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Tilgung & Annuität Immobilie: So plant ein professioneller Investor

Tilgung und Annuität bei Immobilien erklärt: Formel, Tilgungssatz wählen, Laufzeit, Cashflow-Auswirkung — mit Beispieltabelle und Planungshinweisen.

Tilgung & Annuität bei Immobilien

Tilgung und Annuität bestimmen, wie hoch die monatliche Kreditlast ist, wie schnell der Kredit abgebaut wird und ob die Immobilie dauerhaft positiven Cashflow erzielt. Für Anlageimmobilien ist die richtige Tilgungsplanung besonders wichtig — weil die Miete den Kapitaldienst mittragen muss und die Anschlussfinanzierung in 10–15 Jahren ein eigenes Risiko darstellt.

Annuität — das Grundprinzip

Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Immobilienfinanzierung. Die Jahresrate (Annuität) bleibt konstant, ihre Zusammensetzung verändert sich:

Anfang: Hoher Zinsanteil, niedriger Tilgungsanteil
Später: Niedrigerer Zinsanteil, höherer Tilgungsanteil

Das liegt daran, dass die Zinsen auf die Restschuld berechnet werden. Je mehr getilgt wurde, desto geringer die Restschuld — und desto geringer die Zinslast.

Annuität (vereinfacht) = Kreditbetrag × (Zinssatz + anfänglicher Tilgungssatz)

Beispielrechnung

Kreditbetrag: 200.000 €, Zinssatz: 3,5 % p.a., anfängliche Tilgung: 2,0 % p.a.

Jahresannuität = 200.000 × (0,035 + 0,020) = 200.000 × 0,055 = 11.000 €
Monatliche Rate = 11.000 ÷ 12 = 916,67 €

Zum Vergleich: Die Kaltmiete beträgt 1.000 €/Monat. Die Annuität liegt knapp darunter. Vor Verwaltungs- und Instandhaltungskosten (ca. 200 €/Monat) ist der monatliche Cashflow negativ: −116,67 €/Monat.

Entwicklung in den ersten Jahren

Jahr	Restschuld Jahresbeginn	Zinsen	Tilgung	Restschuld Jahresende
1	200.000 €	7.000 €	4.000 €	196.000 €
2	196.000 €	6.860 €	4.140 €	191.860 €
3	191.860 €	6.715 €	4.285 €	187.575 €
5	182.780 €	6.397 €	4.603 €	178.177 €
10	163.000 €	5.705 €	5.295 €	157.705 €

Nach 10 Jahren beträgt die Restschuld bei 2 % Anfangstilgung noch rund 157.000–163.000 € (je nach Berechnungsmethode exakt). Das sind noch 78–81 % des Ursprungskredits.

Welcher Tilgungssatz ist richtig?

Anfängliche Tilgung	Laufzeit bis Volltilgung	Restschuld nach 10 J.	Monatliche Rate
1,0 %	ca. 40–45 Jahre	ca. 183.000 €	750 €/Monat
1,5 %	ca. 33–36 Jahre	ca. 173.000 €	833 €/Monat
2,0 %	ca. 28–32 Jahre	ca. 163.000 €	917 €/Monat
3,0 %	ca. 22–25 Jahre	ca. 143.000 €	1.083 €/Monat

(Beispiel: 200.000 € Kredit, 3,5 % Zinssatz)

Für Anlageimmobilien gilt:

Weniger als 1 % Tilgung: Riskant. Nach 10 Jahren ist noch fast der gesamte Kredit offen. Bei steigenden Zinsen bei der Anschlussfinanzierung kann das problematisch werden.
1–2 % Tilgung: Marktüblich. Guter Kompromiss aus Cashflow-Schonung und Schuldenabbau.
2–3 % Tilgung: Empfehlenswert, wenn der Cashflow es zulässt. Schnellerer Schuldenabbau, besseres LTV-Bild bei der Anschlussfinanzierung.
Über 3 % Tilgung: Bei Anlageimmobilien oft unnötig — das Kapital könnte in weiteren Objekten besser arbeiten.

Tilgung und DSCR — der Zielkonflikt

Höhere Tilgung verbessert den langfristigen LTV und das Schuldenabbautempo, verschlechtert aber kurzfristig den DSCR und den Cashflow. Das ist der zentrale Zielkonflikt bei der Tilgungsplanung:

Tilgungssatz	Jahreskapitaldienst	DSCR (Nettomiete 9.600 €)	Cashflow/Monat (nach allen Kosten)
1,0 %	9.000 €	1,07	+50 €
2,0 %	11.000 €	0,87	−116 €
3,0 %	13.000 €	0,74	−283 €

(Kreditbetrag: 200.000 €, Zinssatz: 3,5 %, Bewirtschaftungskosten: 200 €/Monat)

Die Tabelle zeigt: Schon bei 2 % Tilgung und 3,5 % Zins ist der DSCR unter dem Bankstandard von 1,20. Das liegt daran, dass das Beispielobjekt eine vergleichsweise knappe Nettomietrendite hat. Bei einem günstigeren Einkaufspreis oder höherer Miete verbessert sich das Bild deutlich.

