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Immobilienfinanzierung Kennzahlen: DSCR, LTV & Co. für Investoren

DSCR, LTV, Eigenkapitalquote, Tilgung: Alle Bankkennzahlen für Immobilienfinanzierungen erklärt — mit Formeln, Grenzwerten und Beispielrechnungen.

Immobilienfinanzierung Kennzahlen

Wer eine Anlageimmobilie finanzieren will, spricht mit der Bank nicht über Träume, sondern über Kennzahlen. DSCR, LTV, Eigenkapitalquote und Annuität sind die vier Metriken, die über Kreditzusage, Zinssatz und Konditionen entscheiden. Wer sie vor dem Bankgespräch versteht und für das eigene Objekt berechnet, verhandelt auf Augenhöhe.

Dieser Leitfaden erklärt alle relevanten Finanzierungskennzahlen, ihre Formeln und Grenzwerte — mit einem einheitlichen Beispielobjekt: 250.000 € Kaufpreis, 12.000 € Jahreskaltmiete, 200.000 € Kredit.

1. Überblick: Was Banken wirklich messen

Banken bei der Immobilienfinanzierung trennen grundsätzlich zwei Dimensionen:

Dimension	Frage	Kennzahl
Objektqualität	Ist die Immobilie ihren Preis wert?	LTV / Beleihungsauslauf
Tragfähigkeit	Trägt sich das Objekt aus der Miete?	DSCR
Eigenleistung	Wie viel bringt der Käufer selbst mit?	Eigenkapitalquote
Finanzierungsstruktur	Wie hoch ist der monatliche Kapitaldienst?	Annuität

Eine starke Immobilie mit schlechter Finanzierungsstruktur bekommt keine guten Konditionen. Umgekehrt kann eine solide Eigenkapitalquote einen mittelmäßigen DSCR kompensieren. Die Kennzahlen wirken zusammen.

2. DSCR — der wichtigste Tragfähigkeitstest

Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio, deutsch: Schuldendienstdeckungsgrad) misst, ob die Nettomieteinnahmen den jährlichen Kapitaldienst (Zins + Tilgung) ausreichend decken.

DSCR = Nettomieteinnahmen ÷ Jahreskapitaldienst

Der Bankenstandard 2026: Ein DSCR unter 1,0 bedeutet, das Objekt trägt sich nicht selbst. Banken verlangen in der Regel mindestens 1,20 bis 1,35 — der Puffer schützt vor Mietausfällen und Kostensteigerungen.

Beispielrechnung

Jahreskaltmiete: 12.000 €
Nicht umlegbare Kosten: 2.400 € (Verwaltung, Instandhaltung, Wagnis)
Nettomieteinnahmen: 9.600 €
Kredit: 200.000 €, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung
Jahreskapitaldienst: 200.000 × 0,055 = 11.000 €

DSCR = 9.600 ÷ 11.000 = 0,87

Dieses Objekt erfüllt den Bankstandard bei diesen Konditionen nicht. Entweder muss der Kredit reduziert, die Tilgung angepasst oder das Objekt günstiger eingekauft werden.

Mehr dazu: DSCR bei Immobilien erklärt · DSCR-Glossar

3. LTV — wie hoch finanziert die Bank wirklich?

Der LTV (Loan-to-Value, Beleihungsauslauf) ist das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert der Immobilie.

LTV = Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100

Wichtig: Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis. Banken setzen intern einen konservativen, nachhaltigen Wert an — üblicherweise 10–15 % unter dem Kaufpreis. Damit ist der LTV selbst bei einer 80-%-Finanzierung auf Kaufpreis-Basis faktisch höher.

Beispielrechnung

Kaufpreis: 250.000 €
Beleihungswert (Abschlag 10 %): 225.000 €
Kredit: 200.000 €

LTV = 200.000 ÷ 225.000 × 100 = 88,9 %

Ein LTV über 80 % gilt als erhöhtes Risiko. Banken verlangen hier häufig höhere Zinsen oder zusätzliche Sicherheiten. Den besten Zinssatz erhält man typischerweise bei LTV ≤ 60 %.

LTV	Zinsaufschlag (typisch)	Bewertung
≤ 60 %	— (Basiszins)	Sehr gut
60–70 %	+0,1–0,2 %	Gut
70–80 %	+0,2–0,4 %	Marktüblich
80–90 %	+0,4–0,8 %	Risikoaufschlag
> 90 %	+0,8–1,5 %	Sehr teuer

Mehr dazu: LTV und Beleihungsauslauf erklärt · LTV-Glossar

4. Eigenkapitalquote — wie viel bringst du selbst mit?

Die Eigenkapitalquote beschreibt den Anteil des Eigenkapitals an der Gesamtinvestition.

Eigenkapitalquote (%) = Eigenkapital ÷ Gesamtinvestition × 100

Die Gesamtinvestition umfasst Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler — in der Summe 10–15 %).

Beispielrechnung

Kaufpreis: 250.000 €
Kaufnebenkosten (11,2 %): 28.000 €
Gesamtinvestition: 278.000 €
Kredit: 200.000 €
Eigenkapital: 78.000 €

Eigenkapitalquote = 78.000 ÷ 278.000 × 100 = 28,1 %

Die Mindestempfehlung lautet: Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenkapital decken (das sogenannte "Nebenkosten-Eigenkapital") plus mindestens 10–20 % des Kaufpreises. Eine Vollfinanzierung (0 % EK auf den Kaufpreis) ist möglich, aber mit spürbaren Zinsaufschlägen verbunden.

Mehr dazu: Eigenkapitalquote bei Immobilien erklärt

5. Annuität und Tilgung — die monatliche Last

Die Annuität ist die konstante Rate aus Zins und Tilgung, die der Kreditnehmer monatlich (oder jährlich) zahlt. Sie bleibt über die Laufzeit gleich, die Zusammensetzung verschiebt sich: Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt.

