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LTV / Beleihungsauslauf Immobilie: Wie hoch geht die Bank wirklich?

LTV und Beleihungsauslauf bei Immobilien erklärt: Formel, Bankgrenzen 2026, Beleihungswert vs. Kaufpreis — mit Beispielrechnung und Zinstabelle.

LTV / Beleihungsauslauf Immobilie

Der LTV (Loan-to-Value, deutsch: Beleihungsauslauf) bestimmt, wie viel Prozent des Immobilienwerts die Bank bereit ist zu finanzieren. Er ist die Kennzahl, die Investoren am meisten unterschätzen — weil Kaufpreis und Beleihungswert selten identisch sind. Wer diesen Unterschied nicht kennt, erlebt beim Bankgespräch böse Überraschungen.

Die Formel

LTV = Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100

Der entscheidende Begriff ist Beleihungswert. Banken nehmen nicht einfach den Kaufpreis, sondern ermitteln intern einen konservativen, nachhaltigen Wert für die Immobilie — üblicherweise über ein Ertragswertverfahren oder vereinfachte Sachwertmethode.

Kaufpreis vs. Beleihungswert — der wichtigste Unterschied

Größe	Wert	Beschreibung
Kaufpreis	250.000 €	Marktpreis, am Markt ausgehandelt
Beleihungswert (−10 %)	225.000 €	Konservativer Bankwert
Beleihungswert (−15 %)	212.500 €	In schwächeren Lagen

Der Sicherheitsabschlag hat einen Grund: Die Bank muss sicherstellen, dass sie im Worst-Case — Zwangsversteigerung, schlechte Marktlage — noch den ausstehenden Kredit aus dem Verkaufserlös decken kann. Der Beleihungswert ist daher bewusst konservativ.

Praxisfolge: Wer 200.000 € Kredit auf ein Objekt mit Kaufpreis 250.000 € aufnimmt, rechnet oft mit einem LTV von 80 % (200.000 ÷ 250.000). Die Bank rechnet mit einem Beleihungswert von z.B. 225.000 €:

LTV = 200.000 ÷ 225.000 × 100 = 88,9 %

Das ist ein wesentlicher Unterschied — und erklärt, warum Banken trotz 80-%-Finanzierung auf den Kaufpreis oft höhere Zinsaufschläge verlangen.

LTV-Staffel und Zinssatz 2026

Die Zinshöhe hängt direkt vom LTV ab. Jede Bank hat eigene Staffeln, aber das Grundmuster ist überall gleich:

LTV (auf Beleihungswert)	Zinspolitik (typisch 2026)	Praxis-Hinweis
≤ 60 %	Basiszins	Bestes Konditionen-Tier
60–70 %	+0,10–0,20 %	Gut, kaum spürbar
70–80 %	+0,20–0,40 %	Marktstandard
80–90 %	+0,40–0,80 %	Spürbarer Aufschlag
90–100 %	+0,80–1,50 %	Teuer; oft Zusatzsicherheiten nötig
> 100 %	Einzelfall	Selten; Blankokredit-Risiko

Ein Zinssatz-Unterschied von 0,5 % klingt klein, macht über 10 Jahre aber erhebliche Summen aus. Bei 200.000 € Kredit und 10 Jahren Zinsbindung entspricht 0,5 % Aufschlag rund 10.000 € Mehrzinsen.

Beispielrechnung: Was bedeutet LTV in Euro?

Unser Standardobjekt: 250.000 € Kaufpreis, 12.000 € Jahreskaltmiete, 200.000 € Kredit.

Szenario A — Bank setzt Beleihungswert = Kaufpreis (selten) LTV = 200.000 ÷ 250.000 = 80,0 % → Marktüblich, kleiner Aufschlag

Szenario B — Bank setzt Beleihungswert 10 % unter Kaufpreis LTV = 200.000 ÷ 225.000 = 88,9 % → Deutlicher Aufschlag zu erwarten

Szenario C — Eigenkapital erhöht auf 100.000 €, Kredit nur 150.000 € LTV = 150.000 ÷ 225.000 = 66,7 % → Guter Bereich, günstiger Zinssatz

Der Unterschied zwischen Szenario B und C: rund 0,4–0,6 % Zinsvorteil, was bei 150.000 € Kredit über 10 Jahre ca. 6.000–9.000 € Ersparnis bedeutet.