Sondertilgung richtig einsetzen

Die meisten Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10 % des Ursprungskredits ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist bei Anlageimmobilien ein nützliches Instrument:

Gute Mietjahre ohne Leerstand: Sondertilgung einsetzen
Restschuld senken, bevor die Zinsbindung ausläuft
LTV vor der Anschlussfinanzierung verbessern

Wichtig: Sondertilgungsrecht immer vertraglich fixieren — nicht alle Standardkonditionen beinhalten es.

Anschlussfinanzierung — das unterschätzte Risiko

Nach 10–15 Jahren Zinsbindung folgt die Anschlussfinanzierung zu dem dann geltenden Marktzins. Wer heute mit 3,5 % finanziert, weiß nicht, ob er in 10 Jahren 2 % oder 6 % zahlt.

Vorbereitung:

Tilgung so wählen, dass nach 10 Jahren der LTV möglichst unter 70 % liegt
Optionalität nutzen: Forward-Darlehen ab ca. 3–6 Monate vor Ablauf vereinbaren
Keine Vollfinanzierung, die eine hohe Restschuld hinterlässt

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Haeufige Fragen

Was ist die Annuität bei einem Immobilienkredit?: Die Annuität ist die konstante jährliche (oder monatliche) Rate aus Zins und Tilgung. Sie bleibt über die gesamte Zinsbindungszeit gleich. Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt.
Wie berechnet man die Annuität?: Vereinfachte Formel: Annuität ≈ Kreditbetrag × (Zinssatz + anfänglicher Tilgungssatz). Bei 200.000 € Kredit, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung ergibt das 200.000 × 0,055 = 11.000 €/Jahr = 916,67 €/Monat.
Welcher Tilgungssatz ist bei Anlageimmobilien sinnvoll?: Für Anlageimmobilien empfehlen sich 2–3 % anfängliche Tilgung. Unter 1 % Tilgung ist die Restschuld nach 10 Jahren noch sehr hoch, was bei der Anschlussfinanzierung riskant ist. Über 3 % belastet den monatlichen Cashflow spürbar.
Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und Annuität?: Die Tilgung ist der Kapitalrückzahlungsanteil der Rate. Die Annuität ist die Gesamtrate aus Zins und Tilgung. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Annuität konstant, die Tilgung steigt mit jeder Zahlung.
Wie lange dauert die vollständige Tilgung eines Immobilienkredits?: Das hängt vom Tilgungssatz ab. Bei 1 % Anfangstilgung und 3,5 % Zins dauert die Volltilgung rund 40–45 Jahre. Bei 2 % Tilgung sind es ca. 28–32 Jahre, bei 3 % ca. 22–25 Jahre.
Was ist Sondertilgung und wann macht sie Sinn?: Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung außerhalb der regulären Annuität, meist 5–10 % des Ursprungskredits pro Jahr. Sie reduziert die Restschuld schneller und spart Zinsen. Sinnvoll, wenn überschüssige Liquidität (z.B. aus Mieteinnahmen) nicht besser angelegt werden kann.
Was ist Tilgungsaussetzung und ist sie bei Anlageimmobilien empfehlenswert?: Bei einer Tilgungsaussetzung zahlt man nur Zinsen und spart den Tilgungsbetrag separat an (z.B. in einem Bausparvertrag). Das senkt die monatliche Rate, erhöht aber das Restschuldrisiko. Für Anlageimmobilien ist die reguläre Annuität meist die übersichtlichere Lösung.

Schritt-fuer-Schritt

Kreditbetrag und Zinssatz feststellen — Kreditbetrag ist Kaufpreis minus Eigenkapital. Den Zinssatz erhältst du als Angebot der Bank — für 10-jährige Zinsbindung lagen Sätze 2026 bei ca. 3,0–4,0 %.
Tilgungssatz wählen — Für Anlageimmobilien: 2–3 % anfängliche Tilgung als Zielkorridor. Weniger als 1 % ist riskant, mehr als 3 % belastet den Cashflow stark.
Annuität berechnen — Annuität = Kreditbetrag × (Zinssatz + Tilgungssatz). Monatliche Rate = Annuität ÷ 12.
Auswirkung auf DSCR prüfen — DSCR = Nettomieteinnahmen ÷ Jahreskapitaldienst. Der Jahreskapitaldienst ist die Annuität. Zielwert: DSCR ≥ 1,20.
Restschuld nach Zinsbindung simulieren — Nach 10 Jahren Zinsbindung: Restschuld = Kreditbetrag − (Tilgungszahlungen der 10 Jahre). Faustregel: 2 % Tilgung tilgt in 10 Jahren ca. 17–20 % des Kapitals.

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