Annuität (jährlich) = Kreditbetrag × ((Zinssatz + Tilgungssatz) ÷ 1 − (1 + Zinssatz)^(−n))

In der Praxis rechnet man vereinfacht: Annuität ≈ Kreditbetrag × (Zinssatz + anfängliche Tilgungsrate)

Beispielrechnung

Kredit: 200.000 €
Zinssatz: 3,5 % p.a.
Anfängliche Tilgung: 2,0 % p.a.
Annuität: 200.000 × (0,035 + 0,020) = 11.000 €/Jahr = 916,67 €/Monat

Zum Vergleich: Die Kaltmiete beträgt 1.000 €/Monat. Die Annuität liegt knapp darunter — vor Kosten ist das Objekt leicht positiv cashflow-fähig. Zieht man Bewirtschaftungskosten ab (ca. 200 €/Monat), entsteht ein negativer monatlicher Cashflow.

Mehr dazu: Tilgung und Annuität bei Immobilien

6. Leverage-Effekt — warum Fremdkapital die Eigenkapitalrendite hebelt

Der Leverage-Effekt beschreibt den Mechanismus, durch den Fremdkapital die Eigenkapitalrendite beeinflusst. Das Prinzip: Wer 200.000 € Kredit aufnimmt und damit eine Rendite über dem Zinssatz erwirtschaftet, verdient auf das eingesetzte Eigenkapital überproportional viel.

Voraussetzung: Gesamtkapitalrendite > Kreditzins

Szenario	Gesamtkapitalrendite	Kreditzins	Hebelwirkung
Positiver Hebel	4,5 %	3,5 %	EK-Rendite steigt
Neutraler Hebel	3,5 %	3,5 %	Kein Effekt
Negativer Hebel	2,5 %	3,5 %	EK-Rendite sinkt

Steigt der Zinssatz über die Gesamtkapitalrendite des Objekts, arbeitet der Hebel gegen den Investor. Das war in den Zinserhöhungsphasen 2022–2023 für viele Käufer schmerzhaft spürbar.

Mehr dazu: Leverage-Effekt bei Immobilien erklärt · Leverage-Glossar

7. Alle Kennzahlen im Zusammenspiel — die Checkliste vor dem Bankgespräch

Bevor du eine Finanzierungsanfrage stellst, solltest du für dein Objekt folgende Werte kennen:

Kennzahl	Zielwert	Bewertung für unser Beispiel
DSCR	≥ 1,20	0,87 — zu niedrig (Kredit reduzieren)
LTV	≤ 80 %	88,9 % — Risikoaufschlag zu erwarten
Eigenkapitalquote	≥ 25 %	28,1 % — ausreichend
Annuität/Miete	< 100 % der Kaltmiete	91,7 % — knapp positiv
Leverage	Gesamtrendite > Zins	3,45 % vs. 3,5 % — neutral bis negativ

Das Beispielobjekt zeigt: Trotz solider Eigenkapitalquote ist der DSCR kritisch. Die Bank würde wahrscheinlich entweder mehr Eigenkapital verlangen oder das Darlehen kürzen. Eine solche Analyse vor dem Bankgespräch erspart Überraschungen.

8. Jetzt selbst durchrechnen

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Weiterlesen

→ DSCR bei Immobilien · LTV und Beleihungsauslauf · Leverage-Effekt · Eigenkapitalquote · Tilgung und Annuität · Immobilien-Rendite Leitfaden

Haeufige Fragen

Welche Kennzahlen prüft eine Bank bei der Immobilienfinanzierung?: Banken prüfen vor allem DSCR (Schuldendienst-Deckungsgrad), LTV (Beleihungsauslauf), Eigenkapitalquote und den Kapitaldienst. Einige Institute ziehen auch die Nettomietrendite als Plausibilitätscheck heran.
Was ist der DSCR und welchen Wert verlangen Banken?: Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio) misst, wie gut die Mieteinnahmen den Kapitaldienst decken. Die meisten Banken verlangen 2026 einen Mindestwert von 1,20 bis 1,35 — das bedeutet: Die Nettomiete muss mindestens 20–35 % über dem Kapitaldienst liegen.
Was ist der Beleihungsauslauf (LTV)?: Der LTV (Loan-to-Value) ist das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert. Banken akzeptieren in der Regel einen LTV von maximal 70–80 %. Der Beleihungswert liegt dabei häufig 10–15 % unter dem Kaufpreis.
Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Anlageimmobilie?: Als Faustregel gilt: mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 % des Kaufpreises) plus 10–20 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Eine Vollfinanzierung (100 %) ist möglich, wird aber mit deutlich schlechteren Konditionen bestraft.
Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert und Kaufpreis?: Der Kaufpreis ist der vereinbarte Marktpreis. Der Beleihungswert ist der konservative, nachhaltige Wert, den die Bank intern ansetzt — in der Regel 10–15 % unter dem Kaufpreis. Auf dieser Basis berechnet die Bank den maximalen Kredit.
Was bedeutet Annuität bei der Immobilienfinanzierung?: Die Annuität ist die konstante jährliche Rate aus Zins und Tilgung. Sie bleibt über die Laufzeit gleich; der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung, der Tilgungsanteil steigt entsprechend.
Wie wirkt der Leverage-Effekt auf Immobilien-Investoren?: Solange die Gesamtkapitalrendite über dem Kreditzins liegt, steigert Fremdkapital die Eigenkapitalrendite. Bei einem Zins über der Gesamtkapitalrendite kehrt der Effekt sich um — jeder Euro Kredit senkt dann die Eigenkapitalrendite.

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