Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage
Ein Mehrfamilienhaus ist für viele private Investoren der nächste Schritt nach der ersten Eigentumswohnung — und oft ein Renditesprung. Durch den Skaleneffekt bei Verwaltung, Versicherung und Instandhaltung lässt sich eine höhere Nettomietrendite erzielen als mit einzelnen Wohnungen. Gleichzeitig steigen Kapitalbedarf, Verantwortung und Komplexität.
Was ist ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?
Als Mehrfamilienhaus (MFH) oder Zinshaus gilt ein Gebäude mit mindestens drei Wohneinheiten, das sich in einer Hand befindet. Im Gegensatz zur Eigentumswohnung in einer WEG ist der MFH-Eigentümer Herr über das gesamte Gebäude — mit allen Rechten, aber auch allen Pflichten.
Typische Objektgrößen:
- Kleines MFH: 3–6 Einheiten
- Mittleres Zinshaus: 7–15 Einheiten
- Größeres Zinshaus: 16+ Einheiten
Für private Investoren ist das kleine bis mittlere MFH der typische Einstieg.
Vollständige Beispielrechnung
Beispielobjekt: MFH mit 4 Wohneinheiten, 300 m² Gesamtwohnfläche, Kaufpreis 600.000 €, Baujahr 1975.
Gesamtmiete: 4 × 900 €/Monat = 3.600 €/Monat = 43.200 €/Jahr Jahreskaltmiete
Kaufnebenkosten
| Position |
Betrag |
| Kaufpreis |
600.000 € |
| Grunderwerbsteuer (5,5 %) |
33.000 € |
| Notar und Grundbuch (1,8 %) |
10.800 € |
| Makler (1,785 % = halbe Provision) |
10.710 € |
| Kaufnebenkosten |
54.510 € |
| Gesamtinvestition |
654.510 € |
Bruttomietrendite
43.200 € ÷ 600.000 € × 100 = 7,2 %
Sehr attraktiver Schnellwert — typisch für B- und C-Lagen bei MFH.
Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten
| Position |
Jahresbetrag |
| Hausverwaltung (6 % der Jahresnettomiete) |
2.592 € |
| Instandhaltungsrücklage (12 €/m²/J × 300 m²) |
3.600 € |
| Mietausfallwagnis (3 % der Jahreskaltmiete) |
1.296 € |
| Versicherungen (nicht auf Mieter umlegbar) |
400 € |
| Gesamt nicht umlegbar |
7.888 € |
Nettomietrendite
(43.200 − 7.888) ÷ 654.510 × 100 = 5,40 %
Das ist eine starke Nettomietrendite — deutlich über dem, was eine einzelne ETW im gleichen Marktsegment erzielen würde.
Monatlicher Cashflow mit Finanzierung
Finanzierung: 480.000 € Darlehen (80 % LTV), 3,5 % Zins, 2 % Tilgung.
| Position |
Monat |
| Gesamtkaltmiete |
+3.600 € |
| Nicht umlegbare Kosten |
−657 € |
| Zinsen (3,5 % auf 480.000 €) |
−1.400 € |
| Tilgung (2 % auf 480.000 €) |
−800 € |
| Cashflow |
+743 € / Monat |
Positiver Cashflow von rund 743 €/Monat — die Immobilie trägt sich selbst und generiert laufend freie Liquidität. Das ist der Unterschied zum knapp negativen Cashflow einer einzelnen ETW beim gleichen Preisniveau.
Der Skaleneffekt im Detail
Der eigentliche Renditevorteil eines Mehrfamilienhauses liegt im Skaleneffekt:
| Kostenstelle |
ETW (pro Einheit) |
MFH (pro Einheit) |
| Hausverwaltung |
35–50 €/Monat |
20–35 €/Monat |
| Gebäudeversicherung |
8–15 €/m²/J |
5–10 €/m²/J |
| Instandhaltungssteuerung |
keine Poolung |
gemeinsame Reserve |
| WEG-Verwaltung |
Zusatzkosten |
entfällt |
| Leerstandsrisiko |
100 % bei einer WE |
25 % bei 4 WE |
Besonders relevant: Das Leerstandsrisiko ist auf mehrere Einheiten verteilt. Bei einer einzelnen ETW bedeutet ein leerstehender Mieter 100 % Mietausfall. Bei einem 4-Einheiten-MFH bedeutet eine leere Wohnung nur 25 % Ausfall — die anderen drei Mieter finanzieren weiter.
Finanzierung eines Mehrfamilienhauses
Banken bewerten MFH anders als ETW-Einzelkäufe:
| Parameter |
ETW |
MFH |
| Mindest-Eigenkapital (typisch) |
20–25 % |
25–35 % |
| Beleihungswert-Ermittlung |
Sachwert |
Ertragswert |
| DSCR-Anforderung |
ab 1,05 |
ab 1,10–1,20 |
| Kreditgröße |
ab 100.000 € |
ab 300.000 € |
Banken rechnen beim MFH den Ertragswert (Barwert der zukünftigen Mieteinnahmen) statt des Sachwerts. Hohe Mieten und niedrige Bewirtschaftungskosten erhöhen den Beleihungswert — und damit das maximal finanzierbare Volumen.
Zum DSCR bei Banken: Der Schuldendienstdeckungsgrad muss zeigen, dass die Mieteinnahmen den Kapitaldienst deutlich übersteigen.
Verwaltungsaufwand: Selbst oder Fremdverwaltung?
Das MFH kommt ohne WEG-Abstimmung aus — aber mit der vollen Eigentümerverantwortung für Gebäude und Mieter.
Selbstverwaltung:
- Spart 5–8 % der Jahresnettomiete
- Erfordert Zeit und Kenntnisse (Mietrecht, Betriebskostenabrechnung, Handwerkerkoordination)
- Bei kleinem MFH mit 3–4 Einheiten für erfahrene Vermieter machbar
Fremdverwaltung:
- 5–8 % der Jahresnettomiete
- Entlastet vollständig, aber reduziert die Nettomietrendite um 0,5–1 Prozentpunkt
- Empfehlenswert beim Einstieg und bei MFH ab ca. 6 Einheiten
Risiken beim Mehrfamilienhaus
| Risiko |
Absicherung |
| Substanzmängel (ältere Bauten) |
Bausachverständigen-Gutachten vor Kauf |
| Mietrechtliche Komplexität |
Fachkundige Verwaltung |
| Leerstand mehrerer Einheiten |
Puffer von 3 Monatsmieten als Reserve |
| Energetische Sanierungspflicht |
Gebäudezustand und GEG-Anforderungen prüfen |
| Kapitalbindung |
MFH ist weniger liquide als ETW |
| Mietermix-Probleme |
Soziale Mischung und Bonität prüfen |
Ausführlich: Risiken bei Immobilien als Kapitalanlage.
MFH vs. mehrere ETWs: Was lohnt sich mehr?
| Kriterium |
MFH |
Mehrere ETWs |
| Nettomietrendite |
oft besser |
etwas schlechter |
| Diversifikation |
gering (ein Objekt) |
besser (versch. Lagen) |
| Verwaltungsaufwand |
konzentriert |
verteilt |
| Liquidität (Verkauf) |
schlechter |
besser |
| Eigenkapitalbedarf |
hoch (ein Objekt) |
schrittweise |
Für Einsteiger mit begrenztem Kapital ist der schrittweise Aufbau über ETWs sinnvoller. Für Investoren mit ausreichend Kapital bietet das MFH die höhere Nettomietrendite.
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