Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Die Eigentumswohnung ist die häufigste Form der privaten Immobilien-Kapitalanlage in Deutschland — und das aus gutem Grund. Überschaubarer Verwaltungsaufwand, ein liquider Markt und der Einstieg in die Welt der Anlageimmobilien machen sie zur naheliegenden ersten Wahl. Aber: Nicht jede Eigentumswohnung ist eine gute Kapitalanlage. Die Rendite entscheidet.
Was unterscheidet eine Anlage-ETW von einer Eigennutzer-ETW?
Wer eine Wohnung zur Eigennutzung kauft, wählt nach persönlichen Präferenzen. Wer eine Anlage-ETW kauft, trifft eine rein betriebswirtschaftliche Entscheidung. Der Unterschied klingt trivial, ist aber fundamental:
- Kein "gefällt mir" ohne Zahlen dahinter
- Lage nach Vermietbarkeit, nicht nach Lebensgefühl
- Instandhaltungsrücklage und WEG-Protokolle sind Pflichtlektüre, keine optionale Information
Vollständige Renditeberechnung für eine Beispielwohnung
Beispielobjekt: 75 m² Eigentumswohnung, Kaufpreis 250.000 €, Kaltmiete 1.000 €/Monat (12.000 €/Jahr), Baujahr 1990.
Kaufnebenkosten ermitteln
| Kostenart |
Betrag |
| Kaufpreis |
250.000 € |
| Grunderwerbsteuer (5 %) |
12.500 € |
| Notar und Grundbuch (1,8 %) |
4.500 € |
| Makler (3,57 % hälftig = 1,785 %) |
4.462 € |
| Grunderwerbsteuer auf Makleranteil (vereinfacht) |
− |
| Kaufnebenkosten gesamt |
21.462 € |
| Gesamtinvestition |
271.462 € |
Hinweis: Grunderwerbsteuersätze variieren je Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Thüringen, Schleswig-Holstein). Maklerkosten entfallen bei Direktkauf.
Mehr zu den Nebenkosten: Kaufnebenkosten Immobilien erklärt.
Bruttomietrendite
Jahreskaltmiete (12.000 €) ÷ Kaufpreis (250.000 €) × 100 = 4,8 %
Der Schnellcheck. Unter 4 % solltest du das Objekt ohne weiteres Analysis-Aufwand zurückstellen.
Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten
| Kostenart |
Jahresbetrag |
| Hausverwaltung (ca. 30 €/Monat WEG-Anteil) |
360 € |
| Instandhaltungsrücklage nicht umlegbar (ca. 8 €/m²/J) |
600 € |
| Eigene Instandhaltungsrücklage ETW-Sondereigentum (5 €/m²/J) |
375 € |
| Mietausfallwagnis (3 % der Kaltmiete) |
360 € |
| Gesamt nicht umlegbar |
1.695 € |
Nettomietrendite
(12.000 € − 1.695 €) ÷ 271.462 € × 100 = 3,79 %
Das ist eine solide Nettomietrendite für eine Bestandswohnung — marktüblich bis gut.
Zum Hintergrund: Brutto- vs. Nettomietrendite erklärt.
Monatlicher Cashflow mit Finanzierung
Finanzierung: 200.000 € Darlehen, 3,5 % Zinsen, 2 % Tilgung.
| Position |
Monat |
| Kaltmiete |
+1.000 € |
| Nicht umlegbare Kosten |
−141 € |
| Zinsen (3,5 % / 12) |
−583 € |
| Tilgung (2 % / 12) |
−333 € |
| Cashflow |
−57 € / Monat |
Leicht negativer Cashflow — typisch für diesen Kaufpreisfaktor. Zuzüglich Steuerersparnis durch AfA und absetzbare Zinsen (abhängig vom persönlichen Steuersatz) verbessert sich die Nettobelastung. Ein Steuerberater kann den steuerlichen Vorteil konkret berechnen.
Eigenkapitalrendite
Eigenkapital eingesetzt: 50.000 € (20 % von 250.000) + 21.462 € Kaufnebenkosten = 71.462 €
Reinertrag vor Zins: 12.000 − 1.695 = 10.305 €
Zinslast: 7.000 €
Eigenkapitalrendite = (10.305 − 7.000) ÷ 71.462 × 100 = 4,6 %
Zum Verständnis des Leverage-Effekts: Eigenkapitalrendite bei Immobilien.
