Exposé prüfen: 17-Punkte-Checkliste vor jedem Immobilienkauf
Ein Exposé ist kein Analyseprotokoll — es ist Verkaufsmaterial. Verkäufer und Makler stellen die Stärken in den Vordergrund, Schwächen werden sparsam formuliert oder fehlen ganz. Wer als Investor kauft, braucht deshalb eine systematische Prüfung, bevor auch nur ein Besichtigungstermin vereinbart wird.
Diese Checkliste deckt die 17 kritischsten Prüfpunkte ab — von der Renditeprüfung bis zu versteckten Kosten und Risikosignalen. Wer sie konsequent anwendet, scheidet unrentable Objekte früh aus und spart die Zeit für tiefere Analysen dort, wo sie sich lohnt.
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Block 1: Preisstruktur (Punkte 1–4)
1. Kaufpreis plausibel?
Vergleiche den Kaufpreis mit aktuellen Transaktionen in der Mikrolage — gleiche Objektart, gleicher Zustand. Websites mit Preisentwicklungs-Daten oder lokale Makleranfragen helfen. Ein Aufschlag von mehr als 15–20 % über dem Marktlevel braucht eine starke Begründung.
2. Kaufpreisfaktor berechnen
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
| Faktor |
Bewertung |
| < 20 |
günstig |
| 20–25 |
marktüblich |
| 25–28 |
ambitioniert |
| > 28 |
Wertsteigerungsthese zwingend |
3. Kaufnebenkosten einrechnen
Kaufnebenkosten von 10–15 % des Kaufpreises werden im Exposé fast nie erwähnt — sie erhöhen aber deine Gesamtinvestition erheblich. Für die Nettomietrendite müssen sie eingerechnet werden.
Schnellorientierung:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern/Sachsen) bis 6,5 % (Schleswig-Holstein, Brandenburg)
- Notar + Grundbuch: ~1,5–2 %
- Makler: 0–3,57 % (je nach Vereinbarung)
4. Finanzierungskosten abschätzen
Kaufpreis minus Eigenkapital ergibt das Fremdkapital. Zins und Tilgung bestimmen die Belastung. Ein Objekt kann eine ordentliche Rendite haben und trotzdem einen negativen Cashflow erzeugen — wenn die Finanzierungskosten höher sind als der Mietertrag nach Kosten. Diesen Schritt nicht überspringen.
Block 2: Mietangabe (Punkte 5–8)
5. Kalt- oder Warmmiete?
Das ist der häufigste Fehler bei der Renditeberechnung. Nebenkosten und Heizkosten werden auf den Mieter umgelegt und sind kein Ertrag des Eigentümers. Nur die Kaltmiete gehört in die Renditeformel.
Erkennungsregel: Liegt die genannte Miete deutlich über dem ortsüblichen Kaltmietlevel für vergleichbare Objekte, ist Warmmiete angegeben. Im Zweifel nachfragen.
6. Ist-Miete vs. Angebots-Miete
Bei bereits vermieteten Objekten gilt die aktuelle Ist-Miete für die Renditeberechnung. Manche Inserate nennen eine angestrebte Neuvermietungsmiete — die ist rechtlich nicht garantiert und oft optimistisch.
7. Marktkonformität der Kaltmiete prüfen
Eine Mietangabe, die deutlich über dem lokalen Mietspiegelniveau liegt, ist aus zwei Gründen ein Warnsignal:
- Die Miete ist aktuell nur durch einen langen Mietvertrag gesichert — beim Mieterwechsel droht Korrektur
- Mietpreisbremse oder Mietspiegel begrenzen Erhöhungsspielräume
8. Mietausfallwagnis einplanen
Mietausfall passiert. Leerstand beim Mieterwechsel, nicht zahlende Mieter, Leerstandszeiten nach Sanierungen — realistisch sind 2–5 % der Jahreskaltmiete als Puffer. Banken setzen beim DSCR regelmäßig 2–3 % an.
Block 3: Laufende Kosten (Punkte 9–12)
9. Hausgeld: umlegbar vs. nicht umlegbar
Das Hausgeld enthält sowohl Kosten, die auf Mieter umgelegt werden können (Grundsteuer, Wasser, Müll), als auch Kosten, die der Eigentümer trägt. Für die Renditeberechnung zählen nur die nicht umlegbaren Anteile — typischerweise Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage.
