Eigenkapitalrendite-Rechner: Der Leverage-Effekt verständlich gemacht
Die Eigenkapitalrendite (EK-Rendite) ist die Antwort auf die Frage, die für finanzierungsbasierte Investoren am meisten zählt: Wie gut verzinst sich mein eigenes Geld? Nicht das gesamte Objekt, nicht der Kaufpreis — sondern nur der Betrag, den ich tatsächlich selbst einbringe.
Diese Kennzahl macht den Leverage-Effekt sichtbar: Warum eine Immobilie, die eine Bruttomietrendite von 4,8 % erzielt, auf das eingesetzte Eigenkapital trotzdem 7 % oder mehr abwirft.
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Was ist die Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
Die Eigenkapitalrendite misst die prozentuale Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals — also des Geldes, das der Investor selbst eingebracht hat, zuzüglich der Kaufnebenkosten. Sie ist die persönlichste Renditekennzahl, weil sie direkt von der Finanzierungsstruktur abhängt.
Zum Vergleich:
- Nettomietrendite → Wie rentabel ist das Objekt unabhängig von der Finanzierung?
- Eigenkapitalrendite → Wie verzinst sich mein persönlicher Geldeinsatz durch den Hebel?
Beide Kennzahlen zusammen geben ein vollständiges Bild — die Nettomietrendite als objektbezogener Benchmark, die EK-Rendite als persönliche Investitionsrendite.
Die Formel
EK-Rendite (%) = (Jahreskaltmiete − jährliche Fremdkapitalzinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100
Eingesetztes Eigenkapital = Eigenkapital-Anteil am Kaufpreis + Kaufnebenkosten
Wichtig: Tilgung gehört nicht in die Zählerformel — Tilgung ist Vermögensaufbau, keine laufende Kosten des Fremdkapitals. Wer Tilgung abzieht, verwechselt Cashflow und Rendite.
Vollständige Beispielrechnung mit Hebel-Simulation
Objekt: 250.000 € Kaufpreis, 12.000 € Jahreskaltmiete, 28.000 € Kaufnebenkosten (11,2 %)
Szenario A: 80 % Eigenkapital (kein Hebel)
- Eigenkapital: 200.000 €
- Darlehen: 50.000 €
- Zinssatz: 3,5 % → jährliche Zinsen: 1.750 €
- Eingesetztes EK gesamt: 200.000 € + 28.000 € = 228.000 €
EK-Rendite A: (12.000 − 1.750) ÷ 228.000 × 100 = 4,5 %
Szenario B: 50 % Eigenkapital (moderater Hebel)
- Eigenkapital: 125.000 €
- Darlehen: 125.000 €
- Zinssatz: 3,5 % → jährliche Zinsen: 4.375 €
- Eingesetztes EK gesamt: 125.000 € + 28.000 € = 153.000 €
EK-Rendite B: (12.000 − 4.375) ÷ 153.000 × 100 = 4,98 %
Szenario C: 20 % Eigenkapital (starker Hebel)
- Eigenkapital: 50.000 €
- Darlehen: 200.000 €
- Zinssatz: 3,5 % → jährliche Zinsen: 7.000 €
- Eingesetztes EK gesamt: 50.000 € + 28.000 € = 78.000 €
EK-Rendite C: (12.000 − 7.000) ÷ 78.000 × 100 = 6,41 %
Vergleich der drei Szenarien
| Szenario |
EK-Anteil |
Darlehen |
jährl. Zinsen |
EK gesamt |
EK-Rendite |
| A: 80 % EK |
200.000 € |
50.000 € |
1.750 € |
228.000 € |
4,5 % |
| B: 50 % EK |
125.000 € |
125.000 € |
4.375 € |
153.000 € |
5,0 % |
| C: 20 % EK |
50.000 € |
200.000 € |
7.000 € |
78.000 € |
6,4 % |
Mit sinkendem Eigenkapitaleinsatz steigt die EK-Rendite — von 4,5 % auf 6,4 %. Das ist der Leverage-Effekt: Fremdkapital hebelt die Rendite auf das eigene Geld, solange der Kreditvertrag günstiger ist als die Objektrendite.
Wann der Hebel umkehrt: Der negative Leverage-Effekt
Der Leverage-Effekt funktioniert nur, solange die Gesamtkapitalrendite des Objekts über dem Kreditzins liegt. Ist die Nettomietrendite niedriger als der Zinssatz, wirkt jeder Euro Fremdkapital negativ auf die EK-Rendite.
Beispiel negativer Hebel:
Angenommen, der Zinssatz steigt auf 4,5 % (= 9.000 €/Jahr Zinsen):
- EK-Rendite: (12.000 − 9.000) ÷ 78.000 × 100 = 3,85 %
- Nettomietrendite des Objekts: 3,45 %
In diesem Fall liegt die Nettomietrendite (3,45 %) unter dem Zinssatz (4,5 %) — der Hebel arbeitet gegen den Investor. Je mehr Fremdkapital, desto schlechter die EK-Rendite.
Faustregel: Prüfe vor jeder Fremdfinanzierung, ob die Nettomietrendite des Objekts über dem effektiven Kreditzins liegt. Wenn nicht, erhöht Fremdkapital das Risiko ohne Renditevorteil.
EK-Rendite-Benchmark: Was ist gut?
| EK-Rendite |
Bewertung |
Hinweis |
| > 10 % |
Ausgezeichnet |
Oft nur mit sehr hohem Hebel — prüfe Risiko |
| 7–10 % |
Sehr gut |
Attraktiver Bereich für kapitaleffiziente Investoren |
| 5–7 % |
Gut |
Marktüblich bei moderatem Fremdkapitaleinsatz |
| 3–5 % |
Akzeptabel |
Solide, aber kaum besser als sichere Anlageformen |
| < 3 % |
Schwach |
EK wäre in Bundesanleihen oder ETFs besser aufgehoben |
EK-Rendite im Zusammenspiel mit anderen Kennzahlen
Die Eigenkapitalrendite allein ist kein vollständiges Investitionssignal. Sie muss immer im Kontext stehen:
- Cashflow-Rechner — Eine hohe EK-Rendite bei stark negativem Cashflow ist nur tragbar, wenn die monatliche Zuzahlung finanzierbar ist.
- DSCR-Rechner — Hoher Hebel bedeutet hoher Schuldendienst. Prüfe, ob das Objekt bankfähig bleibt.
- Nettomietrendite — Die Gegenüberstellung mit dem Zinssatz zeigt, ob der Hebel positiv oder negativ wirkt.
RenditeStar berechnet EK-Rendite, Cashflow, DSCR und alle weiteren Kennzahlen in einer vollständigen Analyse — auch aus ImmoScout24- oder Immowelt-Links.
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