Kapitalanlage-Rechner: Lohnt sich die Immobilie wirklich?
Eine Immobilie als Kapitalanlage zu bewerten bedeutet mehr als eine einzelne Renditekennzahl auszurechnen. Die Frage "Lohnt es sich?" lässt sich nur mit einem vollständigen Kennzahlen-Set beantworten — und genau das leistet ein professioneller Kapitalanlage-Rechner.
Diese Seite zeigt, welche Kennzahlen eine vollständige Kapitalanlage-Analyse enthält, wie sie berechnet werden und woran du erkennst, ob eine Immobilie tatsächlich eine wirtschaftliche Investition ist.
→ Immobilie jetzt als Kapitalanlage bewerten
Welche Kennzahlen brauche ich wirklich?
Für eine fundierte Entscheidung über eine Anlageimmobilie reichen weder eine Excel-Tabelle noch ein einziger Online-Rechner. Die vollständige Analyse braucht sechs Kennzahlen, die zusammen ein vollständiges Bild ergeben:
| Kennzahl |
Was sie zeigt |
Wann ausreichend? |
| Bruttomietrendite |
Schnellcheck: teuer oder günstig? |
Als Erstfilter |
| Nettomietrendite |
Ehrliche Rentabilität nach Kosten |
Zum Objektvergleich |
| Cashflow |
Monatliche Liquidität nach Finanzierung |
Bei Fremdfinanzierung |
| Kaufpreisfaktor |
Marktpreis-Benchmark |
Im Städtevergleich |
| DSCR |
Bankfähigkeit des Objekts |
Vor Finanzierungsanfrage |
| Eigenkapitalrendite |
Verzinsung des eigenen Geldes |
Bei Hebelstrategie |
Vollständige Beispielrechnung: Eine Anlageimmobilie prüfen
Objekt: Eigentumswohnung, 250.000 € Kaufpreis, 1.000 €/Monat Kaltmiete, 75 m², Baujahr 2005
Schritt 1: Kaufpreis und Kaufnebenkosten
| Position |
Betrag |
| Kaufpreis |
250.000 € |
| Grunderwerbsteuer (Bayern, 3,5 %) |
8.750 € |
| Notar und Grundbuch (1,5 %) |
3.750 € |
| Maklerprovision (3,57 %) |
8.925 € |
| Gesamtinvestition |
271.425 € |
Kaufnebenkosten gesamt: 21.425 € = 8,6 % des Kaufpreises
Für andere Bundesländer können die Kaufnebenkosten deutlich höher liegen (bis zu 15 % in Bundesländern mit 6,5 % Grunderwerbsteuer und Makler).
Schritt 2: Mietrendite-Kennzahlen
Jahreskaltmiete: 12.000 €
Bruttomietrendite:
12.000 ÷ 250.000 × 100 = 4,8 %
Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten:
| Position |
Jahresbetrag |
| Hausverwaltung |
420 € |
| Instandhaltungsrücklage |
900 € |
| Mietausfallwagnis (3 %) |
360 € |
| Gesamt |
1.680 € |
Nettomietrendite:
(12.000 − 1.680) ÷ 271.425 × 100 = 10.320 ÷ 271.425 × 100 = 3,80 %
Kaufpreisfaktor:
250.000 ÷ 12.000 = 20,8
Schritt 3: Finanzierung und Cashflow
Finanzierungsannahmen:
- Eigenkapital: 75.000 € (50.000 € Anzahlung + 21.425 € Kaufnebenkosten + 3.575 € Liquiditätspuffer)
- Darlehensbetrag: 200.000 €
- Zinssatz: 3,4 % p.a.
- Tilgungssatz: 2,0 % p.a.
- Monatliche Rate: 200.000 × 5,4 % ÷ 12 = 900 €
Cashflow vor Steuern:
| Position |
Betrag/Monat |
| Kaltmiete |
+ 1.000 € |
| Hypothekenrate |
− 900 € |
| Bewirtschaftungskosten (1.680 € ÷ 12) |
− 140 € |
| Cashflow vor Steuern |
− 40 € |
Das Objekt kostet monatlich 40 € aus eigener Tasche — eine überschaubare monatliche Belastung bei einem Vermögenswert von 250.000 €.