Das Hausgeld — der häufigste blinde Fleck
Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlen monatlich Hausgeld an die Verwaltung. Hausgeld ist nicht gleich Kostenstelle — ein Teil ist umlagefähig und wird vom Mieter getragen, ein Teil bleibt beim Eigentümer.
Typische Hausgeld-Struktur (Beispiel, 75 m²):
| Position |
Monatsbetrag |
Umlegbar? |
| Gebäudeversicherung |
15 € |
Ja |
| Grundsteuer |
30 € |
Ja |
| Aufzug, Hausreinigung |
20 € |
Ja |
| Gartenpflege |
5 € |
Ja |
| Wasser / Allgemeinstromanteile |
10 € |
Ja |
| WEG-Instandhaltungsrücklage |
50 € |
Nein |
| WEG-Hausverwaltung |
30 € |
Nein |
| Gesamt Hausgeld |
160 € |
|
| Davon nicht umlegbar |
80 € |
|
Fehler: Viele Einsteiger ziehen das gesamte Hausgeld von der Miete ab. Richtig ist: Nur der nicht umlegbare Anteil belastet die Rendite.
Vor- und Nachteile der ETW als Kapitalanlage
| Vorteil |
Nachteil |
| Geringer Verwaltungsaufwand |
Abhängigkeit von WEG-Beschlüssen |
| Liquider Markt — gut verkäuflich |
Klumpenrisiko: eine Wohnung, ein Mieter |
| Überschaubares Eigenkapital |
Sonderumlagen können ungeplant kommen |
| AfA nutzbar (2–3 % Abschreibung) |
Hausgeld enthält nicht abziehbare Anteile |
| Breites Angebot auf Portalen |
Sanierungspflichten der Gemeinschaft |
WEG-Protokolle: Pflichtlektüre vor dem Kauf
Lass dir vom Verkäufer die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zeigen. Achte auf:
- Beschlossene oder geplante Sonderumlagen — Dachsanierung, Fassade, Aufzug können 5.000–30.000 € kosten
- Stand der Instandhaltungsrücklage — unter 1.000 € pro Wohneinheit ist dünn
- Streit in der Gemeinschaft — anhängige Klagen, ungelöste Konflikte
- Hausverwalterwechsel — häufige Wechsel deuten auf Probleme hin
Neubau vs. Bestand: Renditevergleich
| Kriterium |
Neubau |
Bestand (Bj. 1980–2010) |
| Kaufpreisfaktor |
25–35 |
18–24 |
| Bruttomietrendite |
3–4 % |
4–6 % |
| Instandhaltungsbedarf |
gering (Jahre 1–10) |
mittel |
| AfA-Satz |
3 % (nach Juli 2023) |
2 % |
| Energiestandard |
gut |
oft nachzubessern |
| Wertsteigerungspotenzial |
bedingt (schon teuer eingekauft) |
oft besser |
Im direkten Rendite-Vergleich schneidet Bestand meistens besser ab. Der Vorteil von Neubau liegt in weniger Überraschungen in den ersten Jahren.
Steuerliche Aspekte der ETW als Kapitalanlage
- AfA: Gebäudeanteil (Bodenrichtwert subtrahieren) mit 2 % linear abschreiben. Bei Neubau nach Juli 2023: 3 %. Bei unserem Beispiel (Gebäudeanteil 70 % = 175.000 €): 3.500 €/Jahr steuerlicher Aufwand.
- Werbungskosten: Zinsen, Hausgeld (nicht umlegbarer Anteil), Hausverwaltung, Fahrtkosten, Steuerberatung absetzbar.
- Spekulationsfrist: Haltezeit unter 10 Jahren → Gewinn aus Verkauf einkommensteuerpflichtig.
- Mieteinnahmen: Einkommensteuerpflichtig abzüglich aller Werbungskosten und AfA.
Zur Abschreibung: AfA Immobilien erklärt. Steuerliche Ausgestaltung immer mit einem Steuerberater abstimmen.
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