LTV bei der Anschlussfinanzierung

Der LTV ist nicht nur bei der Erstkreditaufnahme relevant. Nach 10 oder 15 Jahren Zinsbindung folgt die Anschlussfinanzierung — zu dem dann geltenden Zinsniveau. Bis dahin hat die Tilgung den Restkredit gesenkt:

Kredit	Tilgung	Restschuld nach 10 J.	LTV (Beleihungswert 225.000 €)
200.000 €	2,0 %	ca. 166.000 €	73,8 %
200.000 €	3,0 %	ca. 148.000 €	65,8 %
200.000 €	1,0 %	ca. 183.000 €	81,3 %

Wer mit 2 % Tilgung startet, hat nach 10 Jahren einen LTV von knapp 74 % — das ist bei der Anschlussfinanzierung ein deutlich günstigeres Ausgangsbild als bei 1 % Tilgung.

LTV vs. DSCR — zwei Seiten der Kreditprüfung

Kennzahl	Misst	Bankperspektive
LTV	Wertdeckung des Pfands	Verwertungsrisiko
DSCR	Tragfähigkeit aus Mieteinnahmen	Cashflow-Risiko

Eine Bank mit hohem LTV kann trotzdem guten DSCR haben (teures Objekt in A-Lage mit solider Miete). Umgekehrt kann ein niedriger LTV einen schlechten DSCR nicht retten, wenn die Miete kaum den Kapitaldienst deckt. Beide Kennzahlen sind notwendig, keine allein hinreichend.

Checkliste: LTV vor dem Bankgespräch

Kaufpreis notieren
Beleihungswert schätzen: Kaufpreis × 0,85–0,90 (konservativ)
Geplanten Kreditbetrag festlegen
LTV = Kredit ÷ Beleihungswert × 100
Zinssatz-Tier ablesen (Tabelle oben)
Alternative Szenarien mit mehr EK durchrechnen
Anschlussfinanzierungs-LTV nach 10 Jahren simulieren

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Haeufige Fragen

Was ist der LTV bei einer Immobilie?: LTV steht für Loan-to-Value (Beleihungsauslauf). Er ist das Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem Beleihungswert der Immobilie in Prozent. Ein LTV von 80 % bedeutet: Die Bank finanziert 80 % des Beleihungswerts.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Beleihungswert?: Der Kaufpreis ist der am Markt vereinbarte Preis. Der Beleihungswert ist der konservative, nachhaltige Wert, den die Bank intern ermittelt — in der Regel 10–15 % unter dem Kaufpreis. Die Bank berechnet den LTV auf Basis des Beleihungswerts, nicht des Kaufpreises.
Wie hoch ist der maximale LTV bei deutschen Banken 2026?: Die meisten deutschen Banken finanzieren bis zu einem LTV von 80 % des Beleihungswerts. Einige Institute gehen in Ausnahmefällen auf bis zu 90 %, verlangen dann aber deutliche Zinsaufschläge. Eine Vollfinanzierung (100 % des Kaufpreises) ist möglich, aber teuer.
Wie berechnet man den Beleihungsauslauf?: Beleihungsauslauf (%) = Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100. Der Beleihungswert liegt meist 10–15 % unter dem Kaufpreis.
Was passiert wenn der LTV zu hoch ist?: Bei einem hohen LTV verlangen Banken Zinsaufschläge und eventuell zusätzliche Sicherheiten wie Lebensversicherungen, Bürgschaften oder weitere Immobilien als Pfand. Der Zinssatz steigt mit jedem Prozentpunkt über 80 %.
Wie kann ich den LTV senken?: Mehr Eigenkapital einbringen, einen günstigeren Kaufpreis aushandeln oder auf ein günstigeres Objekt ausweichen. Auch Tilgung über Jahre senkt den LTV schrittweise, was bei der Anschlussfinanzierung relevant ist.
Was ist der Unterschied zwischen LTV und DSCR?: LTV misst das Sicherheitsrisiko der Bank (Wert des Pfands vs. Kredit). DSCR misst das Cashflow-Risiko (Mieteinnahmen vs. Kapitaldienst). Beide werden bei der Kreditprüfung bewertet.

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