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DSCR bei Immobilien: Was Banken wirklich wollen (mit Stress-Test)

DSCR Immobilie erklärt: Formel, Bankstandards 2026, Stress-Test und Beispielrechnung. So berechnen Banken die Kapitaldienstfähigkeit.

DSCR bei Immobilien

Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio, deutsch: Schuldendienstdeckungsgrad) ist die Kennzahl, mit der Banken prüfen, ob eine Anlageimmobilie ihren Kredit aus den eigenen Mieteinnahmen tragen kann. Sie ist das Herzstück jeder Kreditprüfung für vermietete Objekte — und die erste Zahl, die ein professioneller Investor für jedes potenzielle Kaufobjekt ausrechnet.

Was ist der DSCR?

Der DSCR setzt die Nettomieteinnahmen eines Objekts ins Verhältnis zum jährlichen Kapitaldienst (Zins + Tilgung):

DSCR = Nettomieteinnahmen ÷ Jahreskapitaldienst

Ein DSCR von 1,0 bedeutet: Die Miete deckt genau den Kapitaldienst — kein Puffer, null Fehlertoleranz. Ein DSCR von 1,25 bedeutet: Die Miete übertrifft den Kapitaldienst um 25 % — Leerstand, steigende Kosten oder ein kurzfristiger Mietausfall gefährden den Kredit nicht sofort.

Bankstandard 2026

DSCR	Bewertung durch die Bank
≥ 1,35	Sehr gut — bestes Konditionsangebot
1,20–1,35	Gut — marktüblicher Standard 2026
1,10–1,20	Grenzwertig — oft Zinsaufschlag
1,00–1,10	Schwach — Zusatzsicherheiten oft nötig
< 1,00	Nicht finanzierbar aus Objektertrag

Die Formel im Detail

Viele Investoren machen denselben Fehler: Sie setzen die Bruttomiete als Einnahme an. Banken rechnen strikt mit der Nettomiete — also nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten.

Nettomieteinnahmen richtig berechnen

Nettomieteinnahmen = Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten

Zu den nicht umlegbaren Kosten zählen:

Hausverwaltung: ca. 25–40 €/Einheit/Monat (jährlich ca. 300–480 €)
Instandhaltungsrücklage: 10–15 €/m²/Jahr; bei 60 m² rund 900–1.200 €
Mietausfallwagnis: 2–3 % der Jahreskaltmiete

Beispielrechnung — unser Standardobjekt

Position	Betrag
Jahreskaltmiete	12.000 €
Hausverwaltung	− 480 €
Instandhaltungsrücklage	− 1.200 €
Mietausfallwagnis (2 %)	− 240 €
Nettomieteinnahmen	10.080 €

Kreditbetrag: 200.000 €, Zinssatz: 3,5 % p.a., Tilgung: 2,0 % p.a.

Position	Betrag
Jahreszinsen	7.000 €
Jahrestilgung	4.000 €
Jahreskapitaldienst	11.000 €

DSCR = 10.080 ÷ 11.000 = 0,92

Dieses Objekt liegt unter dem Bankstandard. Mit diesen Parametern wird eine Finanzierung schwierig. Was kann man tun?

Stellschrauben: DSCR verbessern

Option 1 — Kredit reduzieren (mehr EK einbringen)

Kredit: 160.000 €, Zinssatz: 3,5 %, Tilgung: 2,0 % Kapitaldienst: 160.000 × 0,055 = 8.800 € DSCR = 10.080 ÷ 8.800 = 1,15 — noch knapp, aber näher am Ziel.

Option 2 — Tilgung reduzieren

Kredit: 200.000 €, Zinssatz: 3,5 %, Tilgung: 1,0 % Kapitaldienst: 200.000 × 0,045 = 9.000 € DSCR = 10.080 ÷ 9.000 = 1,12 — leicht besser, aber Laufzeit verlängert sich.

Option 3 — Günstigerer Kaufpreis

Kaufpreis: 210.000 €, Kredit: 170.000 €, Zinssatz: 3,5 %, Tilgung: 2,0 % Kapitaldienst: 170.000 × 0,055 = 9.350 € DSCR = 10.080 ÷ 9.350 = 1,08 — immer noch grenzwertig.

Die ehrliche Botschaft: Bei einer Nettomietrendite von ca. 3,6 % und einem Kreditzins von 3,5 % ist der Spielraum für den DSCR strukturell gering. Das ist ein Marktproblem — nicht ein Rechenfehler.

Der Stress-Test: Was passiert bei steigenden Zinsen?