Schritt 4: Eigenkapitalrendite
Der Leverage-Effekt macht den Unterschied:
- Jahreskaltmiete: 12.000 €
- Jährliche Finanzierungszinsen: 200.000 × 3,4 % = 6.800 €
- Netto-Mietertrag nach Zinsen: 12.000 − 6.800 = 5.200 €
- Eingesetztes Eigenkapital: 75.000 €
Eigenkapitalrendite:
5.200 ÷ 75.000 × 100 = 6,9 %
Während die Bruttomietrendite bei 4,8 % liegt, erzielt der Investor auf sein eingesetztes Eigenkapital 6,9 % Rendite — dank des Leverage-Effekts.
Schritt 5: DSCR (Bankfähigkeit)
- Nettomieteinnahmen (nach nicht umlegbaren Kosten): 10.320 €/Jahr
- Jährlicher Schuldendienst: 900 € × 12 = 10.800 €
- DSCR = 10.320 ÷ 10.800 = 0,96
Ein DSCR unter 1,0 zeigt der Bank, dass die Miete allein die Kreditrate nicht vollständig deckt. Das ist bei diesem Objekt der Fall. Viele Banken akzeptieren das — insbesondere wenn Eigenkapital und Bonität des Käufers stark sind. Banken, die auf DSCR > 1,0 bestehen, werden dieses Objekt schwieriger finanzieren.
Schritt 6: Gesamtbewertung
| Kennzahl |
Wert |
Bewertung |
| Bruttomietrendite |
4,8 % |
Akzeptabel |
| Nettomietrendite |
3,80 % |
Marktüblich |
| Kaufpreisfaktor |
20,8 |
Günstig für Bayern |
| Cashflow vor Steuern |
− 40 €/Monat |
Knapp negativ |
| Eigenkapitalrendite |
6,9 % |
Gut |
| DSCR |
0,96 |
Unter 1 — bankabhängig |
Fazit: Ein wirtschaftlich solides Objekt mit knapp negativem Cashflow. Die Eigenkapitalrendite ist attraktiv. Für Investoren mit guter Bonität und stabilem Einkommen ist das eine übliche Kalkulation.
Wann lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie?
Eine Anlageimmobilie lohnt sich, wenn sie mindestens drei der folgenden vier Kriterien erfüllt:
- Nettomietrendite ≥ 3,5 % — Mindestrentabilität nach allen Kosten
- Cashflow vor Steuern ≥ − 100 €/Monat — überschaubare monatliche Belastung
- Eigenkapitalrendite > risikoloser Zinssatz — besser als sichere Alternativen
- Kaufpreisfaktor < 30 — keine überteuerte Lage ohne fundierte Wertsteigerungsthese
Häufige Fehler bei der Kapitalanlage-Bewertung
Nur die Bruttomietrendite betrachten — wer nicht netto rechnet, kauft systematisch zu teuer oder zu kostenblind.
Tilgung als Ausgabe verbuchen, nicht als Vermögensaufbau — Tilgung belastet den Cashflow, erhöht aber das Nettovermögen (Abbau des Darlehens).
Steuerersparnis als garantiert ansehen — steuerliche Abzüge wie AfA und Zinsabzug hängen vom persönlichen Steuersatz und der richtigen Buchführung ab.
Wertsteigerung als sicher kalkulieren — Preissteigerungen sind eine These, keine Kennzahl. Wer einen negativen Cashflow nur durch erhoffte Wertsteigerung rechtfertigt, trägt unkalkuliertes Risiko.
RenditeStar berechnet alle sechs Kennzahlen in einer Analyse — direkt aus einem ImmoScout24- oder Immowelt-Link oder durch manuelle Eingabe.
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