Ferienimmobilie als Kapitalanlage
Eine Ferienimmobilie klingt nach der Traumanlage: du kaufst etwas Schönes, genießt es selbst und verdienst nebenbei Geld. Die Realität ist komplexer. Ferienwohnungen können attraktive Renditen erzielen — aber nur bei hoher Auslastung, professionellem Management und in den richtigen Lagen. Wer das unterschätzt, kauft eine teure persönliche Kulisse auf Kredit.
Was macht eine Ferienimmobilie zur Kapitalanlage?
Eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage unterscheidet sich von der klassischen Mietwohnung in zwei wesentlichen Punkten:
- Höherer Tagespreis: Statt einer Monatsmiete werden Tagessätze verlangt — oft 60–200 € pro Nacht je nach Lage und Ausstattung.
- Keine Dauervermietung: Die Einnahmen entstehen durch viele kurze Aufenthalte — mit der Konsequenz eines höheren Verwaltungsaufwands und eines klaren Saisonmusters.
Vollständige Beispielrechnung
Beispielobjekt: Ferienwohnung, 60 m², Kaufpreis 200.000 €, Nordseeküste, Tagespreis Sommer 120 €, Tagespreis Nebensaison 80 €.
Mögliche Jahreseinnahmen bei guter Auslastung
| Zeitraum |
Tage vermietet |
Tagespreis |
Einnahmen |
| Hauptsaison (Juli–Aug.) |
50 |
120 € |
6.000 € |
| Nebensaison (März–Juni, Sep.–Okt.) |
60 |
80 € |
4.800 € |
| Wintersaison (Nov.–Feb.) |
20 |
70 € |
1.400 € |
| Gesamt (130 Vermietungstage) |
|
|
12.200 € |
130 Vermietungstage = 36 % Auslastung — ein realistischer bis guter Wert für eine Küstenlage.
Kosten und Abzüge
| Kostenart |
Jahresbetrag |
| Provisionskurzzeitvermietung / Agentur (25 %) |
3.050 € |
| Reinigungskosten (15 € × 130 Vermietungen ca. 15 Ein-/Auszüge = geschätzt 20 Reinigungen) |
600 € |
| Instandhaltung (häufiger Wechsel: 15 €/m²/J) |
900 € |
| Versicherung (Ferienimmobilie, erhöhter Schutz) |
500 € |
| Verwaltung und Buchungsplattformen |
400 € |
| Leer-Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung Leerstandsperioden) |
800 € |
| Gesamtkosten |
6.250 € |
Nettomietrendite
Kaufnebenkosten (11 %): 22.000 € → Gesamtinvestition: 222.000 €
Reinertrag: 12.200 − 6.250 = 5.950 €
Nettomietrendite: 5.950 ÷ 222.000 × 100 = 2,68 %
Das ist weniger als eine vergleichbare klassische ETW mit 3,5–4 % Nettomietrendite — bei deutlich höherem Aufwand.
Wichtig: Diese Rechnung setzt 130 Vermietungstage voraus. Fallen es nur 90 Tage, sieht die Rechnung so aus:
| Szenario |
Jahreseinnahmen |
Nettomietrendite |
| 130 Tage (gut) |
12.200 € |
2,68 % |
| 90 Tage (durchschnittlich) |
8.200 € |
~0,9 % |
| 160 Tage (sehr gut) |
14.800 € |
3,85 % |
Die Rendite einer Ferienimmobilie ist erheblich volatiler als die einer klassischen Mietwohnung.
Verwaltungsaufwand: die unterschätzte Variable
Eine Ferienimmobilie ist kein passives Investment. Selbst mit einer Agentur vor Ort fallen an:
- Buchungsmanagement überwachen
- Qualitätsprüfung nach jeder Vermietung
- Koordination von Reparaturen und Instandhaltung
- Kommunikation mit Gästen
- Saisonvorbereitungen und Ausstattungspflege
Wer "passives Einkommen" sucht, ist mit einer klassischen Dauermietwohnung besser bedient.
Regulierungsrisiko — die unterschätzte Gefahr
Viele Kommunen in Deutschland und Europa verschärfen die Regularien für Kurzzeitvermietung:
- Registrierungspflicht und Kontingentierung: Einige Gemeinden begrenzen die Anzahl der Kurzzeitvermietungen
- Wohnraumschutzgesetze: In mehreren deutschen Städten ist die Umwidmung von Wohnraum zu Ferienwohnungen genehmigungspflichtig
- Plattformverbote: Lokale Satzungen können bestimmte Plattformen oder Vermietungsmodelle einschränken
Ein Kauf ohne Prüfung der lokalen Regelungen kann dazu führen, dass die Kurzzeitvermietung nachträglich unzulässig wird — mit der Konsequenz deutlich niedrigerer Langzeitmietrendite.
Selbstnutzung: Segen oder Falle?
Viele Käufer von Ferienimmobilien wollen das Objekt auch selbst nutzen. Das ist legitim — aber kalkulatorisch ein Problem:
- Jede selbstgenutzte Nacht ist eine nicht vermietete Nacht
- Bei 4 Wochen Eigennutzung in der Hauptsaison entgehen bei 120 €/Nacht rund 3.360 € Bruttoeinnahmen
- Der Kredit läuft während der Eigennutzung in gleicher Höhe weiter
Empfehlung: Kalkuliere die Eigennutzungswochen als Mietausfall und prüfe, ob die Rendite danach noch ausreicht.
Steuerliche Aspekte
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Steuerpflichtig auf alle Mieteinnahmen abzüglich abzugsfähiger Werbungskosten
- Eigennutzung: Bei gemischter Nutzung (Selbst + Vermietung) muss das Finanzamt die Kosten anteilig aufteilen — nur der vermietete Anteil ist absetzbar
- AfA: Nur auf den Gebäudeanteil; bei gemischter Nutzung anteilig
- Gewerblichkeit: Bei professioneller Kurzzeitvermietung mit erheblichen Serviceleistungen kann das Finanzamt gewerbliche Einkünfte unterstellen
Steuerliche Gestaltung bei Ferienimmobilien ist komplex — Steuerberater hinzuziehen.
Ferienimmobilie vs. klassische ETW
| Kriterium |
Ferienimmobilie |
Klassische ETW |
| Einnahmen-Potenzial |
höher (bei top Auslastung) |
gleichmäßig planbar |
| Verwaltungsaufwand |
hoch |
niedrig |
| Rendite-Volatilität |
sehr hoch |
gering |
| Regulierungsrisiko |
hoch (wachsend) |
gering |
| Eigene Nutzung |
möglich |
nicht vorgesehen |
| Nettomietrendite typisch |
2–5 % |
3–4,5 % |
Für wen eignet sich eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage?
Eine Ferienimmobilie eignet sich für Investoren, die:
- in der richtigen Lage (touristisch stark, ganzjährig) kaufen können
- bereit sind, Zeit in die Verwaltung zu investieren oder eine professionelle Agentur zu finanzieren
- die regulatorische Situation sorgfältig geprüft haben
- die Eigennutzung als Bonus sehen, nicht als Hauptzweck
- keine Rendite unter 4 % als Rendite-Benchmark akzeptieren
Wer primär eine stabile Rendite mit minimalem Aufwand sucht, ist mit einer klassischen Dauermietwohnung besser beraten.
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