Banken führen intern einen Stress-Test durch. Sie simulieren, was passiert, wenn der Zinssatz nach der Zinsbindung um 2–3 % steigt. Wer jetzt mit 3,5 % finanziert, muss mit einem Stresszinssatz von 5,5–6,5 % prüfen.

Stress-Test für unser Beispiel (Kredit: 160.000 €, Stresszins: 6,0 %, Tilgung: 2,0 %):

Kapitaldienst: 160.000 × 0,080 = 12.800 € Stress-DSCR = 10.080 ÷ 12.800 = 0,79

Das Objekt würde bei einem Stresszinssatz von 6 % erheblichen negativen Cashflow verursachen. Das zeigt: Wer knapp finanziert, trägt ein echtes Zinsänderungsrisiko.

DSCR vs. Cashflow — was ist der Unterschied?

Kennzahl	Misst	Berücksichtigt Tilgung?
DSCR	Tragfähigkeit (Banken-Perspektive)	Ja
Cashflow	Monatliche Liquidität (Investor-Perspektive)	Ja

Der Unterschied ist gering, aber wichtig: Der DSCR ist eine Verhältniszahl (dimensionslos), der Cashflow ist eine absolute Größe in Euro. Banken denken in DSCR, Investoren denken in Cashflow. Wer beide Kennzahlen kennt, führt bessere Bankgespräche.

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Haeufige Fragen

Was ist der DSCR bei Immobilien?: Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio) ist das Verhältnis zwischen den Nettomieteinnahmen eines Objekts und dem jährlichen Kapitaldienst (Zins + Tilgung). Er misst, ob die Immobilie ihren Kredit aus eigenen Einnahmen tragen kann.
Welchen DSCR verlangen Banken 2026?: Die meisten Banken und Sparkassen verlangen 2026 einen DSCR von mindestens 1,20 bis 1,35. Das bedeutet: Die Nettomieteinnahmen müssen den Kapitaldienst um mindestens 20–35 % übertreffen.
Wie berechnet man den DSCR?: DSCR = Nettomieteinnahmen ÷ Jahreskapitaldienst. Die Nettomieteinnahmen sind Jahreskaltmiete minus nicht umlegbare Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis). Der Kapitaldienst ist Jahreszins plus Jahrestilgung.
Was passiert wenn der DSCR unter 1,0 liegt?: Ein DSCR unter 1,0 bedeutet, dass die Mieteinnahmen nicht einmal den Kapitaldienst decken. Die Bank wird in diesem Fall entweder den Kredit ablehnen, ein niedrigeres Darlehen anbieten oder zusätzliche Sicherheiten verlangen.
Wie kann man den DSCR verbessern?: Den DSCR verbessert man durch: mehr Eigenkapital einsetzen (Kredit reduzieren), niedrigeren Zinssatz verhandeln, Tilgungsrate senken, höhere Nettomiete erzielen oder ein günstigeres Objekt kaufen.
Was ist ein DSCR-Stress-Test?: Beim Stress-Test rechnet die Bank mit einem erhöhten Zinssatz (oft 2–3 % über dem aktuellen Satz) und prüft, ob das Objekt auch in einem ungünstigeren Zinsumfeld noch tragfähig bleibt.
Ist DSCR dasselbe wie Kapitaldienstfähigkeit?: Kapitaldienstfähigkeit ist der übergeordnete Begriff. Der DSCR ist die konkrete Kennzahl zur Messung dieser Fähigkeit. Eine Immobilie mit DSCR ≥ 1,20 gilt bei den meisten Banken als kapitaldienstfähig.

Schritt-fuer-Schritt

Nettomieteinnahmen ermitteln — Jahreskaltmiete minus nicht umlegbare Kosten: Hausverwaltung (ca. 600 €/Jahr bei einer Wohnung), Instandhaltungsrücklage (ca. 1.500 €/Jahr) und Mietausfallwagnis (2–3 % der Jahreskaltmiete).
Jahreskapitaldienst berechnen — Kredit × (Zinssatz + Tilgungssatz). Bei 200.000 € Kredit, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung ergibt das 11.000 €/Jahr.
DSCR ausrechnen — DSCR = Nettomieteinnahmen ÷ Jahreskapitaldienst. Ziel: mindestens 1,20.
Stress-Test durchführen — Zinssatz um 2–3 % erhöhen und DSCR erneut rechnen. Liegt er immer noch über 1,0, gilt das Objekt als robust finanzierbar.
Stellschrauben prüfen — Liegt der DSCR zu niedrig: Eigenkapital erhöhen, Tilgung reduzieren oder günstigeren Kaufpreis aushandeln.

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