Eigenkapitalquote bei Immobilien
Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Anlageimmobilie? Die Antwort hängt davon ab, was man optimieren will: günstigste Konditionen, maximale Eigenkapitalrendite oder minimales Risiko. Dieser Artikel erklärt die Mechanik, die Mindestanforderungen der Banken und die richtige Abwägung für 2026.
Was ist die Eigenkapitalquote?
Eigenkapitalquote (%) = Eigenkapital ÷ Gesamtinvestition × 100
Die Gesamtinvestition setzt sich zusammen aus:
- Kaufpreis: 250.000 €
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler): ca. 28.000 € (11,2 %)
- Gesamtinvestition: 278.000 €
Wer 78.000 € Eigenkapital einbringt und 200.000 € Kredit aufnimmt:
Eigenkapitalquote = 78.000 ÷ 278.000 × 100 = 28,1 %
Was zählt als Eigenkapital?
| Kapitalform |
Akzeptiert als EK? |
Hinweis |
| Bankguthaben, Tagesgeld |
Ja, vollständig |
Direktnachweis |
| Festgeld |
Ja |
Verfügbarkeitsdatum prüfen |
| Depot / Wertpapiere |
Teils, mit 10–30 % Abschlag |
Je nach Volatilität |
| Bausparvertrag (Guthaben) |
Ja |
|
| Lebensversicherung (Rückkaufswert) |
Ja, nach Prüfung |
|
| Andere Immobilie (als Sicherheit) |
Nicht als EK, aber als Pfand |
Erhöht Kreditrahmen |
| Schenkungen / Erbschaft |
Ja, mit Nachweis |
|
| Eigenleistung (Sanierung) |
Teils, bank-abhängig |
Bauvorhaben, selten bei Kauf |
Die Eigenkapital-Szenarien
Szenario 1 — Nur Kaufnebenkosten aus EK (ca. 11 %)
Kaufpreis: 250.000 €, Kredit: 250.000 €, EK: 28.000 € (nur Nebenkosten)
- Eigenkapitalquote: 28.000 ÷ 278.000 = 10,1 %
- LTV: 250.000 ÷ 225.000 (Beleihungswert) = 111 %
- Zinszuschlag: erheblich; viele Banken lehnen ab
Bewertung: Nur unter sehr günstigen Umständen (Top-Lage, sehr solventer Kreditnehmer, weitere Sicherheiten) umsetzbar. Hohes Risiko.
Szenario 2 — 20 % EK auf den Kaufpreis + Nebenkosten (ca. 28 %)
Kaufpreis: 250.000 €, EK: 78.000 € (50.000 € + 28.000 € NK), Kredit: 200.000 €
- Eigenkapitalquote: 28,1 %
- LTV: 200.000 ÷ 225.000 = 88,9 %
- Zinsaufschlag: ca. +0,4–0,6 %
Bewertung: Marktüblicher Einstieg. Banken akzeptieren das in der Regel, verlangen aber noch Risikoaufschlag. DSCR muss sorgfältig geprüft werden.
Szenario 3 — 40 % EK auf den Kaufpreis (ca. 43 %)
Kaufpreis: 250.000 €, EK: 128.000 € (100.000 € + 28.000 € NK), Kredit: 150.000 €
- Eigenkapitalquote: 46,0 %
- LTV: 150.000 ÷ 225.000 = 66,7 %
- Zinsaufschlag: minimal
Bewertung: Sehr gute Ausgangslage. Basiszins oder nur geringer Aufschlag. DSCR deutlich entspannter. Dafür geringerer Leverage-Effekt.
Eigenkapitalquote und Rendite — die Abwägung
Mehr Eigenkapital bedeutet:
- Günstigerer Zinssatz (niedrigerer LTV)
- Besserer DSCR (niedrigerer Kapitaldienst)
- Geringeres Risiko
Weniger Eigenkapital bedeutet:
- Höherer Leverage-Effekt (bei positivem Spread)
- Höherer Zinssatz
- Höheres Risiko bei Mietausfall und Zinsänderung
In der Niedrigzinsphase war die Antwort klar: wenig EK, viel Leverage. 2026 mit engen Zinsdifferenzen ist die Antwort differenzierter. Wer eine Nettomietrendite von 4,5 % und Kredit zu 3,5 % bekommt, profitiert noch von Leverage. Wer 3,2 % Rendite und 4,0 % Zins hat, zahlt für den Kredit drauf.
Die 20-%-Faustregel und ihre Grenzen
Die Faustregel "mindestens 20 % Eigenkapital auf den Kaufpreis" stammt aus einer Zeit, in der Kaufnebenkosten noch niedriger waren und Zinsen deutlich unter der Mietrendite lagen. Heute gilt:
Empfehlung 2026:
- Kaufnebenkosten immer vollständig aus EK (zwingend)
- Zusätzlich mindestens 15–20 % des Kaufpreises aus EK
- Als Reserve: 3–6 Monatsmieten als Liquiditätspuffer halten
Das ergibt beim Beispielobjekt: 28.000 € Nebenkosten + 50.000 € (20 % von 250.000) = 78.000 € Eigenkapital plus Reserve.
Vollfinanzierung (100 %): Wann sinnvoll, wann nicht?
Eine 100 %-Finanzierung (Kredit deckt den vollen Kaufpreis, Nebenkosten aus EK) ist technisch möglich, aber:
- LTV liegt bei 111 % oder mehr (auf Beleihungswert)
- Viele Banken lehnen ab oder verlangen Zusatzsicherheiten
- Zinsaufschlag von 1,0–1,5 % gegenüber 60-%-LTV-Finanzierung
- DSCR ist bei den meisten Objekten nicht erfüllbar
Sinnvoll ist die Vollfinanzierung nur, wenn: (a) das Eigenkapital besser rentiert als die Zinsen es kosten, (b) eine weitere Immobilie als Zusatzsicherheit eingebracht wird, oder (c) kurzfristig gebrückt wird und Eigenkapital bald verfügbar ist.
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