Faustregel: 25–35 % des Hausgelds sind nicht umlegbar.
10. Instandhaltungsrücklage prüfen
Im Exposé steht oft die Höhe des monatlichen Beitrags zur Instandhaltungsrücklage — aber nicht, wie gut die Rücklage gefüllt ist. Bei älteren Gebäuden mit geringer Rücklage drohen Sonderumlagen.
Orientierungswert: 10–15 €/m²/Jahr ist ein realistischer Instandhaltungsansatz. Ist die Rücklage chronisch unterfinanziert, droht nach dem Kauf eine Sonderumlage.
11. Hausverwaltungskosten
Wer eine Wohnung vermietet, aber nicht selbst verwaltet, zahlt an eine Hausverwaltung. Typisch: 25–40 € pro Einheit pro Monat — je nach Servicelevel. Dieser Posten fehlt in vielen Rentabilitätsrechnungen.
12. AfA-Potenzial einschätzen
Die Abschreibung (AfA) mindert das zu versteuernde Einkommen — relevant für die Steuerberechnung, aber kein Cash-Ertrag. Dennoch: Wer die AfA in der steuerlichen Renditebetrachtung ignoriert, verschenkt eine echte Steuerersparnis.
Block 4: Objektzustand und Substanz (Punkte 13–15)
13. Baujahr und energetischer Zustand
Das Baujahr gibt erste Hinweise auf Sanierungsstand und Investitionsbedarf. Gebäude vor 1980: Fenster, Heizung, Dämmung oft veraltet. Gebäude zwischen 1980 und 2000: Dachdeckung und Fassade häufig am Ende der Lebensdauer.
Gut formulierte Exposés nennen den Sanierungszustand. Fehlt diese Information, beim Anbieter nachfragen.
14. Anstehende Sanierungsmaßnahmen
Großreparaturen (Dach, Heizung, Leitungen) können schnell 5–10 % des Kaufpreises kosten. Wenn das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung anstehende Beschlüsse zeigt: Kosten einkalkulieren.
Tipp: Das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung ist beim Kauf eines Wohnungseigentums zwingend anzufordern. Es enthält anstehende Beschlüsse und den Stand der Rücklage.
15. Lage und Mikrolage
Die Lage ist die einzige Eigenschaft, die nicht veränderbar ist. Prüfe: Wie ist die Verkehrsanbindung? Welche Infrastruktur (Schulen, Supermärkte) ist vorhanden? Gibt es Lärmquellen, Gewerbegebiete oder andere dauerhafte Beeinträchtigungen?
Exposés beschreiben die Lage in der Regel positiv. Eigene Ortskenntnis oder eine Begehung vor der Besichtigung schützt vor Überraschungen.
Block 5: Rechtliche und kaufmännische Prüfung (Punkte 16–17)
16. Mietvertrag und Mieterstruktur
Für bereits vermietete Objekte gilt: Den Mietvertrag vor dem Kauf lesen. Befristung? Sonderkündigungsrechte? Indexmiete oder Staffelmiete? Diese Details beeinflussen Planungssicherheit und Wertsteigerungspotenzial.
Ein unbefristeter Mietvertrag schützt den Mieter — und begrenzt gleichzeitig deine Flexibilität. Eigenbedarf ist das einzige ordentliche Kündigungsrecht und nur unter engen Voraussetzungen zulässig.
17. Grundbuchauszug anfordern
Der Grundbuchauszug zeigt Eigentümerstruktur, Belastungen (Hypotheken, Grundschulden), Wegerechte, Nießbrauch und weitere Eintragungen. Er ist beim Kauf einer Immobilie immer anzufordern — und nicht identisch mit dem, was das Exposé suggeriert.
Die schnelle Renditeprüfung als erster Schritt
Bevor du alle 17 Punkte prüfst, lohnt sich der Rendite-Schnellcheck: Kaufpreisfaktor, Bruttomietrendite, erste Cashflow-Schätzung. Scheidet das Objekt hier aus, sparst du dir die restlichen Prüfschritte.
RenditeStar übernimmt diesen Schritt für ImmoScout24- und Immowelt-Inserate automatisch: URL einfügen, Eckdaten abrufen, Kennzahlen ablesen.
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