Bankfähiges Immobilien-Dossier erstellen
Ein gutes Renditeobjekt scheitert oft nicht an der Immobilie, sondern an der Präsentation. Wer zur Bank geht mit einem Exposé in der Hand und einem Gefühl für die Rendite, verlängert die Bearbeitungszeit unnötig. Wer ein strukturiertes Dossier mitbringt — mit Kennzahlen, Cashflow-Szenarien und klarer Rentabilitätsrechnung — schafft Vertrauen und beschleunigt die Entscheidung.
Dieses Dokument erklärt, was ein bankfähiges Immobilien-Dossier enthält, welche Kennzahlen Banken konkret prüfen und wie RenditeStar diesen Aufbereitungsschritt erheblich beschleunigt.
Was eine Bank bei Kapitalanlage-Finanzierungen prüft
Banken prüfen bei Anlageimmobilien zwei Dinge parallel: deine persönliche Bonität und die Tragfähigkeit des Objekts. Das Dossier adressiert den zweiten Teil — die objektbezogene Analyse.
Drei Kennzahlen stehen dabei im Mittelpunkt:
1. DSCR — Schuldendienstdeckungsgrad
Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio) zeigt, wie gut die Mieteinnahmen den Kapitaldienst (Zins und Tilgung) abdecken:
DSCR = Netto-Mieteinnahmen ÷ Jährlicher Kapitaldienst
Ein DSCR von 1,2 bedeutet: Für jeden Euro Kapitaldienst kommen 1,20 € Netto-Mieteinnahmen. Die Immobilie trägt sich selbst — mit einem Puffer von 20 %.
| DSCR |
Bankbewertung |
| > 1,3 |
komfortabel |
| 1,2–1,3 |
marktüblich |
| 1,0–1,2 |
grenzwertig |
| < 1,0 |
nicht selbsttragend |
Banken setzen beim DSCR ein Mietausfallwagnis an — typisch 2–3 % der Jahreskaltmiete. Das reduziert die angerechneten Mieteinnahmen und senkt den DSCR im Bankmodell etwas unter den rechnerischen Wert.
2. LTV — Beleihungsauslauf
Der LTV (Loan-to-Value) ist das Verhältnis aus Kreditbetrag und Objektwert:
LTV = Kreditbetrag ÷ Beleihungswert × 100
Banken finanzieren Kapitalanlageimmobilien typischerweise bis 70–80 % des Beleihungswerts. Wichtig: Der Beleihungswert ist nicht identisch mit dem Kaufpreis — die Bank schätzt ihn nach eigener Methodik, oft etwas unterhalb des Kaufpreises.
| LTV |
Finanzierbarkeit |
| ≤ 60 % |
sehr günstige Konditionen |
| 60–70 % |
gut finanzierbar |
| 70–80 % |
marktüblich für Kapitalanlagen |
| > 80 % |
erschwerter Zugang, höhere Zinsen |
3. Nettomietrendite
Die Nettomietrendite zeigt, wie rentabel das Objekt nach allen Kosten ist — und damit, ob die Investition auch bei Zinsveränderungen stabil bleibt. Banken schauen auf die Nettomietrendite als Indikator für die langfristige Tragfähigkeit.
Faustregel: Liegt die Nettomietrendite unter dem Finanzierungszinssatz, ist die Immobilie ohne Wertsteigerungsthese strukturell defizitär.
Was ein bankfähiges Dossier enthält
Ein vollständiges Dossier besteht aus zwei Ebenen: dem Analysedokument (Kennzahlen und Rentabilitätsrechnung) und den Objektunterlagen (Dokumente zum Objekt und zum Käufer).
Analysedokument
| Bestandteil |
Inhalt |
| Objektdaten |
Kaufpreis, Wohnfläche, Baujahr, Lage |
| Mietdaten |
Kaltmiete (Ist), Marktmiete, Mietausfallwagnis |
| Kaufnebenkosten |
Grunderwerbsteuer, Notar, Makler |
| Gesamtinvestition |
Kaufpreis + alle Nebenkosten |
| Bruttomietrendite |
Schnellcheck |
| Nettomietrendite |
Kernkennzahl nach allen Kosten |
| Cashflow |
Monatliche Liquidität nach Zins und Tilgung |
| DSCR |
Schuldendienstdeckungsgrad |
| LTV |
Beleihungsauslauf |
| Eigenkapitalrendite |
Verzinsung des eingesetzten EK |
| Szenarien |
Zinsanstieg um +1 %, Leerstand 3 Monate |
Objektunterlagen (vom Anbieter anzufordern)
- Grundriss
- Letztes Protokoll der Eigentümerversammlung (bei ETW)
- Teilungserklärung (bei ETW)
- Aktueller Grundbuchauszug
- Mietvertrag (bei bereits vermieteten Objekten)
- Energieausweis
Persönliche Unterlagen
- Selbstauskunft / Einkommensnachweise
- Nachweis des Eigenkapitals
- Übersicht bestehender Verbindlichkeiten und Vermögenswerte
Wie RenditeStar das Dossier beschleunigt
Ohne Tool sammelt ein Investor Daten aus Exposé, eigener Tabelle und separaten Rechnungen — und baut das Dossier manuell zusammen. Das kostet Zeit und erhöht das Fehlerrisiko bei der Übertragung.
RenditeStar strukturiert diesen Prozess:
- URL einfügen — Kaufpreis, Kaltmiete und Eckdaten kommen automatisch aus dem Inserat (ImmoScout24, Immowelt).
- Finanzierung einstellen — Eigenkapital, Zins und Tilgung eingeben; DSCR, LTV, Cashflow und Eigenkapitalrendite werden sofort berechnet.
- Analyse speichern — alle Kennzahlen werden dem Konto zugeordnet und sind dauerhaft abrufbar.
- Dossier anlegen — mehrere Objekte in einem thematischen Ordner bündeln; Dossiers können intern verglichen oder extern geteilt werden.
Das Ergebnis: Alle Analyse-Kennzahlen stehen strukturiert bereit — ohne manuelle Übertragung aus mehreren Quellen.
Dossier vs. Exposé: der entscheidende Unterschied
Das Exposé beschreibt das Objekt aus Verkäuferperspektive. Das Dossier analysiert es aus Investorenperspektive. Dieser Unterschied ist nicht nur inhaltlich, sondern auch in der Wirkung im Bankgespräch erheblich:
- Ein Exposé zeigt, was der Verkäufer sagen will
- Ein Dossier zeigt, dass du die Investition ernst genommen und durchgerechnet hast
Wer mit einem vollständigen Dossier in die Bankfiliale kommt, signalisiert: Hier wird professionell gearbeitet. Das beschleunigt die Kreditentscheidung — und verbessert in manchen Fällen auch die Konditionen.
Szenarien durchrechnen: der unterschätzte Teil
Das wichtigste Element des Dossiers ist nicht die Basiskalkulation, sondern die Szenarienanalyse:
- Zinsszenario: Was passiert, wenn der Finanzierungszins nach Ablauf der Zinsbindung 1–2 % höher ist?
- Leerstandsszenario: Was passiert bei drei Monaten Leerstand pro Jahr?
- Mietrückgangsszenario: Was passiert, wenn die Neuvermietung 10 % unter der aktuellen Ist-Miete liegt?
Diese Szenarien zeigen der Bank — und dir — ob die Investition auch unter ungünstigeren Bedingungen tragfähig bleibt. Objekte, die nur bei optimalen Annahmen funktionieren, sind im aktuellen Zinsumfeld besonders riskant.
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