraufwand, ca. 10–15 €/m²/Jahr ÷ 12), Mietausfallwagnis (2–4 % der Jahreskaltmiete ÷ 12).
Cashflow vor Steuern ermitteln — Kaltmiete − Hypothekenrate − nicht umlegbare Kosten = Cashflow vor Steuern. Negatives Ergebnis bedeutet monatliche Zuzahlung aus Eigenkapital.
Steuereffekte einrechnen — AfA (2–3 % des Gebäudewertes p.a.) und Finanzierungszinsen sind als Werbungskosten absetzbar. Die Steuerersparnis verbessert den Cashflow nach Steuern.

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